未经所有权人同意转让房屋，能否构成善意取得
发布日期：2019-02-21 作者：张梅律师
1994年4月，熊某以何某的名义购买120平方米宅基地，何某在该宅基地上建起了一幢二间三层楼房。2003年9月，何某与熊某协议离婚，未对该房屋进行处理。2004年6月25日，熊某以做生意缺少资金为由与范某签订了一份房屋转让协议，2007年8月，何某得知房屋被熊某私自转让后，追讨房屋未果。2008年4月6日，何某请求：确认范某与熊某于2004年6月25日签订的房屋转让协议无效，并判令范某与熊某返还房屋。
法院判决：应当认定房屋买卖合同无效
本院认为，何某购买宅基地以及出资建房的行为均发生在其与熊某结婚之前，熊某亦认可诉争房屋系何某婚前取得的财产，尽管二人在离婚时未对诉争房屋的归属进行约定，也应当认定诉争房屋属何某的个人财产。熊某在离婚后未经何某的同意，擅自将属于何某的个人财产进行转让，构成无权处分。熊某在无权处分何某的财产后，既没有得到何某的追认也没有在与范某签订房屋买卖协议后取得对该房屋的处分权，因此，根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，应当认定熊某与范某签订的房屋买卖合同无效。
律师说法：能否构成善意取得
根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，范某应当向房屋的合法权利人何某返还涉案房屋。根据《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，受让人构成善意取得需满足善意受让、支付合理价格以及依法登记或者交付三个条件。本案中，范某在购买房屋时未要求核实熊某是否系房屋的合法产权人等基本信息，不符合一般常理，不属善意受让；同时，范某也未要求对涉案房屋办理过户登记手续，因此，范某的买卖行为不符合善意取得的构成要件，不构成善意取得。故范某不能基于熊某的无权处分行为合法取得涉案房屋，而何某作为诉争房屋的合法权利人有权请求确认房屋买卖协议无效并返还房屋。
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