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买卖双方签订了房屋买卖合同,后发现房屋被查封,买方应该怎么办?

发布日期:2019-03-19    作者:房产律师
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告范某诉称,原告系被告关某之子,与被告范某某系兄弟关系,被告范某某与被告裴某系夫妻关系。被告关某与范大某于1958年10月结婚,婚后共生育二子一女,即原告范某、被告范某某及第三人范某1。被告关某于2009年7月购买房屋售后产权,并登记为该房屋产权人。2014年12月23日,范大某因病去世,其生前未留下遗嘱。系争房屋为范大某夫妻共同财产,房屋二分之一产权应作为范大某的遗产分割。在继承开始后遗产未分割前,系争房屋应为所有继承人共有之财产。2016年1月,被告关某未经其他共有人同意,擅自将系争房屋虚假转卖给被告范某某,并办理了产权变更登记手续。2017年5月,被告范某某又将系争房屋产权人变更登记为其与被告裴某二人。原告得知后,多次与被告方进行协商,均无果。两被告签订房屋买卖合同时系争房屋价值300多万元,被告关某与被告范某某恶意串通签订房屋买卖合同,擅自以低价处分继承人共有财产的行为,侵犯了原告的合法权益,应属无效。范大某在世时候说其名下的鹤云路房屋动迁安置房子给原告儿子做婚房,故后来原告和被告关某、范某某、第三人范某1到黄浦第二公证处办理了公证手续。本来原告要求把系争上南路房屋继承事宜协商一致后一起办公证,但被告范某某没有同意。原告现诉至法院,请求:1、依法判令被告关某与被告范某某签订的《房地产买卖合同》无效;2、依法判令被告范某某与被告裴某配合将房屋产权恢复登记至被告关某名下;3、本案的诉讼费由被告承担。
  2、被告辩称
  被告关某辩称,同意原告诉请;2009年7月被告关某买下上南路房屋售后产权,当时同住人还有丈夫范大某;签署涉案房屋买卖合同是因为被告范某某在范大某去世后要被告关某趁头脑清楚的时处理好涉案房屋问题,被告关某在涉案房屋买卖合同上签名,但对合同内容不清楚,当时被告范某某骗被告关某签合同,他讲签个名字就好了,其他事情不要管;被告关某没有赠与系争房屋给被告范某某;被告关某没有收到系争房屋购房款,被告范某某承诺将他名下鹤云路房屋卖掉后付钱,但至今未付;范大某没有留过遗嘱,继承人也没有就遗产协商过分割方案;范大某生前表示要将其名下鹤云路安置房屋给长孙作婚房,和被告关某商量好后曾要求被告关某把这个事情写下来,但被告关某文化水平不高没有写下来;被告关某一直居住系争房屋至今。
  被告范某某辩称,不同意原告诉请;房屋动迁分得两套房屋,一套登记在被告范某某名下,另有鹤云路房屋登记在父亲范大某名下;经原、被告以及第三人家庭会议,一致同意将范大某名下鹤云路房屋给原告儿子做婚房,系争房屋归被告范某某所有,故被告关某先将系争房屋过户给被告范某某,被告范某某和其妹妹范某1一起去公证处办理了放弃鹤云路房屋继承权并同意该房屋给原告的手续;被告范某某没有实际支付过系争房屋的购房款,该房屋是被告关某赠予给被告范某某,只是以房屋买卖形式办手续;2015年12月时,涉案房屋价值180多万元。
  被告裴某辩称,不同意原告诉请。原告在动迁安置房占有很大份额,所以告范某某同意将被告裴某名字加上了系争房屋,其他意见和被告范某某一致。
  第三人范某1述称,被告范某某陈述系争房屋归其所有系经家庭会议一致同意不是事实;同意原告的诉讼请求。
  二、法院查明
  被告关某与范大某夫妻两人共生育原告范某、被告范某某及第三人范某1三个子女。被告范某某与被告裴某系夫妻关系。2009年7月,上海东源房地产开发经营公司(合同甲方、代理人上海上钢物业公司)与被告关某(合同乙方)签订《公有住房出售合同》,约定乙方自愿购买系争房屋等内容。后系争房屋产权登记至被告关某名下。2014年12月23日,范大某去世,其生前未留下遗嘱。2015年12月16日,被告关某(合同甲方)和被告范某某(合同乙方)签订《房地产买卖合同》,约定:由乙方受让甲方所有的系争房屋,甲乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款计为300,000元等。2016年2月1日,系争房屋权利人变更登记为被告范某某,但房屋仍由被告关某居住至今,被告范某某未支付房屋转让款。2017年6月5日,经申请,系争房屋产权人被核准变更登记为被告范某某与被告裴某共同共有。
  三、法院判决
  1、被告关某与被告范某某签订的《房地产买卖合同》无效;
  2、被告范某某与被告裴某配合被告关某将房屋产权恢复登记至被告关某名下。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,范大某去世时,系争房屋产权人虽登记在被告关某一人名下,但系争房屋为范大某生前与被告关某夫妻关系存续期间取得,依法应为其两人夫妻共同财产,范大某享有系争房屋相应房地产共有权利。范大某去世后,其遗有的系争房屋产权份额应作为遗产由各继承人依法继承,在继承分割之前系争房屋由各继承人共同共有。处分共有的不动产,应经全体共同共有人同意。被告关某未取得其他继承人的同意,擅自将系争房屋转让给被告范某某,属无权处分行为,且事后未征得其他权利人的追认,依法应认定无效。另外,被告关某与被告范某某签订的房屋买卖合同所约定的房屋转让价格明显远低于当时的市场价格,被告范某某既未实际支付购房款,亦没有实际占有使用系争房屋,故被告范某某显然不属于善意取得。被告范某某又称系争房屋系由被告关某赠与,因被告关某予以否认且与两被告签订房屋买卖合同的事实行为相悖,又与其关于家庭成员一致同意范大某的鹤云路房屋给原告儿子,系争房屋归被告范某某所有的陈述存在矛盾,故法院依法对被告范某某的该辩称意见不予支持。综上,被告关某与被告范某某在明知系争房屋尚未继承分割而存在他人权利情况下,擅自签订超低价格的房屋买卖合同,系恶意串通,损害其他继承人的合法利益,双方就系争房屋签订的房屋买卖合同依法属于无效,故法院支持原告诉讼请求。合同无效后,涉案房屋应恢复至原产权状况,被告范某某应予配合。因被告范某某无权取得涉案房屋,故被告裴某基于夫妻关系取得的讼争房屋权利亦应予以返还。
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