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房屋买卖合同纠纷中“网签”是否具有法律效力?

发布日期:2019-03-18    作者:曹友志律师
  所谓网签,就是房屋交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并在网上予以公布,用户可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”的情况发生。那么房屋买卖合同纠纷中“网签”是否具有法律效力?    网签作为行政机关行使管理的一种管理手段而存在,在物权法上并无法律效力可言。房产买受人不理性的赋予了“网签”许多人造光环,导致在实践中因误解网签的法律性质而引发诸多法律纠纷。    1、房产买卖合同没有网签,并非确定无效。    《房产买卖协议》不违法国家法律、行政法规的强制性规定,已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序,是否网签不影响双方签订的合同的效力。    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。    房产买卖合同没有网签不影响合同效力,但肯定会影响到随后的办理房产证的环节。    2、一房二卖中即使第一买受人办理房屋网签手续在先,也不能对抗合法占有房屋的第二买受人。    《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的,应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利,不能对抗合法占有房屋的买受人。    买受人要求办理房屋过户登记的案件中,法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施,法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告,并提取保存有关财产权证照。    3、网签(备案登记)不具有物权的效力,过户前案涉房屋的所有权人仍为房地产公司。    所谓网签即商品房预售登记,就是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案,在预售的房屋合同上编上不同的号码,并在网上予以公布,防止商品房销售中出现重复销售、重复抵押的情形,保护房地产交易的透明度。    我国法律及相关法规中规定了商品房预售登记制度,比如《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条均规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案,证实登记备案制度是一种行政管理行为,但是这些法律法规中并没有明确预售登记的效力问题。    一般在实践中认为,预售登记是是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权,因预售登记时物权尚不存在,故所登记的仍是一种请求权,且在《中华人民共和国物权法》中,没有规定备案登记制度,根据物权法定原则,备案登记不具有物权的效力,案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。    4、房产仅网签不能对抗法院查封。    《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人(也即卖方)将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人(也即买方),第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。    如果买方已经支付部分或全部价款并实际占有房屋,即便还没有过户登记,只要买方对此没有过错,就可以向法院提出执行异议,要求解除对房屋查封措施。    但仅仅是签订房产买卖合同并网签,即使支付全部房款也不能对抗法院的查封。    5、登记机关撤销“网签”不需要需双方当事人配合或法院通知协助执为前提。    裁判要旨: 本案原告所诉“网签”行为实质上是被告对商品房交易信息的网上备案登记行为,被告对该行为具有法定的监管职责,事实上被告也对其行使了监管职权。    由于网签登记信息的准确与否,直接影响到商品房买卖双方的权利义务,被告作为登记机关,应当在其职责范围内确保登记信息的真实、合法、有效。本案所涉长沙市开福区芙蓉中路一段198号名富公寓1729号房屋的网签登记信息已经由人民法院发生法律效力的判决确认系由第三人虚构所得,原告与第三人之间并无真实的交易关系,该网签登记行为缺乏基本证据和事实根据,依法应予以撤销。    争议的网签行为实质上是被告对商品房交易信息的网上备案行为,被告对该行为具有法定监管职责;被告作为登记机关,应当在职责范围内确保登记信息的真实、合法、有效;原告与第三人之间无真实交易关系,该网签登记行为缺乏基本证据和事实根据,依法应予以撤销。    综上,“网签”仅是行政管理手段,没有超越《物权法》而享有超越法律的“特权”。    网签和备案二者有何不同?    房屋交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同等全部都将在网上进行。并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。而这个线上过程就是我们所谓的网签。    交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。然后网站系统会给一个网签号,这个网签号可以用于在网上进行查询相关的交易内容。网签是为了让房地产交易更加透明化,防止"一房多卖"!    备案包括开发商备案和购房合同备案。前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格,面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后,在房屋管理部门登记备案,实现法律效力的一种方式。    在房产交易过程中所说的备案,通常是指购房合同的备案。按照《城市商品房预售管理办法》第十条同时规定:"商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同,预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。"    网签和备案有何区别?    1、办理时间不同    网签是在开发商已经取得了预售证,且购房者也满足购房资格,完成选房,签订合同之后,在售楼部或者在房屋管理部门完成的。现在有一部分开发商会在未取得预售证或其他证明时,就与购房者签订相关的协议或者合同,这样的情况是没办法进行网签的。另外,如果购房者自身的购房资格没有被核验通过,也不能进行网签。    备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。一般来说,网签在前,备案在后,备案以网签为前提,只有备案后房屋买卖才算是正式生效。    2、法律效力不同    网签在签约时要认真阅读合同中的条款,对于合同中自己认为不合理的条款可以提出自己的修改意见,或者双方之间进行协商,甚至购房者在要求得不到解决时可以协商撤销网签,不进行网签。但是即使网签成功,也不能说具备了法律效力。因为商品房买卖合同只有到房地产交易中心登记备案才能生效。经过备案,房屋交易才算真正具备了法律效力。    3、办理流程    网签流程:选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签;备案流程:合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案。    备案是在网签完成之后进行的,最终经房地产管理部门的审核会返回一个备案号,此备案号是唯一的,在网上输入备案号可以查询房屋的相关信息。
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