有效的房屋买卖合同不按约履行的处理

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告苟女士起诉称：2014年4月2日，我与唐先生签订《房屋买卖协议》，约定我将785号房屋转让给唐先生，总价款为630万元，签订合同时首付200万元后，我将房屋产权办理登记到唐先生名下，唐先生于办理完成之日起四个月内将余款430万元支付我。合同签订后，我于2014年4月18日将房屋过户到唐先生指定的宋先生名下，2014年4月3日，唐先生、宋先生出具430万元的欠条一份，承诺于2014年8月17日付清欠款。2014年8月20日，双方签订补充协议，约定付款期限延长至2014年9月26日，并约定违约金为25万元。后被告向我支付欠款本金107万元及违约金43万元，现还欠323万元。因方女士系唐先生之妻，应共同偿还唐先生的债务，因此请求其作为本案被告与另外两被告共同承担支付欠款及违约金的责任。被告的违约行为违反了诚实信用原则，为维护我合法权益，特请求法院判决三被告支付欠我的购房款及违约金323万元及诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告唐先生答辩称：对原告主张的欠款323万元、违约责任、诉讼费请求均不认可。因为本案实际购房人为宋先生，不是我。我并没有指定原告将购买的房屋登记到宋先生名下。对2014年8月20日签订的补充协议，我不知情。合同签订时，已经支付预付款200万元给原告，后又支付221.5万元给原告，累计支付购房款421.5万元。
　　被告宋先生答辩称：我对2014年4月2日签订的《房屋买卖协议书》并不知情，且唐先生并未指定原告将房屋过户到我名下。2014年4月3日写的欠条，只能证明唐先生代我付款200万元，并不能证明我是共同欠款人。双方真实履行的合同是原告与我于2014年4月3日签订的两份《房地产买卖契约》。自己已经向原告支付购房款421.5万元，不存在违约行为。
　　被告方女士答辩称：我自始不知道本案的房屋买卖合同关系，我不应该承担责任。
　　三、法院查明
　　2014年4月2日，原告与被告唐先生签订《房屋买卖协议》，该协议约定：原告将甲市XX路785号房屋转让给唐先生，总价款为630万元。签订合同时支付200万元后，原告将房屋产权办理登机到唐先生名下。唐先生于过户手续办理完成之日起四个月内将余款430万元支付给原告，办理房产证过户手续所生产的一切相关税费全部由唐先生承担等内容，后宋先生在该协议上签字确认该协议。该协议签订后，唐先生于2014年4月2日支付原告200万元，于2014年4月3日出具欠条，载明因购买原告房屋所欠购房款430万元，后宋先生在该欠条上签字确认。2014年8月20日，唐先生、宋先生与原告签订《补充协议书》，确认唐先生、苟女士在房屋过户手续办理完毕后，唐先生并未按照约定付清购房款，双方约定将付款期限延长至2014年9月26日，如还未付清余款400万元，则向原告支付违约金21.5万元。2014年12月8日，原告与唐先生又签订《补充协议书(2)》，约定唐先生对未按期支付的430万元购房款承担违约责任，每月承担21.5万元的违约金，并将付款期限延长至2014年12月30日。上述合同签订后，原告共计收到唐先生、宋先生分次支付的购房款合计376.5万元。现在该涉案房屋所有权证已于2014年4月18日过户在宋先生名下。
　　另查明，1、2014年4月3日，原告与被告宋先生签订内容一致的《房地产买卖契约》，该份契约约定：原告将甲市XX路785号房屋出售给宋先生，成交价款各为240万元。宋先生应在2014年4月3日前用现金方式一次付清原告，原告于同日将上述房地产、建筑物范围内的土地使用权交付宋先生等内容。该份契约签订后，宋先生未能按照约定时间支付原告约定的购房款共计480万元。2、原、被告于2014年4月18日已将涉案房屋所有权过户在宋先生名下;3、本案涉及房屋买卖关系期间，被告唐先生与被告方女士系夫妻关系。
　　四、法院判决
　　1、由被告唐先生、宋先生、方女士于判决生效之日起十日内向原告苟女士连带支付购房款253.5万元;
　　2、由被告唐先生、宋先生、方女士于判决生效之日起十日内向原告苟女士连带支付违约金41.8455万元;
　　3、驳回原告苟女士的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　原告与唐先生、宋先生签订的《房屋买卖协议书》是否有效及履行。靳律师认为，原告与被告唐先生2014年4月2日签订《房屋买卖协议书》之后，宋先生在该协议的买方处签字，该签字行为，属于宋先生自己对参与该房屋买卖的追认。且宋先生在2014年8月20日的《补充协议书》、2014年4月3日的欠条上均有自己的签字，应该视为宋先生对向原告购房后未付款项的认可。唐先生虽答辩称该房屋买卖协议书所涉债权债务已转移给被告宋先生，而宋先生也认可该转让行为，但债务转让依法需要债权人同意，债务承担依法需要通知债务人后才对债务人发生效力。本案中，原告并未同意唐先生将支付购房款的债务转移给宋先生一人承担，唐先生仍然是该房屋买卖合同中的买受人。宋先生在上述《房屋买卖协议书》的买受人处及《补充协议书》、欠条上签字、并将涉案房屋所有权及土地使用权办理在自己名下的行为，应视为与唐先生作为共同买受人的意思表示行为。因此，宋先生也是《房屋买卖协议书》的买受人。宋先生虽然以《房地产买卖契约》才是双方真实履行的合同作为抗辩，但除提交其签订的《房地产买卖契约》外，并未举证证明整个房屋买卖过程中，双方是按照《房地产买卖契约》约定的买卖价款履行。而原告方所举《房屋买卖协议书》、《补充协议书》、《补充协议书(2)》、欠条等证据之间，均能够相互印证双方真实的买卖合同关系，以及履行的是《房屋买卖协议书》而非《房地产买卖契约》。因此，《房屋买卖协议书》是出于双方当事人的真实、自愿的意思表示，且该协议不违背法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同。综上，原告与唐先生、宋先生之间签订的《房屋买卖协议书》合法有效，唐先生、宋先生应该享有或者承担该协议产生的权利与义务。本案中，虽然涉案房屋所有权已过户在宋先生名下，但依据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;登记不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，以及上述证据、事实的分析认定，原告、宋先生将甲市涉案房屋的所有权登记在宋先生一人名下，不符合本案的房屋买卖交易事实，宋先生、唐先生均应是该买卖交易房屋的所有权人。
　　唐先生、宋先生、方女士应否向原告支付未付清的购房款及违约金323万元。按照《房屋买卖协议书》的约定，被告唐先生、宋先生应于2014年8月17日付清全部购房款630万元，但两被告仅在该期限内支付了200万元，已经构成违约。按照双方于2014年12月8日签订的《补充协议(2)》之约定，付款期限延长至2014年12月30日，两被告每月应向原告支付违约金21.5万元，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“过分高于造成的损失”的规定。本案违约金经法庭依法释明，三被告认为该违约金约定过高，请求调整至法律保护的范围。本案中，原告的损失是被告未按时履行价款支付义务的而产生的债务损失，亦即利息损失，可参照法律保护的民间借贷利息最高不超过中国人民银行同期贷款年利率4倍的规定计算违约金，即按照中国人民银行同期贷款年利率6%，从2014年8月17日起以欠款430万元计算违约金至2014年12月30日止。因此，被告应按照6%的贷款年利率的4倍向原告支付违约金41.8455万元(430万元×6%÷365天×4倍×148天=41.8455万元)。本案合同约定的总购房价款为630万元，扣除已经支付的376.5万元(630万元-376.5万元=253.5万元)，被告尚欠原告购房款253.5万元。原告主张被告支付323万购房款及违约金的请求，对购房款253.5万元、合理的部分违约金41.8455万元应予以支持。
　　对被告方女士应否与被告唐先生共同承担支付购房款的债务的问题。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻家庭法﹥若干问题的解释(二)》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，涉案房屋买卖合同关系发生在被告唐先生与方女士夫妻关系存续期间，被告方女士虽以自己不知道该买卖合同关系为由进行答辩，但并未提供证据证明其存在上述规定中排除夫妻共同债务的抗辩事由。因此，被告方女士应与被告唐先生连带承担支付购房款的债务。综上，被告唐先生、宋先生、方女士应向原告苟女士连带支付未付清的购房款及承担违约责任。