处分共有的不动产要经占份额三分之二以上的按份共有人同意

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告陆先生起诉称：我与被告均系甲市XX街XX村村民，被告宋某甲、宋某乙系被告宋大叔的儿子。2002年1月30日，我因无房居住，而被告又常年不在甲市，遂我和被告达成农村房屋买卖契约，被告将坐落于本村的自有房屋(一幢二间，约70平方米)绝卖给我，购房款18000元，其价款我于当日全部履行完毕。我购房后即入住使用并对其装饰修缮。而今，被告拒绝办理土地使用权过户手续。所以请求法院判令：1、判令我与被告于2002年1月30日签订的农村房屋买卖《契约》有效;2、判令被告立即办理甲市XX街XX村诉争房屋的《集体土地使用权证》过户手续;3、本案诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告宋大叔答辩称：1、卖房时，被告宋某乙、宋某甲没有成年，第三人也不知情卖房的情况;2、当时因为我的姐姐要动心脏手术，急需用钱，我才将房屋低价卖给了原告的父亲陆大叔;3、我与原告的父亲是多年的朋友，因为陆大叔与信用社有贷款的纠纷，怕房屋被查封，所以契约上就写了原告的名字，而原告当时只有20多岁，不具备拿出18000元的经济能力;4、2010年，陆大叔要求我办理房屋过户手续未果，后双方签订协议一份，约定依照我与曹某人房屋买卖合同纠纷一案的结案结果来处理，之后，我与陆大叔将土地证上交给政府。
　　被告宋某乙、宋某甲答辩称：1、诉争房产是父母的共有财产，我二人对已逝母亲的份额享有继承权;2、我二人对卖房不知情，也没有在契约上签名捺印，该契约侵犯了共有人的合法权益，应属无效;3、我二人已到结婚年龄，还没有房子居住，若其他共有人同意出让共有份额，在同等条件下，我二人主张优先购买权。
　　第三人陆氏述称：涉案标的物即甲市XX街XX村的诉争房屋系被告宋大叔与妻子李大娘所有，李大娘是我和李某的女儿，李大娘于1996年1月去世后，我夫妇依法享有继承权，但李大娘去世后其遗产一直未进行分割，故任何人擅自单独处分该房产均属侵害财产共有权的行为，同时，我享有优先购买权。同时请求法院判令：1、判决确认我甲市XX街XX村诉争房屋权利人之一;2、确认原告陆先生与被告宋大叔签订的契约无效。
　　三、法院查明
　　原被告均系甲市XX街XX村村民。被告宋某乙、宋某甲系被告宋大叔的儿子，李大娘(已于1996年1月死亡)系被告宋大叔的妻子，第三人陆氏系李大娘的母亲。2002年1月30日，原告与三被告签订契约一份，约定：三被告将其坐落于甲市XX街XX村的二间二层房屋一幢(约70平方米)转卖给原告，协议价为18000元，其价款当日交足不欠。契约签订后，原告陆先生即入住使用诉争房产并进行装饰装修。另查明，诉争房产的土地使用权系登记于被告宋大叔的名下，且宋大叔已于2011年7月25日将土地证上交甲市土地管理局。2015年1月1日，李大娘的兄弟姐妹六人自愿放弃对诉争房产的继承权。
　　四、法院判决
　　1、原告陆先生与被告宋大叔、宋某乙、宋某甲于2002年1月30日签订的契约有效。
　　2、由被告宋大叔、宋某乙、宋某甲于本判决生效之日起十五日内协助原告陆先生办理坐落于甲市XX街XX村诉争房屋的土地使用权过户手续。
　　3、驳回第三人陆氏的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房地产纠纷律师靳双权认为，甲市XX街XX村诉争房屋系被告宋大叔与其妻子李大娘的夫妻共同财产，李大娘过世后，其享有的财产份额由其合法继承人继承。三被告作为房屋共有人于2002年1月30日将诉争房产转卖时，虽然被告宋某乙、宋某甲尚未成年，但是宋大叔系宋某乙、宋某甲的法定代理人，且三被告享有的财产份额已经超过三分之二，符合《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意”的规定，同时，结合庭审查明的事实可以确认第三人陆氏对三被告出卖房屋一事系知晓的，且第三人陆氏从未主张过权利。因此，原、被告双方签订的契约系合法有效的。合同生效后，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告陆先生已按约履行付款义务，并已实际管业居住诉争房产至今，而三被告至今未有协助原告办理诉争房产的土地使用权过户手续，属于违约行为，依法应承担相应的违约责任。综上，原告陆先生的诉讼请求成立，予以支持。三被告的辩称意见及第三人陆氏的诉称意见，于法无据，不予支持。被告宋某乙、宋某甲经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。