租客违约，房东未采取合理措施减少房屋空置的损失，责任如何承担？

发布日期：2019-03-22 作者：110网律师

房屋租赁合同是常见的合同纠纷，因一方违约而解除合同的违约责任必不可少。依据《合同法》的规定,违反合同约定的一方,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。那么合同解除后,具体的违约责任该如何承担？扩大的损失又该如何赔偿？

律师观点：
减损规则:当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。装饰装修物，是指承租人租赁房屋后,对房屋进行装饰装修,从而附着于租赁房屋的物品。
房屋租赁合同因承租人违约而导致解除的,承租人违约责任的承担应当符合《合同法》对于违约责任的原则性规定。出租人因此遭受的房屋空置损失,应当限定在合理范围内。对出租人未履行减损义务而导致的扩大损失,不应当由承租人承担。承租人迟延支付租期内各类费用的滞纳金,从性质上属于违约金,滞纳金数额应当符合法定标准。承租人违约导致合同解除,出租人不同意利用装饰装修物的,承租人无法获得装饰装修物的补偿。

案例分析：
某化工贸易(上海)有限公司(乙方)与上海某房地产公司(甲方)发生合同纠纷，争议焦点在于合同解除后,违约责任如何承担。法院判决合同解除之前的租金、管理费、公用事业费,原告应当支付。因迟延支付上述费用导致的滞纳金,作为合同约定的违约责任,亦应当由原告承担。

基本案情：
2009年6月19日,某化工贸易(上海)有限公司(乙方)与上海某房地产公司(甲方)签订租赁合同一份，约定乙方承租甲方本市某房屋(以下简称涉讼房屋),租期自2009年8月16日起至2011年8月15日止；乙方应向甲方支付押金56027.23元；月租金为15998.10元。合同约定,租赁场所应由甲方按照毛坯房的状态交付给乙方。如果乙方违反租约的任何规定,甲方可以利用或扣留或没收押金的全部或部分,用以支付因乙方违约而应支付给甲方的违约金和损失。同日，某化工贸易公司签署了租户交房资料表。签约后,某化工贸易公司向某房产公司支付了合同约定的押金,以及起租日至2009年10月底的租金。
2009年8月，某化工贸易公司向某房产公司提出,因涉讼房屋没有装修，要求予以减免租金,某房产公司不予同意。后某房产公司在涉讼房屋门上张贴多张催讨函,向某化工贸易公司催讨租金、物业管理费、公用事业费等费用。2010年3月11日,某房产公司要求上海某物业管理有限公司在涉讼房屋门上加装了锁具,并采取断电措施。
某化工贸易公司无法进入涉讼房屋,故将该纠纷诉至法院。要求判令:(1 )确认租赁合同于2010年3月11日解除;(2)被告某房产公司拆除涉讼房屋上的锁具，被告某物业公司承担连带责任,原告搬离涉讼房屋; (3)被告某房产公司支付装修费用3万元,被告某物业公司承担连带责任;(4)被告某房产公司返还押金56601元;(5)被告某房产公司赔偿经济损失19万元,被告某物业公司承担连带责任。被告某房产公司反诉要求判令原告支付租金、管理费、公用事业费、利息等。

法院裁判：
法院判决原告与被告某房产公司租赁合同于2010年3月11日解除，原告需支付租金69669元、管理费19694元、公用事业费970.32元及相应利息、空置损失等71733.30元,押金用于抵扣原告应付的费用。

法律分析：
原、被告双方本诉和反诉争议的主要焦点在于合同解除后,违约责任的承担，首先应清晰以下几点：
1.租赁合同的解除
关于租赁合同的解除问题,原告主张的涉讼房屋应以装修房标准交付,缺乏合同依据,原告因此拒付租金等费用构成违约,被告某房产公司按约享有合同解除权。被告某房产公司在涉讼房屋上加装锁具,实际导致原告无法继续使用涉讼房屋,具有终止房屋租赁合同继续履行的效果,双方自此均未再履行房屋租赁合同的主要合同义务，应当认为双方租赁合同自此解除。
2. 房屋空置损失的赔偿
依据《合同法》第107条规定，“违反合同约定的一方,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据合同法理论,违约责任的赔偿，应当遵守完全赔偿原则、合理预见规制、减轻损失规则。减轻损失规则是指一方违约后,另一方应当及时采取合理措施防止损失的扩大,否则不得就扩大的损失要求赔偿。关于合同解除后的房屋空置损失,因原告违约,应当赔偿空置损失。但出租人采取的在租赁房屋加锁的方式,实际产生了解除合同的行为效果,自此之后,除向承租人催讨租金等费用外,未能采取合理措施减少房屋空置的损失。在承租人多次要求搬离的情况下,仍然不予配合。故房屋空置的损失不能全由承租人承担,对于损失的扩大部分,由出租人自行承担。
3.装饰装修物的处理
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项约定“因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。”原告支付的押金应当用以抵扣其欠付的租金、管理费、公用事业费、利息及房屋使用费等费用。原告诉请要求的装修损失及其他损失,因被告某房产公司不存在原告所主张的违约行为,也不同意利用装修,故缺乏依据。

相关法律法规：
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十九条:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条:承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:
(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除, 剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

案件来源：
《房地产案件：法律适用关键词与典型案例指导》上海某化工公司诉上海某房地产公司等房屋租赁合同纠纷案

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