购买动迁房产证没办下来却遇到出卖人死亡，买房人该怎么办？

律师观点
本文所提到的“动迁安置房买卖纠纷”，实际上是受到目前《上海市动迁安置房管理办法》（以下简称“该办法”）政策对房屋处分的年限限制影响而引发的纠纷。依据该办法的第二十三条规定，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。安置房的交易活动限制，目的是为了防止对商品房买卖市场的不良冲击。

对于交易双方而言，正因为这“三年”的时间限制，很容易导致合同的履行出现各种问题，例如出卖人的死亡，买受人和出卖人双方均未取得产权证，第三方开发商公司是否承担协助义务，买受人应该向谁主张权利，谁能协助办理产证，买卖合同的效力如何认定等等。买受人的合法利益又将如何得到法律的保护呢？本文根据检索案例从原告诉求、被告主体确定、合同效力及法院审判结果四个方面进行分析并得出如下观点：

双方所签订的《动迁安置房买卖合同》是基于双方当事人真实意思表示而订立，程序合法合理，符合意思自治的法理精神。尽管原合同当事人因故去世，但依据我国遵循诚实信用原则，该合同应该继续履行，原告诉求应得到法院支持。基于《继承法》的相关规定，被告主体可以确定为原合同当事人的合法继承人。在出卖人及买受人均未取得产权证的情况下，法院应当判决第三方公司协助被告一方办理产权证，而被告一方在取得产权证后，应在政策所规定的动迁安置房可以处分的条件成就时，协助原告一方办理房屋过户手续。

这是在法理与情理之间，对买受人合法权益的基本保护，极大地维护房屋买卖交易市场的相对稳定性，也为未来选择以动迁安置房为交易对象的潜在客户提供了实践参考。


案例分析
通过对相关案例进行了检索，利用“中国裁判文书网”、“把手案例”等渠道，并输入关键词“动迁安置房、继承”，案由“房屋买卖合同纠纷”，审理法院地：上海，年份：2017年、2018年，检索到上海法院近两年有关于“动迁安置房买卖”的相关案例，本文选取了部分案例进行了如下分析


案例一：童某某与周某、周某某等房屋买卖合同纠纷

案情简介：童某某与周某文（已故）签订了房屋买卖合同，买受人在知悉该房租为动迁安置房的情形下，仍按约支付了绝大部分的购房款，周某文也履约交付了房屋，但由于周某文已故，系争房屋已达到办理过户的条件，因此，童某某向其合法继承人（即周某、周某某等）及第三人（即某开发商）请求协助办理过户手续。
法院观点：系争房屋的买卖合同是基于双方的真实意思表示而订立，合法有效,双方均应按约履行。本案中，第三人经合法传唤未出庭应诉，不影响审理结果，对童某某的诉讼请求予以支持。


案例二：赵某、董某等与丁某的房屋买卖合同纠纷
案情简介：原告与丁某签订了《居间协议》、《买卖合同》，并且丁某已告知系争房屋为动迁安置房。在合同履行过程中，丁某死亡。原告已按约支付了大部分的购房款，对系争房屋已占有使用，目前房屋已符合办理过户手续的条件，原告诉请被告一方协助办理过户手续。
法院观点：系争房屋买卖合同系当事人真实合意,不违反法律规定,双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立,属合法有效,上述合同在履行过程中,丁某的死亡,不符合我国《合同法》规定的合同终止情形,且双方在合同中也未约定如合同一方当事人死亡,合同终止。根据我国《继承法》的相关规定,继承人继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,而该债务并非专指金钱债务,当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务,故作为丁某的第一顺序法定继承人的被告,负有履行配合原告将系争房屋产权过户登记至原告名下的义务。此外，案中作为第三人的某公司也应当协助被告一方办理产权转移到被告一方名下，再由被告一方协助原告一方办理过户手续。


案例三：金某与黄某、张某等房屋买卖合同纠纷

案情简介：原告与张某某（已故）、被告黄某、张某签订了房屋转让协议书,在协议履行过程中张某某过世。原告已按约履行了合同之付款义务，房屋也交付使用，因此原告认为被告一方及第三人某公司应当共同协助办理过户手续，张某某的死亡事实不导致双方之间的房屋买卖合同关系当然终止，其法定继承人均未放弃对遗产的继承,也应当继续履行被继承人张某某生前的债务,该债务并非专指金钱债务,当然包括合同项下的义务。
法院观点：本院认为,原告与张某某、被告黄某、张某签订的房屋转让协议书,系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规效力性的强制性规定,属有效合同。本案中,四被告对于继续履行系争房屋的转让协议均无异议,原告亦将房屋转让款全额支付完毕,故原告要求继续履行房屋转让协议书,由第三人某公司将系争房屋过户至四被告名下,再由四被告协助办理系争房屋产权转移登记至原告名下的诉讼请求,本院予以支持。


相关法条索引
《合同法》
第八条 依合同履行义务原则
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。


第六十条 严格履行与诚实信用
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。


《继承法》
第十条 继承人范围及继承顺序
遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。


第三十三条 继承遗产与清偿债务
继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。