房屋买卖合同纠纷案

一、原告诉称 富某某诉称：我为朝阳区十八里店乡农民拆迁户，按照拆迁政策购买了xxx公司开发建设的位于北京市朝阳区AA号房屋（下称AA号房屋）。2009年7月5日，xxx公司向我交付了房屋，但至今未办理房屋所有权证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，xxx公司的行为构成违约，给我造成了损失。现我诉至法院，要求xxx公司赔偿我自2009年10月5日至其实际协助我办理房屋产权证书之日止的经济损失，按中国人民银行同期贷款利率计息并加收50%的罚息。
 
二、被告辩称 xxx公司辩称：富某某的起诉已超过诉讼时效，应予驳回。涉案房屋性质不是商品房，而是按照经济适用房管理的定向安置房。房产证尚未办理完成不是我方原因造成的，我方不是办证主体，只是有积极协助的义务。富某某主张的损失没有事实和法律依据。
 
三、本院查明 经审理查明：富某某系北京市朝阳区HH村被拆迁安置人口，xxx公司系该地区拆迁项目的拆迁人，原名称为北京市xxx开发公司，后变更为现名称。
2006年6月17日，富某某作为被拆迁人与北京市xxx开发公司签订《xxx工程住宅房屋拆迁货币补偿协议书》，约定：xxx公司对富某某位于北京市朝阳区HH村的房屋进行拆迁，xxx公司给付富某某拆迁补偿款。2006年6月17日，双方签订《xxx农民拆迁定向安置商品房认购书》，约定：富某某购买xxx公司开发建设的AA号房屋，建筑面积88.8平方米；总房价717060元；富某某一次性付款，xxx公司向富某某出具收款凭证；xxx公司在本认购书签订之日起三年内交付房屋，即2009年6月17日前通知富某某验房；xxx公司在该项目商品房销售手续办理完成后，通知富某某协商签订正式商品房买卖合同，富某某在接到通知后30日内开始与xxx公司协商相关条款，办理有关手续，凭收款凭证更换正式发票。
2009年7月5日，xxx公司向富某某交付了房屋。同日，双方签订结算协议，确认房屋实测面积为90.76平方米，xxx公司根据实测面积收取富某某差价款15827元。
截止到目前为止，xxx公司未与富某某签订正式的商品房买卖合同，xxx公司也未给富某某办理完毕AA号房屋的房屋所有权证。
另查，2009年7月7日，北京市发展和改革委员会与北京市住房和城乡建设委员会作出《关于xxx定向安置房项目调整建设内容有关问题的批复》载明：“同意xxx定向安置房项目住宅建筑规模107000平方米调整为普通商品住房，销售限价为8500元／平方米，定向安置征地拆迁范围内的农（居）民，不得对外销售”。涉案房屋也包含在调整范围之内。
上述事实，有《xxx工程住宅房屋拆迁货币补偿协议书》、《xxx农民拆迁定向安置商品房认购书》、结算协议、购房款发票、《关于xxx定向安置房项目调整建设内容有关问题的批复》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
 
本院认为
本院认为：富某某与xxx公司签订的《xxx农民拆迁定向安置商品房认购书》不违反国家相关法律、法规的强制性规定，系合法有效。该认购书内容明确、具体，已经具备了房屋买卖合同的必备要件，且双方已实际履行。该认购书中明确载明富某某购买的房屋为商品房，购房价格也符合当时商品房的市场价格，相关文件也确认该房屋属于商品房。故富某某依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张权利并无不当。根据该解释第十八条之规定，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。富某某据此向xxx公司主张违约赔偿的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于违约赔偿的具体计算方式，按照该司法解释规定可根据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于xxx公司至今未能履行向富某某转移房屋所有权的义务，双方所签认购书尚在履行过程中，xxx公司主张富某某的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见缺乏法律依据，本院不予采信。
 
四、裁判结果 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告北京正阳恒瑞置业公司于本判决生效后十日内向原告富某某支付迟延办理房屋产权证书的损失（自二○○九年十月五日起至实际办理北京市朝阳区AA号房屋的房屋产权证书之日止，以七十三万二千八百八十七元为基数，按照同期中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；
二、驳回原告富某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2766元，由被告北京正阳恒瑞置业公司负担（原告富某某已交纳，被告北京正阳恒瑞置业公司于本判决生效之日起七日内给付原告富某某）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
 
五、律师总结 本案中，法院以相关证据还原了案件事实，支持了原告的部分诉讼请求，追究了被告的责任，维护了法律的正义。