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卖方拒绝办理过户手续,买方应当如何维护自己的合法权益?

发布日期:2019-03-19    作者:房产律师
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告戴某诉称,原告戴某与季大某于1988年3月15日登记结婚,1993年季大某买下涉案房屋,该房屋登记在季大某一人名下。原告戴某与季某系继母、继子关系,季某系季大某的二子,季大某于2016年1月27日去世。2005年,季大某未经原告戴某同意将该房屋出售给了贾某、申某,2014年贾某、申某又将该房屋出售给了季某。原告认为,夫妻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,涉案房屋虽登记在季大某一人名下,但在处分该房屋时应当征得配偶同意。此外,原告认为贾某、申某、季某均不是善意第三人,三人有恶意串通的嫌疑。原告自1988年与季大某结婚至今一直居住在涉案房屋内,期间从未有人上门声称该房屋已对外出售要求原告搬离。季大某在世时也从未提起过该房出售的事情,亦没有收到任何购房款。现在涉案房屋仍然由原告居住使用。原告认为是被告季某隐瞒事实,利用老人的信任自导自演,最终将房屋占为己有。该两份以合法形式掩盖非法目的的合同应当被认定为无效。2016年11月,被告季某称涉案房屋属于自己,要求原告即刻搬走,至此原告才知道涉案房屋已被季某占为己有。为此,原告诉至法院,请求依法判决:1、确认2005年11月1日季大某与贾某、申某签订的《房地产买卖合同》无效;2、判令涉诉房屋产权登记恢复至原告戴某及季某、季某某名下,原告享有2/3产权;3、确认被告贾某、申某与被告季某签订的房地产买卖合同无效。
  2、被告辩称
  被告季某辩称:涉案房屋现在登记在季某一个人名下,房子和原告没有关系,是自己父亲的婚前财产。1987年单位里分的这套居住房,房子分下来一年后,原告和自己的父亲季大某结婚,结婚的事情季某不清楚。1993年单位改制把房子卖给了私人,季某买下来并支付了房款,买下来后交给父亲居住,原告作为继母和自己的父亲住在一起。房改时涉案房屋登记在父亲季大某名下,因为房改要以季大某的名字买,但是房钱是季某出的。2005年父亲季大某决定卖房子,出售后季某与被告贾某、申某商量,由季某支付租金让父亲继续居住,后来季某想了想觉得长期租房子也不是办法,就把房子又买下来了。原告本人自己有房子,涉案房屋是被告季某家的,和原告没有关系。两次买卖是经过正规程序在房地产交易中心进行的,季某自己买房子自己出钱,和原告没有任何关系,合同也是合法有效的。
  被告季某某辩称:房子是父亲季大某的婚前财产,同意被告季某的意见,房子是季某的和自己没有关系;涉案房屋刚分下来时季某某和妻子住在里面,后来季大某又结婚了,季某某也分房子了,季某某就搬走了;季大某生前没有给季某某讲过买卖房屋的事情,因为季某某不同意季大某再婚,季大某结婚后与季某某往来就少了,有事情才回来,季某某收到起诉状后才了解房屋买卖的事情;根据法院判决自己愿意享受房屋的份额。
  被告贾某、申某未作答辩。
  二、法院查明
  1993年9月30日,某单位作为出售人(甲方)、季大某作为购房人(乙方),签订了《已出租公有住房买卖合同》一份,约定甲方同意将涉诉房屋出售给乙方,建筑面积为73.08平方米;房屋出售总价款为8,676元。同日,单位出具《出售已出租公有住房工龄证明》,载明该单位职工季大某于1951年参加工作,工龄计算为39年。
  1993年10月8日,季大某作为承租人,戴某、季某、朱某某作为同住成年人签署了《购买已出租公有住房申请书》,载明租赁户名为季大某,经该户协商一致同意购买涉案房屋。
  1993年10月14日,季大某支付了购买涉案房屋的优惠房款6,940元。
  2005年11月1日,季大某作为出卖人(甲方)、被告贾某、申某作为买受人(乙方),签订了《房地产买卖合同》,约定乙方受让甲方拥有的房屋及房屋占用范围内的土地使用权,房地产转让价款为38万元;甲、乙双方同意,甲方于2005年10月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接;甲、乙双方确认,本合同签订当日共同向房地产登记机构申请房地产转移登记手续;乙方同意在2005年11月10日前将10万元人民币解交房地产投资管理有限公司设立的监管账户,甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款10万元,用于支付转让价款的余款,乙方同意授权银行将其全部贷款划入上述监管账户,乙方于2005年10月15日向甲方支付了房地产转让价款28万元。
  2014年7月17日,被告贾某、申某作为卖售人(甲方)、被告季某作为买受人(乙方),双方签订了《房地产买卖合同》,约定房地产转让价款为94万元;甲、乙双方同意,甲方于2014年6月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接;甲、乙双方确认,在2014年9月25日之前共同向房地产登记机构申请房地产转移登记手续。
  三、法院判决
  驳回原告戴某的诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,本案中,原告认为季大某擅自处分夫妻共有财产,且存在和他人恶意串通损害原告利益的情形,被告贾某、申某及季某均不是善意第三人,三人有恶意串通的嫌疑,故季大某与被告贾某、申某以及贾某、申某与季某就涉案房屋先后签订的房屋买卖合同无效。被告季某、季某某则对此不予认可。法院认为,其一,涉案房屋的确是季大某在与原告结婚后向原某单位购买的可出售的公有住房,该房屋当初是由季大某出面签约、付款并取得相关权利,同住成年人戴某、季某、朱某某亦表示同意。季大某房改签约时间为1993年,距今已经有二十余年,季大某与被告贾某、申某的房屋买卖合同签约时间为2005年,距今已经有十余年,且此后贾某、申某又将其卖给季某,也已经完成了登记过户,原告在此长期居住,既不积极主张房屋的权利,又自称对于房屋的买卖并不知情,此与常理不符。其二,即便季大某存在擅自处分共有财产的情形,原告据此主张季大某与贾某、申某以及贾某、申某与季某签订的房屋买卖合同无效,亦缺乏法律依据。原告虽认为被告贾某、申某及季某均不是善意第三人,季大某存在和他人恶意串通损害原告利益的情形,但并未提供充分的证据予以证实,法院对此不予采纳。
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