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购买购房名额,卖方自愿放弃内部认购资格,导致合同无法继续履行,应退还买方转让款。

发布日期:2019-03-20    作者:孔骏熙律师
XX、郭XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
 
云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
2017)云01民终1288
上诉人(原审原告):杨XX,女,生,汉族,住云南省昆明市呈贡区。
委托诉讼代理人:孔骏熙,云南颐高律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):郭XX(曾用名:郭XX),女,生,汉族,身份证登记住址云南省玉溪市红塔区。
委托诉讼代理人:段XX,云南天之泰律师事务所律师。
上诉人杨XX因与上诉人郭XX房屋买卖合同纠纷一案,不服昆明市呈贡区人民法院(2016)云0114民初1685号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017227日受理此案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨XX上诉请求:撤销一审判决第二项,改判郭XX赔偿杨XX违约金126539元。事实和理由:上诉人提交的证据能够证实郭XX向凯皇公司提交了《退款申请》,郭XX单方自愿放弃了涉案房产的内部认购资格。郭XX没有履行《购房权转让协议书》约定的主要义务,依法应承担违约责任。
上诉人郭XX答辩称,一审认定杨XX放弃认购资格并申请退款系我方与杨XX合意后的行为并非杨XX单方行为,系认定事实错误。郭XX不可能单方作出放弃认购的意思表示。杨XX单方放弃认购资格,所以双方才签订了委托书,并由我方协助其办理之后的退款事宜。郭XX出具欠条的时间系在杨XX放弃认购权后二年才出具的,并非郭XX真实意思表示,是在受胁迫的情况下才出具的欠条。双方签订协议后,郭XX已经协助杨XX办理相关事宜,杨XX单方变更户型,存在违约行为。
上诉人郭XX上诉请求:撤销原判,发回重审或依法改判上诉人不承担返还转让费170000元和购房意向金200000元。事实与理由:一审法院认定案由错误,本案的基础法律关系并非买卖房屋,是讼争双方对房屋购买权利的转让。杨XX在上诉人不知情的情况下于开发商签订房屋户型变更的确认书,上诉人是在其起诉后才知情。其私自变更户型产生的一系列后果不应由上诉人来承担。上诉人出具委托书的行为是配合杨XX行使其转让取得的合同权利行为,而非上诉人自己处分权利的行为,不能认定为双方因此解除了合同关系。上诉人已经完全履行了自己的义务,此情形下不能适用合同解除的法律规定。
上诉人杨XX答辩称:一审认定的案由是正确的。我方没有私自与开发商签订户型变更书,而是在郭XX告诉我方后,代郭XX办手续。退款申请书原件被郭XX交给了开发商,是郭XX自己签署的,在当天郭XX出具了委托书,故退款申请书是郭XX的单方行为。根据合同法规定,郭XX一方的违约行为导致合同履行不能,郭XX应当承担违约责任。
XX向一审法院起诉请求:1.由被告返还原告转让费170000元;2.由被告返还原告购房意向金200000元;3.被告支付原告违约金126539元(以370000元为基数,按照银行同期贷款利率的1.3倍,计算自合同签订之日起至起诉之日止);4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中,原告增加诉讼请求:解除原被告签订的购房权转让协议书。
一审法院认定事实:2009113日,被告和昆明凯诚房地产开发有限公司(以下简称凯诚公司)签订了《住宅内部申请认购书》,约定自愿交纳200000元诚意金,作为对选定凯诚公司开发物业在取得预售许可证后签订正式商品房购销合同的保证金,凯诚公司为被告预留住宅供被告购买,原、被告签订《购房权转让协议书》,约定:被告将该购房权转让给原告,原告支付被告转让费170000元,同时支付被告为该房屋先行垫付的选房意向金200000元。同日,原告依约支付了被告370000元,原告代被告同凯诚公司及云南皇凯投资有限公司(以下简称:皇凯公司)签订确认书,对凯诚公司和被告签订的认购书中相关权利义务全部转由皇凯公司继受及项目名称并更、产品类型变更、认购产品变更等内容进行了确认,原、被告共同至皇凯公司处,由被告向皇凯公司提交退款申请,表示自愿放弃“航空艺术港”内部认购资格。同日,原、被告签订委托书一份,约定被告委托原告办理关于航空艺术港退款事宜,被告向原告出具欠条一份,载明被告欠原告房款170000元,于20166月前还清。
一审法院认为,关于原被告签订的购房权转让协议是否解除的问题,被告申请自愿放弃航空艺术港内部认购资格并申请退款的行为并非其单方意思表示,而系原被告共同合意后行为,根据本案查明事实,被告享有认购资格系履行购房权转让协议的基础,原、被告合意后由被告放弃认购资格,实质系对购房权转让协议的解除,故认定原被告签订的购房权转让协议已于被告提交退款申请当日即解除。该协议既已解除,被告即应当返还原告依照该协议向被告支付的转让费170000元及购房意向金200000元,故对原告相应诉讼请求予以支持。如上所述,被告放弃认购资格并申请退款系原被告合意后行为,并非被告单方行为,原告认为被告违约无事实及法律依据,故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。本案原、被告及凯诚公司以及皇凯公司并未对被告在认购书中相关权利义务全部转由原告继受进行过约定,故对被告认为原告应向皇凯公司主张权利的答辩意见不予采纳。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:一、被告郭XX于判决书生效之日起十日内向原告杨XX返还转让费170000元,购房意向金200000元,以上两项共计370000元;二、驳回原告杨XX其他诉讼请求。案件受理费8748元,由被告郭XX负担6561元,原告杨XX负担2187元。
二审中,双方均无新证据提交。故经二审审理确认的事实与一审判决确认的事实相一致,本院依法予以确认。
本案的争议焦点是:上诉人郭XX是否应当返还转让费170000元和购房意向金200000元并承担违约责任?
本院认为:依法成立的合同,自成立时生效,合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。上诉人郭XX与昆明凯诚房地产开发有限公司签订《住宅内部申请认购书》并缴纳200000元的诚意金后,其与昆明凯诚房地产开发有限公司之间的商品房预约合同依法成立并生效。云南皇凯投资有限公司承接该项目后,《住宅内部申请认购书》依旧约束上诉人郭XX与云南皇凯投资有限公司。上诉人郭XX与上诉人杨XX签订《购房权转让协议书》后,二人并未向云南皇凯投资有限公司表明《住宅内部申请认购书》约定的权利义务由上诉人杨XX继受。上诉人郭XX、杨XX2014710日共同签署的《委托书》(上诉人杨XX在一审时所提交)载明,上诉人郭XX委托上诉人杨XX办理航空艺术港退款事宜,可见,上诉人杨XX知晓并接受了放弃购房资格的事实。2016329日,上诉人郭XX向上诉人杨XX出具的欠条,上诉人郭XX虽认为该欠条系在受胁迫的情况下签署,但并未提交报警记录等证据予以佐证,故其此项抗辩,本院不采纳。综上,结合放弃购房资格的过程以及上诉人郭XX向上诉人杨XX出具欠条的行为,一审法院认定《购房权转让协议书》已经解除符合法律规定,本院依法予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据合同的相对性,向云南皇凯投资有限公司申请退还200000元诚意金的权利,仍应当由上诉人郭XX行使,亦与上诉人郭XX、杨XX共同签署的《委托书》相印证。故在放弃购房资格后,应当由上诉人郭XX向开发商申请退款,而其收取上诉人杨XX200000元诚意金,应当向上诉人杨XX进行返还。上诉人郭XX向上诉人杨XX出具的欠条,表示尚欠上诉人杨XX170000元,事实上是对转让费170000元的约定,故一审法院认定上诉人郭XX向上诉人杨XX返还转让费170000元和购房意向金200000元符合法律规定,本院依法予以维持。至于上诉人杨XX认为上诉人郭XX存在违约行为,应当支付违约金的请求,本院认为,上诉人杨XX知晓并接受了放弃购房资格的事实,上诉人郭XX不存在单方放弃购房资格的行为,故对于上诉人杨XX主张违约金的请求,本院不予支持。
综上所述,一审法院认定事实清楚、适用法律正确,本院依法予以维持。上诉人的上诉主张无事实和法律依据,本院依法予以驳回。据此,本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百一十八条之规定,判决如下:
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费8748元,由上诉人郭XX负担6561元,上诉人杨XX负担2187元。
本判决为终审判决。
本判决生效后,若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行,申请强制执行的期限为两年。
审判长 姚 丹
审判员 冯 辉
审判员 徐 斌
 
二〇一七年五月八日
书记员 黄秋茼
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