农村房屋的买卖无效吗？

发布日期：2019-04-02 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　原告于某称，2017年我曾诉被告程某，第三人程某1腾退房屋一案，第三人程某1出示我与其签有《房屋买卖协议书》一份，法院认为程某1基于此《协议书》，占有争议房屋，腾退房屋首先要解决《房屋买卖协议书》的效力问题，现经xx人民法院判决，已经确认原告与程某1的《房屋买卖协议书》无效，所以我请求法院判令被告将占用的位于北京市xx区x村房屋(正房三间、东厢房三间、西厢房三间)及使用的院落腾退给我同时将宅基地使用权证交由我。
　　2、被告辩称
　　被告程某1辩称，我方未收到房款，不能腾退。并且我们认为与原告是农村房屋买卖合同纠纷，而不是排除妨害。我方并没有收到补偿款，谈不到妨害。在2005年9月l1日合同中甲方签字为两个人，现起诉的只有于某，依据合同相对性原则应两个原告起诉。我认为是原告将自己的房屋连同宅基地一并卖给被告。是其真实意思表示且村委会也盖了公章。我认为合同无效的责任完全在原告方，我提出反诉。
　　反诉原告程某1称，2005年9月11日，反诉原告和反诉被告及尹某4签订了一份房屋买卖协议书，反诉原告向反诉被告及尹某4购买了涉案房屋及其院落，价款共计14万元，此协议经双方签字生效，且xx区x镇x村委会也盖了公章表示同意。此事自签订合同之后，双方各自履行了义务，但自2017年起于某便起诉其卖房行为无效，合同无效的后果是返还，现房价地价升值，反诉被告亦应支付补偿款，故提起反诉。
　　反诉被告于某称，合同已确认无效，现应双向返还，合同无效是双方共同违反了法律规定，具体谁承担责任由法院认定。但是对于涉案房屋及其院落的重置及房屋附属价值数额的补偿价评估数额不认可，本案不涉及拆迁、拆除，被告不是农民，宅基地不能买卖，双方签定的协议违反国家法律强制性规定，不能按照拆迁的标准来评估。
　　二、法院查明
　　2005年9月11日，于某(甲方)与程某1(乙方)签订《房屋买卖协议书》，约定，甲方于某与乙方程某1为买卖房屋一事充分协商，甲方将位于北京市xx区x镇x村号院内房屋卖给乙方(房屋包括：正房五间，东厢房三间，西厢房三间)，同时随此房产的土地使用权随之转移到乙方。乙方一次性付给甲方房款人民币壹拾肆万元整。
　　该《房屋买卖协议书》后甲方签字处写有于某、尹某4签字，并按有指纹。乙方签字处为程某1签字。下方盖有北京市xx区xx村村民委员会印章。
　　2005年9月11日，于某(甲方)与程某(乙方)签订《宅基地有偿转让协议》，约定，甲方于某在xx区x镇x村拥有宅基地26.6×36.2米一处，经甲、乙双方友好协商，达成一致意见，甲方同意将上述宅基地及地上建筑物及所有权利有偿转让给乙方。协议签订后，乙方一次性付清全部转让费，同时甲方把集体土地建设用地使用证及上述宅基地及所有的权利全部交付乙方。甲方对该宅基地不再拥有任何权利。乙方拥有该宅基地的永久使用权。甲方因该宅基地发生的任何纠纷(包括经济纠纷)，全部由甲方负责，乙方不负任何责任，也不得影响乙方对该宅基地的使用权。乙方因该宅基地发生的纠纷(除因乙方自身的原因)，甲方应协助解决。
　　法院于2016年7月5日依法作出xx号民事判决书，判决于某与程某于2005年9月11日签订的《宅基地有偿转让协议》无效，该判决现已生效。
　　2017年1月，于某向法院起诉要求程某、程某1将登记在于某名下的集体土地建设用地使用权证以及涉案房屋及其院落返还给于某，法院以依据不足，判决驳回于某的诉讼请求。
　　法院于2018年2月15日依法判决于某与程某1之间的《房屋买卖协议书》无效。
　　另查，在于某诉程某及程某1农村房屋买卖纠纷一案中，庭审中于某认可从程某1那里收到了十四万购房款。另经法院询问，程某1表示涉案院落现由其居住使用，并未进行翻建，集体土地建设用地使用权证亦由其控制。
　　再查，涉案院落的《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为户主于某。
　　庭审中，程某1向法院提交北京市xx区x镇x村民委员会的证明，载明程某1于某买卖房屋院落，系村民于某家族祖辈遗留院落。于某对该份证明不予认可，认为村委会不具备证明主体，宅基地的使用、审批应由人民政府管理，关于宅基地的审批时间应以宅基地使用权证为准。法院经相关工作人员核实查询，证实无相关宅基地申请审批材料。
　　本案审理过程中，程某1申请对涉案房屋及院落价值进行鉴定，法院依法委托北京市xx房地产评估有限责任公司(以下简称：评估公司)对涉案宅基地区位补偿价及房屋、附属设施、装饰装修重置成新价进行评估。庭审中程某1认可评估公司按估价对象宅基地为1982年以前划定的评估结果，于某只认可评估公司对于涉案房屋重置及装修附属物价值的评估结果。
　　三、法院判决
　　被告(反诉原告)程某1于本判决生效之日起60日内将位于北京市x镇x村的涉案房屋及院落(正房三间、东厢房三间、西厢房三间)腾退并交还原告(反诉被告)于某，腾退时不得损坏房屋及附属设施,并将该院落的集体土地使用权证返还给原告(反诉被告)于某。
　　反诉被告于某于本判决生效之日起30日内给付反诉原告程某1房屋、附属物重置成新价损失232135元。
　　驳回原告于某、反诉原告程某1的其他诉讼请求。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　法律规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　在本案中于某与程某1签订的《房屋买卖协议书》因违反法律的强制性规定属无效合同，该事实已经生效判决予以确认，现于某要求程某1腾退位于涉案房屋及宅院的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
　　关于于某应赔偿程某1的损失范围及大小的问题。案件中，程某1将所购房屋返还于某后，于某应给付程某1涉案院落的地上物价值，购房款不再返还。关于于某应给付程某1的房屋重置及装修附属物价值的具体数额，法院已委托评估公司对此进行了司法鉴定，根据相关的评估报告，再加之庭审中于某与程某1对此均无异议，有事实和法律额依据，故法院对此支持。
　　另外，关于程某1反诉中主张的涉案院落宅基地区位补偿价的补偿问题，因在本案诉讼期间涉案房屋尚未列入拆迁范围，拆迁标准尚不明确，将来能否实际发生不具有确定性，故法院对此暂不处理，合理有事实依据。

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