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夫妻一方出卖夫妻共同房产,另一方不能以不知情为由主张合同无效

发布日期:2019-04-02    作者:房产律师


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  马某诉称: 马某与于某系夫妻,涉案房屋系夫妻共同财产。2017年4月18日,在马某不知情的情况下,于某与卢某签订《存量房屋买卖合同》,私自将涉案房屋出卖给卢某。2017年5月3日,卢某将马某及家人从涉案房屋中强行赶出,导致马某及家人无家可归。于某系三级智力残疾,属于限制民事行为能力人。卢某明知于某无权处分,且以明显低于市场价格购买涉案房屋,系恶意取得。2017年3月,于某向法院起诉马某离婚,在离婚诉讼期间将涉案房屋出卖,系恶意转移夫妻共同财产,故诉至法院请求:1).确认于某与卢某于2017年4月18日签订的《存量房屋买卖合同》、2017年3月30日签订的《二手房买卖合同》无效;2.卢某返还诉争房屋并配合办理房产过户至马某、于某名下。
  2、被告辩称
  卢某辩称,不同意马某的诉讼请求。卢某是按照合法程序与于某签订的买卖合同,支付了相应的对价,且已过户,故不同意马某的诉讼请求。
  于某未作答辩。
  二、法院查明
  于某与马某于2004年4月27日登记结婚。
  2012年8月20日,于某取得涉案房屋的房屋所有权证,其中共有情况登记为于某单独所有。
  2017年3月30日,于某(卖方、甲方)与卢某(买方、乙方)签订《二手房屋买卖合同》,约定卢某向于某购买涉案房屋,总金额为330万元,双方交易税费由乙方负担,付款方式为130万元资金监管,200万元银行转账,甲、乙双方在房屋管理部门办理完过户手续(缴纳税费)后15日内,甲方将房屋交付乙方,因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的,则房屋交付时间可据实予以延长。该合同第六条约定:甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任。
  2017年4月17日,出卖人于某与买受人卢某签订了《存量房屋买卖合同(自行成交版)》,约定卢某购买涉案房屋,成交价格为130万元,其中自有交易结算资金为130万元。同日,卢某向某区住房和城乡建设委员会支付130万元进行资金监管。2017年4月20日,卢某通过转账形式向于某支付购房款200万元。
  2017年4月18日,卢某缴纳涉案房屋交易个人所得税、印花税、契税等相关税费。
  2017年4月24日,卢某取得了涉案房屋的不动产权证书。
  为证明于某属于三级智力残疾,于某与卢某签订的合同属无效,马某提交了如下证据:1.法院作出的(2011)×××号民事判决书;2.残疾人证申领审批登记表复印件。卢某对上述证据真实性认可,但不认可证明目的,认为于某没有智力残疾。
  三、法院判决
  驳回马某的诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利,本案被告于某经本院合法传唤未到庭参加诉讼,视为其放弃了答辩和质证的权利。关于于某是否具有民事行为能力一项,根据马某提供的证据,不能确定于某是限制行为能力人。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。无论涉案房屋是否是马某与于某的夫妻共同财产,其以无权处分为由要求确认合同无效,法院不予支持。于某与卢某签订的《二手房屋买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示,没有违反法律行政法规的强制性规定,卢某购买涉案房屋,从其提供的证据看支付了合理对价,且已取得涉案房屋的不动产权证书,故应为有效,综上所述,对马某的诉讼请求,法院不予支持。

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