签订房屋买卖协议并支付购房款后卖方死亡引纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告谭先生起诉称：2008年4月20日，被告曹女士的丈夫李先生与XX乡XX村委会、X省L置业有限公司、XX乡城中村改造领导小组签订了《甲市XX区XX乡XX村拆迁安置、补偿协议》，李先生作为户主获得总面积640平方米的安置房。2008年8月8日，我与李先生签订一份房屋买卖协议，该协议约定李先生将城中村改造中的一套建筑面积为125平方米的房屋出售给我，总房款35万元，我在2008年7月23日支付房款5万元，2008年8月8日支付房款15万元，共计支付李先生20万元，由证明人严先生在现场见证。李先生与被告曹女士2009年8月26日正式离婚，后在2011年4月份因故死亡。2012年12月，该拆迁安置房屋交付被告曹女士，我多次要求被告交付房屋遭拒，所以请求法院判令：1、判令被告履行合同，交付安置区一期8号楼1202号房屋;2、判令被告承担诉讼费用。
　　二、被告辩称
　　被告曹女士、李女士、李小姐答辩称：原告与李先生之间的房屋买卖合同违反法律强制性规定，属无效合同。李先生与谭先生的房屋买卖合同缺乏标的且谭先生也未向李先生交付购房款导致合同没有实际履行也无法履行。
　　被告李某甲缺席，无答辩意见。
　　三、法院查明
　　李先生与被告曹女士原系夫妻关系，双方有婚生女被告李小姐、李女士。2009年8月26日，李先生与被告曹女士离婚。2011年李先生死亡。被告李某甲为李先生之父。2008年4月20日，李先生与甲市XX区XX乡XX村民委员会、X省L置业有限公司、甲市XX区XX乡城中村改造领导小组签订《甲市XX区XX乡XX村拆迁安置、补偿协议》一份，主要约定李先生作为户主获得总面积640平方米(其中包括每人10平方米的商业用房)的安置房。2008年8月8日，李先生(甲方、出卖人)与原告谭先生(乙方、买受人)签订房屋买卖协议一份，主要约定：“甲方将其拆迁安置的房屋一套出卖给乙方，房屋坐落于XX乡XX村，建筑面积125平方米;房屋价款为35万元，乙方同意于2008年7月23日向甲方支付5万元，于2008年8月8日支付15万元，余款15万元在该房屋产权证办理至乙方名下当日一次性支付给甲方;甲方应在与开发商签订拆迁安置补偿协议所约定的交付房屋的当日将房屋交付给乙方，甲方承诺在该房屋交付后直接将房屋所有权证办在乙方的名下，如甲方不能兑现承诺，则房屋办理至乙方名下所需支付的全部费用由甲方承担;如甲方未按时将房屋交付给乙方的，应全额退还乙方支付给甲方的全部房款，并从乙方第一次向甲方支付5万元房款之日起，每日向乙方支付违约金1000元;如因甲方原因，乙方未能取得房屋产权证的，由甲方负责为乙方办理过户并承担由此产生的全部费用。”严先生作为证明人在该协议上签字。
　　另查明，2012年，李先生之女李小姐作为户主分得房屋5套，其中甲市XX区XX乡XX村拆迁安置区一期8号楼1202号房屋面积最接近125平方米。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告曹女士、李女士、李小姐、李某甲履行房屋买卖合同，向我交付安置区一期8号楼1202号房屋。
　　四、法院判决
　　被告曹女士、李女士、李小姐、李某甲履行李先生与原告谭先生签订的房屋买卖协议，于本判决生效后三十日内向原告谭先生交付位于甲市XX区XX乡XX村拆迁安置小区一期8号楼1202号房屋一套。
　　五、律师点评
　　北京房地产律师靳双权认为：李先生与原告谭先生签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。庭审中原告虽未提供其支付购房款的证据，但证人严先生作为房屋买卖的证明人出具证明，证明原告支付购房款20万元的事实，且该证人亦出庭作证，故可以认定原告在房屋买卖协议签订后已向李先生支付购房款20万元。鉴于李先生已死亡，作为其继承人的被告李女士、李小姐、李某甲，应当履行房屋买卖协议向原告交付房屋。而李先生与原告谭先生签订房屋买卖协议时为李先生与被告曹女士夫妻关系存续期间，李先生作为户主与甲市XX区XX乡XX村民委员会、X省L置业有限公司、甲市XX区XX乡城中村改造领导小组签订《甲市XX区XX乡XX村拆迁安置、补偿协议》，原告谭先生有理由相信李先生作为户主具有被告曹女士的代理权，故李先生与原告谭先生签订的房屋买卖协议对被告曹女士亦具有约束力，被告曹女士应当履行房屋买卖协议向原告交付房屋。李先生与原告谭先生签订的房屋买卖协议约定李先生所售房屋面积为125平方米，但被告分得最接近该面积的房屋为位于甲市XX区XX乡XX村拆迁安置小区一期8号楼1202号房屋，故四被告向原告交付该房屋较为符合本案实际，至于剩余房款以及房屋面积差价款，待该房屋办理产权证时，原告可与四被告按照房屋买卖协议约定另行结算，本案不予一并处理，原、被告可另行起诉。综上，原告要求四被告履行合同，向原告交付位于甲市XX区XX乡XX村拆迁安置小区一期8号楼1202号房屋的诉讼请求，理由正当，予以支持。被告曹女士、李女士、李小姐辩称，原告与李先生之间的房屋买卖协议违反法律强制性规定，属无效协议，于法无据，不予采信。被告曹女士、李女士、李小姐辩称，李先生与谭先生的房屋买卖协议缺乏标的，且谭先生也未向李先生交付购房款导致协议没有实际履行也无法履行，与查明事实相悖，故不予采信。