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当事人约定租赁合同租赁期限20年,到期后自动续租20年,该自动续租约定是否有效?

发布日期:2019-05-12    作者:蒋艳超律师

当事人约定租赁合同租赁期限20年,到期后自动续租20年,该自动续租约定是否有效?

答:租赁期间即租赁合同的存续期间,合同法第二百一十四条规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定租赁期限自续订之日起不得超过20年。即法律有特别规定之外,定期租赁合同的最长期间不得超过20年。

对于实践中当事签订租赁合同约定租赁期限20年,到期后自动续期20年,对于“到期后自动续期20年”的约定应当认定无效,理由如下:

首先,租赁合同中承租人所转移者,仅为债权性质的使用收益权,在租赁关系消灭时,承租人应当向出租人返还租赁物,如允许租赁合同期限过长,一般的租赁物均会损耗殆尽,势必影响租赁物的返还,与租赁交易的初衷相悖。


其次,租赁当事人的权利义务有赖于双方的约定,但当事人的预见能力终究有限,而合同严守原则又使租赁合同的变更异常艰难,限制租赁合同的最长存续期间,有助于租赁合同的当事人适时调整交易条件。


再次,当事人租赁合同约定租赁期限20年,意图使租赁合同继续存续的,可于定期租赁合同届满之时或者之前,续订租赁合同,但新的定期租赁合同仍需受到20年的最长期限限制。


如果当事人在订立租赁合同时,在合同中约定到期后自动延期20年,这样的约定意图规避合同法对于租赁合同最长租赁期限的限制而无效。

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