北京房产律师靳双权：怎么认定《房屋买卖协议》的效力

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告龚女士、王先生起诉称：原告龚女士与被告龚先生系姐弟关系，2006年5月5日，我方急需用钱，从被告处借款30万元，当时以签订房屋买卖协议作为一种担保。2010年被告催要借款时，我方将现存10万元转给被告龚先生账户，被告确认收到该笔还款，此后，考虑我方的经济状况，加上被告的儿子一直寄居在我方家中，吃住及上学、保险的费用均由我方支付的事实，我方所借的其余20万元被告没有催要。至今，由于房价大涨，为防止纠纷，故诉请依法确认该房屋买卖协议无效，协议非当事人真实意思表示，仅仅是有担保借款履行的作用。另外，该房产为央产房，不能上市交易，这当时双方都知道，协议的签署仅仅是借贷关系的附属，故此，虽然该合同为房屋买卖协议，但实为借贷，我方对该协议存在重大误解，依法应予以撤销从而导致合同无效。所以请求法院判令：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效;2、双方共同负担本案诉讼费用。
　　二、被告辩称
　　被告龚先生、李女士答辩称：不认可原告主张的事实，不同意其诉讼请求。 2006年5月5日，我们和原告签订了书面的房屋买卖协议，有证人在场。就协议的履行我们与原告进行过多次沟通，2013年3月底，我们明确要求原告配合过户，原告也配合前往，但因房屋需要一些特殊手续，且原告提出其与工作单位有遗留问题需要时间解决而未能办理过户。2016年10月12日，被告龚先生再次找二原告商议办理过户事宜，在此过程中原告从未否认房屋买卖的事实。同年10月14日，我们再次与原告商议过户事宜，原告仍未否认房屋买卖的事实，一直以需要时间办理与单位的相关事宜为由推脱。因此，我方与原告之间的房屋买卖合同，是在有见证人在场的情况下，双方自愿、公平公正签订的，合法有效。
　　三、法院查明
　　原告龚女士与被告龚先生系姐弟关系，龚女士、王先生系夫妻关系，龚先生、李女士系夫妻关系。2006年原被告双方签订《房屋买卖协议》，该协议载明，“甲方(卖方人)龚女士、王先生，乙方(买方人)龚先生、李女士;甲方自愿将乙区×小区×号楼×号房卖给乙方，价格叁拾万元整。该房屋建筑面积42.85平方米，房屋产权证号朝私字×号，持证人龚女士。甲乙双方协商暂不办理房屋产权过户手续，待乙方要求过户时，甲方需无条件协助乙方办理，过户所需费用由乙方承担。甲乙双方协商房款分两次付清，乙方于2006年5月5日付给乙方贰拾万元整，同时甲方将房屋产权证交给乙方，剩余款项于2006年10月5日付清。甲乙双方是在自愿、平等、互利的条件下协商上述内容，并邀请了龚大爷作为证人。此协议一式两份，甲乙双方各执一份”。另查，2006年5月5日，被告给付原告20万元，对于该笔款项，原被告的陈述不一。
　　四、法院判决
　　驳回原告龚女士、王先生的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　房产专业律师靳双权认为：首先，原、被告双方签订的协议名称为“房屋买卖协议”，该协议中详细且明确载明了房屋坐落、门牌号、面积、房产证号、产权人、房款数额、给付时间及给付方式、过户事宜等，具备正常情况下房屋买卖所应具备的基本内容，能够体现双方就房屋买卖进行协商并确定相关事项的过程。庭审中被告与证人及证人之间关于款项给付方式的陈述存在矛盾，但该陈述关系协议履行的过程，并不能反映协议签订时双方的意思表示，不能就此否定双方签订房屋买卖协议的事实。其次，原告虽主张向被告借款，但就双方存在借贷关系的事实未提供充足证据予以证明;原告主张向被告借款系因其女儿开办及运营公司所需，但原告提交的公司组织机构代码证及税务登记证显示，其所述公司成立于2006年3月，早于原、被告双方签订房屋买卖协议的时间，且公司注册登记手续仅能证明公司成立的事实，无法证明该事实与原、被告双方签订房屋买卖协议及款项往来的关系。综上，原告所持以房屋作为借款担保的事实证据不足，不予认定。
　　原告主张其对双方签订房屋买卖协议存在重大误解，但协议内容从客观上能够反映出双方之间买卖房屋的意思表示，原告作为具有完全民事行为能力的主体，对于房屋买卖与以房屋作为担保应具有基本的认知和完全的理解能力，且原告未能提供充足的证据证明其主张的与被告之间存在借贷关系的事实，故对其主张不予采纳。原告所持诉讼请求为确认其与被告签订的房屋买卖协议无效，庭审中原告述称该诉讼请求的法律依据为我国《合同法》第五十四条，该条系合同可变更、可撤销情形的规定，合同因撤销而不发生法律效力与合同无效并非同一概念，涉及不同的法律要件。本案中，虽双方认同涉诉房屋为央产房，但从交易时间及协议载明的房屋产权证号可以看出，该房屋应属已购公房，并无上市交易的限制，因此双方签订的房屋买卖协议并不具备法定的无效情形，原告所持该合同因撤销而无效的主张，无事实与法律依据，不予支持。