律师：无权处分人签订的房屋买卖合同自始无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告马先生、马女士、小马起诉称：2011年9月29日，我们的大哥马某甲去世。2011年10月初5日，被告冯先生拿出其与马某甲于1994年12月19日签订的买卖XX村XX路北正房四间的买卖协议，并强行将该房上锁。2010年4月19日，法院作出行政判决书，判决认为被告冯先生购买的上述房产，没有证据可以证实系马某甲分家所得，马某甲对该处房产没有处分权。该房产在买卖前登记在马大叔的名下，应由原告姐弟依法继承。对于被告冯先生变更而取得的集体土地使用证由遵化市人民政府给予注销并无不妥，故驳回被告冯先生的行政诉请。该行政判决现已经生效。据此，马某甲无权私自与被告冯先生签订该买卖协议，该处房产应为我方姐弟合法继承。所以请求法院依法确认1994年12月19日被告与马某甲签订的买卖XX村XX路北正房四间的协议无效;本案诉讼费由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告冯先生答辩称： 2008年4月1日原告就知道了诉争房屋买卖协议的存在，特别是马某甲在当时是案件当事人。法院行政判决认定确认我与马某甲之间签订的房屋买卖协议无效是错误的。我有充分的证据证实原告确实与马某甲分家析产，诉争之房屋已属马某甲所有，并有书面的分家协议可以证明马某甲具有该房屋的处分权。原告要求“确认诉争的房屋买卖协议无效”与法相悖，不能得到支持。就算马某甲真的没有处分权却处分了诉争的房屋，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该买卖协议也是有效的。原告的起诉已经超过了诉讼时效，不应得到法律的保护。综上，原告的诉讼请求不能得到支持。
　　三、法院查明
　　马大叔与何大娘是夫妻关系，共生育两子一女即长子马某甲(已故)、次子马某乙(已故)、三子马先生、长女马女士;原告小马是马某乙之子。马大叔在XX村有宅院一处，该宅院建于1981年，1987年县政府为其核发宅基地使用证。马某甲在XX村有宅基一处，1987年县政府为其核发宅基地使用证。1994年12月19日，马某甲与被告签订了房屋买卖协议，将其父亲马大叔名下的宅院以5200元的价格卖给被告，双方签订买卖房产协议。1994年12月20日，买卖双方在镇财政所办理了房产印契手续。2001年，在全市农村宅基地清理工作中，被告取得了该宅院集体土地使用证。但该房产一直由马某甲及其母亲何大娘居住。2007年农历11月28日，何大娘去世。2008年4月1日，被告以排除妨碍为由向法院起诉马某甲，后来撤回起诉。2009年6月2日，市人民政府作出处理决定注销了被告持有诉争房屋集体土地使用证。后被告不服，向市人民政府申请行政复议。2009年9月22日，市人民政府作出行政复议决定书，决定维持撤销诉争房屋集体土地使用证的处理决定。2010年1月19日，被告不服该处理决定，向法院提起行政诉讼，请求撤销关于注销被告持有的集体土地使用证的处理决定。2010年4月19日，法院作出行政判决书，判决驳回被告的诉讼请求。判决后，被告不服提起上诉。后法院判决驳回上诉，维持原判。
　　四、法院判决
　　1、1994年12月19日马某甲与被告冯先生签订的房屋买卖协议无效。
　　2、由三原告于本判决生效后十日内连带给付被告冯先生现金5200元。
　　3、驳回原告方的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　被告主张马某甲卖给其的房产，是马某甲分家所得，但被告并未提交分家单等证据予以证实，庭审中对当时双方签订房屋买卖协议的在场人杜某所作的调查也不能证实买卖涉及的房产系马某甲分家所得;被告辩称本案诉争的房产虽然宅基地使用证登记在马大叔的名下，却是XX村委会以马大叔的名义批给马某甲的宅基，并提交证人杨某的证言予以证实，但马某甲名下有自己的宅基地。根据我国物权法第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案涉及的房产宅基地使用证登记在马大叔的名下，应当认定马大叔拥有该宅基地使用权，该宅基地上的房产系马大叔夫妻所建，其产权归马大叔夫妻所有，对于被告主张本案涉及的房产是马某甲分家所得，理据不能成立，故不予采信。马某甲在其母健在的情况下私自将其父马大叔名下的房产变卖给被告，马某甲对其父母的房产无处分权利，其行为属于无效的民事法律行为，冯先生与马某甲签订的买卖协议属于无效合同，该合同自开始起就没有法律效力。被告持有的集体土地使用权证被市人民政府依法注销后经过行政复议、行政诉讼程序等一系列程序后均认定注销冯先生集体土地使用权证的处理决定并无不妥，该判决已经生效，被告自始没有取得马大叔所有的宅基地使用权。马大叔在宅基地使用证上所建房屋属于马大叔夫妇所有，马大叔夫妇去世后，该房产应由其法定继承人继承。原告方请求依法确认1944年12月19日被告与马某甲签订的买卖XX村XX路北正房四间协议无效的请求，理据成立，应予支持。被告与马某甲签订房屋买卖协议时，被告虽并未给付马某甲购房款现金5200元，而是抵偿了马某甲欠被告5200元债务，相当于马某甲用卖房款偿还了自己的外债。马某甲与被告约定将马大叔的房产以5200元的价格卖给被告，该房屋买卖协议自始无效。马某甲理应将房款5200元返还给被告。现马某甲死亡、生前又无子女，马某甲返还房款5200元的义务由三原告履行，原告方表示愿意履行此义务。原、被告在行政诉讼前后诉争宅院始终由原告方管理，被告于2011年10月将诉争宅院强行锁上，原告方知道其财产权益受到侵害，因此原告起诉并未超过诉讼时效。