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买二手房遇到流氓 用违约金来个当头棒喝

发布日期:2019-05-09    作者:张梅律师
案例:小刘老家在甘肃天水,在北京漂泊了多年后,他和妻子终于下决心去离天水不远的西安买房。去年初(当时西安房价还没有上涨),小刘到西安相中了一处二手房,并和房主签订了购房协议,就等着网签、过户。然而不幸的是,小刘前脚回到北京,后边西安的房价就起飞了,房主磨叽了好几个月,最后通知小刘房子不卖了,要不你去法院告我吧。这事情明摆着,人家守家带地就是耍流氓了,欺负你外地人奔波不易,而类似的事情并不少见。
 
在二手房买卖中,防范卖家反悔的招数有很多,本文重点介绍下违约金的问题。很多情况下,我们买卖二手房是通过中介机构,他们都有格式合同,这个时候我们切不可在业务员的催促下,草草签字了事,而是要坚持签署补充协议,来确定违约责任,通常也就是违约金。
 
一般情况下,我国《合同法》采用的是填平原则,也就是如果一方违约,给对方带来的损失是多少就赔多少。在房价起飞的情况下,卖家也在算经济账,如果房价上涨的钱多于赔偿的数额,还是划算的,所以他坚持要违约,我们就要通过违约责任打消他这个幻想。
 
按照《合同法》第一百一十三条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。 这里就涉及到一个关键的词那就是“预期的利益损失”。在房屋买卖中,最大的预期利益损失就是“错失了和别人缔约的机会”,再进一步说就是,在卖方绝对过错反悔的情况下,我本来买了你的房子,房价上涨了,我本来可以小赚一笔,现在你违约,造成我赚不到这笔钱,应该赔给我。比如小刘要以8000元的单价买100平米房屋,总价是80万元。后来房价上涨到1万元,小刘本来可以赚20万元,现在卖家违约,造成小刘赚不到20万元,卖家应该赔偿小刘的损失20万元。通过计算可以看到,卖家一旦反悔,他能赚到的钱和赔偿的钱持平,对于卖家来说没有什么赚头,他就要掂量掂量是否需要反悔了。因此,在签订合同时,我们一定要在违约责任中,明确写明赔偿的项目,其中重点是加入“可得利益损失”这几个字,并对这几个字进行解释,也就是计算进房价上涨的因素。(具体案例可以参照20096月北京市第二中级人民法院北京市通州区宋庄“画家村”农村房屋买卖损失赔偿第一案)
 
说明白了违约的基数,我们再说说违约金赔偿数额的计算。很少有人知道,我们的违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金。《合同法》第一百一十四条规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。请注意,这里是说如果当事人违约金低了弥补不了损失,可以在法院起诉的时候,多要点,把损失全要回来,这就是“补偿性违约金”。但是仅仅是补偿我们还不解气怎么办,我们可以在合同中,约定“惩罚性补偿金”。
 
一提到惩罚两个字,那就是要加钱了。《民法》最讲究的是诚信,要有契约精神,卖房者故意反悔,那就很不讲究了,我们可以在赔偿基数的基础上,增加违约金的基数。还以小刘为例,他在签订合同时,可以在违约金的条款的最后一条加入,一旦卖方反悔,要支付损失的百分之130的违约金,这就是“惩罚性违约金”,要比实际损失多要百分之30。这多要的百分之30是有讲究的,不能高于这个标准。《合同法解释二》第二十九条规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”,法院也可以进行适当的调整。因为惩罚毕竟要有个限度,不能过高,这也违背了公平的原则。但是能多要百分之30,也算是出了气了。因此在签订和同事,一定要在基数的基础上写上赔偿比例,让“惩罚性违约金”生效。
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