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买卖房屋违约赔偿经济损失一百万

发布日期:2019-04-02    作者:房产律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告韩女士起诉称:被告李先生、寇女士系夫妻,为被告李某甲的父母;2009年2月9日,原告韩女士与被告李某甲在被告甲市XX中介公司居间介绍下签订房屋买卖协议,约定:被告李某甲将坐落甲市乙区XX路XX室房屋以75万元(人民币)出售给我。当日,我支付购房款3万元。2009年2月11日,我支付被告李某甲购房款20万元,被告李某甲将上述房屋交付我居住使用,并向我出具承诺书。2009年7月8日,我再次向被告李某甲支付购房款3万元。2009年9月,案外人秦某等人向法院提起诉讼,要求确认我与被告李某甲签订的房屋买卖合同无效。法院经审理后判决我与被告李某甲签订的房屋买卖合同无效,并要求我迁出诉争房屋。由于被告李某甲的恶意毁约行为,导致我丧失了购买其他房屋的机会,造成我相应的经济损失,而被告寇女士参与诉争房屋买卖事宜,被告李某甲系被告李先生之子,被告李某甲的行为代表了被告李先生的意思表示,故要求被告李先生、寇女士、李某甲共同赔偿我经济损失100万元。此外,我在被告甲市XX中介公司居间介绍下与被告李某甲签订房屋买卖合同,故要求被告甲市XX中介公司承担连带赔偿责任。
  二、被告辩称
  被告李某甲答辩称:原告韩女士与我在被告甲市XX中介公司居间介绍下签订房屋买卖合同,由于被告甲市XX中介公司的过错,导致原告韩女士与我签订的房屋买卖合同被法院确认无效,故被告甲市XX中介公司应承担主要责任。2009年7月,案外人对诉争房屋买卖合同发生争议后,原告理应采取积极措施,避免损失的扩大,但是,由于原告的拖延,且未采取适当措施,导致损失的扩大,故对于扩大损失部分,应由原告韩女士承担。此外,我在签订诉争房屋买卖协议后,已支付给被告甲市XX中介公司居间服务费7,500元,故要求被告甲市XX中介公司予以返还。
  被告寇女士、李先生共同答辩称:我二人并非房屋买卖合同的当事人,且被告寇女士并未参与房屋买卖事宜,故不同意原告之诉请。
  被告甲市XX中介公司则答辩称:我公司仅为原告韩女士与被告李某甲签订房屋买卖事宜进行居间活动,由于房价上涨的因素,现被告李某甲恶意毁约行为,造成原告相应的经济损失,故对原告造成的损失应由被告李某甲、李先生、寇女士承担赔偿责任,不同意原告之诉请。
  三、法院查明
  被告李先生、寇女士系夫妻关系,为被告李某甲的父母。2008年1月,原甲市乙区XX镇XX村XX号房屋遇动迁,案外人秦某作为被拆迁人与拆迁单位签订《甲市市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(适用同等价值产权房屋调换)。按照协议约定,案外人秦某、李某乙被告李先生、寇女士、李某甲为核定安置人员,拆迁安置四套房屋,诉争的甲市乙区XX路XX室是安置房之一。2009年2月9日,在被告甲市XX中介公司的居间活动下,原告韩女士与被告李某甲签订了以李某甲为甲方、韩女士为乙方、甲市XX中介公司为丙方的系争房屋买卖协议,约定:甲方以净到手价75万元将系争房屋转让给乙方,待甲方办出房屋所有权证后正式办理转让过户手续;签订本协议当日,乙方支付甲方3万元,本协议签订后三日内,乙方支付甲方20万元;余款52万元,由乙方以银行贷款方式支付,该款项于双方进交易中心过户、取得他项权证后七个工作日内支付,若乙方无法办理贷款,则乙方需以现金支付。房屋买卖合同订立之日,原告韩女士支付被告李某甲购房款3万元;2009年2月11日,原告韩女士根据房屋买卖协议的约定支付被告李某甲购房款20万元,同日,被告李某甲向原告韩女士出具承诺书,表示:“承诺人受秦某、寇女士、李某乙、李先生委托,代为出售甲市乙区XX路XX室的房屋,承诺人承诺:1、代理权真实有效;2、若承诺人于房屋买卖合同/买卖协议上签字后,上述房屋之权利人不予认可,则承诺人承担全部赔偿责任……”。同时,被告李某甲将系争房屋交付原告韩女士使用。2009年7月8日,原告韩女士根据被告李某甲的要求,再次支付被告李先生购房款3万元。2009年8月25日,案外人秦某、李某乙及本案被告寇女士、李先生向法院提起诉讼,要求确认韩女士与李某甲、甲市XX中介公司签订的系争房屋买卖协议无效。法院经审理后于2010年8月18日作出民事判决:1、李某甲与韩女士于2009年2月9日就系争房屋签订的《房屋买卖协议》无效;2、李某甲应于本判决生效之日起十日内返还韩女士购房款26万元;3、秦某、李某乙寇女士、李先生与李某甲共同支付韩女士房屋装修款91,784元,该款于本判决生效之日起十日内付清;4、韩女士应于秦某、李某乙、寇女士、李先生及李某甲履行上述判决主文第二、三项的给付义务之日起三十日内搬离系争房屋并将客厅空调拆除。判决后,韩女士不服判决,向甲市第一中级人民法院提起上诉,该院作出终审判决:驳回上诉,维持原判。现原告韩女士起诉法院要求被告李先生、寇女士、李某甲共同赔偿原告经济损失100万元,并要求被告甲市XX中介公司承担连带赔偿责任。另查明,2011年2月24日,原告韩女士搬离系争房屋。目前,系争房屋市场价为185万元。
  四、法院判决
  1、被告李先生应于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩女士经济损失人民币100万元;
  2、驳回原告韩女士其余之诉讼请求。
  五、律师点评
  房产纠纷律师靳双权认为,民事活动应当遵守诚实信用的原则。被告李某甲在与原告韩女士签订系争房屋买卖协议过程中,故意向原告韩女士提供虚假的其受系争房屋其他共有人委托的信息,诱使原告韩女士作出错误的意思表示,而与被告李某甲签订系争房屋买卖协议。因该房屋买卖协议的内容损害了其他共有人的利益被法院确认无效。由于被告李某甲实施的上述欺诈行为,导致原告韩女士丧失了与第三人签订房屋买卖合同的机会,从而造成原告韩女士相应的经济损失。被告李某甲的上述行为有悖于民事活动应当遵守诚实信用的原则,现原告据此要求被告李某甲赔偿原告经济损失之请求,于法有据且理由正当,应予支持。对于被告赔偿原告经济损失之数额,应参照系争房屋目前之价格予以确定,现原告韩女士主张的数额尚属合理,应予支持。审理中,原告韩女士虽称被告寇女士参与系争房屋买卖事宜,但原告韩女士的该主张,不仅遭被告寇女士否认,而原告韩女士也未能提供确凿之证据证实被告寇女士参与系争房屋买卖之事实存在,故对原告韩女士的该主张,不予采信。根据合同相对性原理,由于被告寇女士、李先生并非系争房屋买卖协议的当事人,现原告韩女士要求被告寇女士、李先生共同承担赔偿责任之请求,缺乏事实依据,不予支持。被告甲市XX中介公司虽在原告韩女士与被告李先生签订的系争房屋买卖协议上以居间人的身份盖章,但是,被告甲市XX中介公司并非系争房屋买卖双方的当事人,被告甲市XX中介公司在该协议上盖章行为仅表明通过其居间活动促合原告韩女士与被告李某甲签订系争房屋买卖协议之事实。况且,原告韩女士与被告李某甲签订的系争房屋买卖协议系因被告李先生实施欺诈行为且该欺诈行为侵害了系争房屋其他共有人的合法权益而被法院确认无效,故被告甲市XX中介公司在本次居间活动中并无过错。现原告韩女士要求被告甲市XX中介公司承担连带赔偿责任之请求,于法无据,不予支持。关于被告李先生辩称原告韩女士未采取积极措施,导致损害扩大的问题。靳律师认为:原告韩女士与被告李某甲签订系争房屋买卖协议后,因系争房屋其他共有人提出异议,并向法院提起诉讼,从而导致韩女士与李某甲签订的系争房屋买卖协议之效力处于待定状态,该协议之无效系经法院于2011年1月4日作出终审判决后得到确定。现被告李某甲以原、被告与案外人秦某等人对系争房屋买卖事宜发生争议后,原告韩女士应采取积极措施而未实施,导致损害扩大为由所作的抗辩意见,不予采纳。关于被告李某甲要求被告甲市XX中介公司返还居间报酬的问题,因被告李某甲的该主张涉及另一法律关系,不属本案处理范围,故本案不作处理,相关权利人可通过其他合法途径予以处理。
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