在权益受损后怎么样维护自己的权益？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　吴某诉称：2006年12月21日原告与被告签订一份协议，约定赵某将其名下涉诉房屋购买资格，以六万元的价格卖给吴某，由吴某向开发商支付全部购房款，并享有涉诉房屋的一切权利，赵某不再享有涉诉房屋的任何权利。合同签订后，吴某依约履行了合同义务，并于2008年入住涉诉房屋。2011年初，赵某以吴某不符合购买经济适用房条件为由，诉请法院确认双方所签协议无效。该案经审理后，判决协议无效。2012年赵某诉请法院判决吴某、赵某向其腾退涉诉房屋，该案经二审于2012年11月判决吴某、赵某将涉诉房屋于六个月内腾退给赵某。判决生效后，吴某请求赵某向其返还购房款，并赔偿因涉诉房屋上涨所引起的损失，共计300万元。赵某以仅可返还原始购房款及部分装修费，无力也不应当承担房屋上涨损失为由，拒不承担合同项下的返还、赔偿义务。吴某认为2005年7月，因其原住所房屋拆迁，依国家政策已取得了在本市区域内购买一套经济适用房的资格，故吴某在2006年12月与赵某签订协议时，不知道双方所签属无效协议。而赵某明知涉诉房屋购买资格依法不允许转让，却仍以暂无经济能力购买涉诉房屋为由与吴某签订协议，并从中非法获利。赵某将购买资格卖出多年后又以与吴某所签协议违法为由主张该协议无效。因此赵某应对借名买房协议无效承担全部责任。赵某作为过错方，除应向吴某返还为购买、装修、使用涉诉房屋的相关款项外，还应赔偿涉诉房屋的价格升值损失。故提起诉讼，要求：1、判令被告返还原告借名费60000元、购房款345507元、装修费95021.2元、综合地价款6551元、契税2600.37元、公共维修基金6910元、有线电视入网费360元、装修管理服务费391.14元、代办房产证500元;2、判令被告立即支付原告房屋上涨损失2267159.29元;3、案件受理费由被告承担。
　　2、被告辩称
　　赵某辩称：原告是在购买了经济适用房后，在明知丧失经济适用房购买资格后，再购买本案房屋，对导致合同无效有主要责任。原告购买本案房屋后曾以60万元的价格向黄某出售，因价格问题没有成交，故原告购买涉案房屋并非是为解决住房困难，违背了政府出售经济适用房的宗旨。法院曾于2013年5月判决原告腾退涉案房屋，但至今未腾退，在此期间的利益应折抵原告补偿被告的损失。综上，被告同意支付原告合理合法的损失。诉讼请求第一项购房款同意，6万元不同意，实际上是收到4万，同意返还4万元，装修费用不同意，综合地价款、契税、维修基金同意返还，有线电视费用、装修管理费、代办房产证不同意。第二项房屋增值款数额没有这么多，我只返还30%，以协商的价格为准。
　　二、法院查明
　　2006年12月，赵某(甲方)与吴某(乙方)签订《协议》，约定甲方因前门地区拆迁，已经预定经济适用房一套，因甲方无力购买，由乙方出资全额付给开发商购买此房的购房款以及购房的相关费用;乙方享有此房的一切权利，甲方保证积极配合乙方办理该房屋一切手续等。
　　2006年12月26日，赵某与某房地产开发集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由赵某购买位于涉诉房屋。该房屋房款345507元、综合地价款6551元、契税2600.37元、公共维修基金6910元、有线入网费360元、代办房产证费用500元均由吴某支付。吴某称支付赵某借名费6万元，赵某认可收到4万元。
　　涉诉房屋交付后吴某对房屋进行了装修，并入住至今。2008年10月15日该房屋取得房屋所有权证，登记所有权人为赵某，房屋性质为经济适用房。
　　2012年赵某曾起诉要求吴某与案外人赵某腾退房屋，法院经审理认为赵某与吴某之间的合同已被生效判决确认为无效，双方应各自返还因合同取得的财产。但吴某、赵某不同意腾退涉诉房屋，也不就购房款及赔偿损失问题主张权利，其行为已经构成对赵某所有权的行使产生妨害，故判决吴某、赵某将涉诉房屋腾退给赵某，购房款及损失可另行主张。上诉后，二审维持了原判。
　　本案诉讼过程中，吴某申请对房屋价值及装修进行评估，北京某房地产土地评估有限公司出具的评估报告显示涉诉房屋在价值时点2014年11月3日的市场价值为278.50万元;北京某公司出具的报告书显示涉诉房屋的装修价值为57012.72元。吴某支付了评估费、鉴定费共计17570元。
　　以上事实，有《协议》、民事判决书、收条、《北京市商品房预售合同》、购房款发票、综合地价款缴款通知书、非税收入专用收据、契税专用税收缴款书、公共维修基金收据、入住证明、装修管理服务协议书、有线入网费发票、办证费收据、评估报告、评估鉴定费发票及双方当事人当庭陈述等证据在案予以证明。
　　三、法院判决
　　1、被告赵某于本判决生效后三十日内支付原告吴某借名费四万元、购房款三十四万五千五百零七元、装修费五万七千零一十二元七角二分、综合地价款六千五百五十一元、契税二千六百元三角七分、公共维修基金六千九百一十元、有线电视入网费三百六十元、代办房产证费五百元。
　　2、被告赵某于本判决生效后三十日内支付原告吴某房屋增值差价损失一百九十五万一千五百九十四元四角。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　本案中吴某以经济适用转让合同为由起诉赵某，实质上从协议内容及履行情况来看，双方已形成借名买房关系，且该借名购买经济适用房的行为已经经过生效民事判决书认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴某所称的借名费60000元，因吴某并未提供赵某签名的收据，现赵某认可收到40000元，故仅支持40000元。2012年赵某曾起诉要求吴某与案外人赵某腾退房屋，法院经审理认为赵某与吴某之间的合同已被生效判决确认为无效，双方应各自返还因合同取得的财产。但吴某、赵某不同意腾退诉争房屋，也不就购房款及赔偿损失问题主张权利，其行为已经构成对赵某所有权的行使产生妨害，故判决吴某、赵某将诉争房屋腾退给赵某，赵某同意返还购房款345507元、综合地价款6551元、契税2600.37元、维修基金6910元，对此不持异议。装修价值已有评估报告进行了确认，现该房屋已经判归赵某所有，故赵某应将装修价值57012.72元支付给吴某。有线电视入网费360元、代办房产证500元系吴某实际支出的费用，且系一次缴纳完毕的费用，并非使用费，因此赵某应向吴某支付。关于装修管理服务费391.14元，因该费用系装修、使用该房屋必须缴纳的费用，且吴某已经就装修损失主张权利，因此对该请求不予支持。对于双方合同的无效，双方均有过错，考虑到吴某支付了全部购房款，赵某拒绝履行等因素，赵某应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值的损失，赵某应按照其过错程度给予吴某相应的房屋增值补偿款，增值款的具体数额由根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。