农民“出售”宅基地上房屋被判刑！（上）

发布日期：2019-03-15 作者：丁嫣律师

案情简介：犯罪嫌疑人刘某某是广州市花都区某村村民，2012年9月，其与同村人员杜某某签订了《房屋租赁合同》，合同约定杜某某以人民币175万元的价格将其一块宅基地的房屋出租给刘某某，租期为70年。刘某某享有加建、改造、出租、转让等权利。两人以“以租代售”的方式将该地块的使用权转让给了刘某某。

数月后，刘某某找到了四川籍的吴某某，如法炮制，将该地块以人民币235万元的价格转让给了吴某某，从中获利人民币60万元。吴某某取得该地块后，将地上原先的一层楼房拆除，重新建了六层半的楼房，并以小产权的名义对外租售。后被花都区国土资源和规划局查处，并将本案移送花都区公安分局，2018年3月6日犯罪嫌疑人刘某某、杜某某被抓获。

检察机关经审查认为，宅基地的所有权是集体所有，宅基地的使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起，只能在同一个村集体成员内部流转。本案中，杜某某将土地转让给刘某某的行为虽然违反了一户一宅、面积超标等法律明确规定，但杜某某与刘某某为同村村民，所以其行为不构成犯罪。刘某某以牟利为目的，违反土地管理法规，将本村土地倒卖给外地户籍的吴某某，其行为已触犯《中华人民共和国》刑法第二百二十八条之规定，涉嫌构成非法倒卖土地使用权罪，对刘某某作出批准逮捕的决定。

检察机关进一步分析：随着经济的发展，土地价值不断飙升，城市化进程加速也使得农村宅基地闲置率提高，宅基地转让的事情时有发生。

在此提醒：宅基地的转让，不是想转就能转的。

根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体。宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利，其权利主体是农村集体经济组织的成员，也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权，转让给非同一集体经济组织成员则侵害了本集体公共利益和他人合法权益。

《土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。然而，在现实中转让宅基地使用权的形式主要表现为农民对其宅基地上建造的房屋进行转让，根据《物权法》地随房走的原则，农民将宅基地上建造的自有房屋进行转让，必然导致宅基地使用权的一并处分。该处分行为根据受让人不同，如果是本集体经济组织的成员，符合转让规定的，其行为可认定为有效；如果是非本集体经济组织的成员，则违反了土地管理等法规。根据《刑法》第二百二十八条“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役。（来源：花都检察）

相关法条：

《土地管理法》第八条：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

《刑法》第二百二十八条　以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2000〕14号）第一条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：

（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；

（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；

（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；

（四）非法获利五十万元以上的；

（五）非法转让、倒卖上地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。

其实类似问题，最高院曾经有过答复意见：不宜定罪！

最高人民法院

印发《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》的通知法[2011]37号

各省、自治区、直辖市高级人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

一段时期以来，在全国一些地方，有关人员与农民联合在农村宅基地、责任田上违法建房出售现象较为普遍。2010年5月6日，贵州省高级人民法院就如何依法处理此类案件请示我院。我院认真研究了贵州省高级人民法院反映的情况，征求并综合了全国人大常委会法工委、国务院法制办、最高人民检察院、公安部、国土资源部、农业部、住房和城乡建设部等相关部门意见，于2010年11月1日作出《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》(法[2010]395号，以下简称《答复》)。

鉴于贵州省高级人民法院请示的问题法律、政策性强，且具有一定代表性，现将《答复》印发给你们，望根据《答复》精神，结合审判工作实际，依法妥善处理好相关案件。执行中若遇到新的重要问题，请及时层报最高人民法院。

中华人民共和国最高人民法院
二0一一年二月十六日

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