最高法司法观点：擅自出卖共有房屋合同有效但不具备继续履行条件
发布日期：2019-03-18 作者：王可红律师
作者：最高人民法院民事审判第二庭
来源：最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用
案情简介：2010年10月，刘某与李某签订购房合同，购买李某名下房产。刘某支付220万元全款后，李某妻子陈某以擅自处分共有房为由不同意，刘某遂诉。
法院认为：《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”在案涉房屋共有权人陈某并不同意出售该房屋情况下，李某作为共有权人之一对案涉房屋处分不符合上述法律规定条件。
同时，《城市房地产管理法》第38条第4项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。该规范虽属管理性强制性规范，但实践中，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房产权属变更登记时，如未经共有权人同意，则登记部门不予办理登记。本案刘某请求继续履行合同，由于案涉房屋共有权人陈某不同意，故刘某诉请不符合《合同法》第110条关于“法律上或者事实上能够履行”的条件，判决驳回刘某诉讼请求。
案例索引：见《出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理》(仲伟珩，最高院民一庭)，载《民事审判指导与参考·指导性案例》(201401/57：149)。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条【无权处分·买卖合同效力】 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
本条是对无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济之规定。本条旨在依据《物权法》第15条关于物权变动原因与结果区分原则之规定精神，理顺《合同法》第51条与第132条之间的关系。根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。
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