丈夫擅自处分共有房屋，妻子明确表示不同意继续履行，买房人的权益如何保障？

案情简介：
2016年10月20日，刘某与李某签订《房屋买卖合同》约定，刘某购买李某名下的北京市某区房屋(以下简称案涉房屋)，买卖价款220万;刘某于合同签订后30日内将购房款付至第三方资金托管公司;上述房屋买卖价款付清后五日内，李某协助刘某办理案涉房屋的权属变更登记手续。合同还对各自的违约责任进行了约定。
2016年11月20 日，刘某将220万元购房款一次性支付至资金托管账户内。后刘某请求李某协助办理案涉房屋的权属变更登记手续，李某以其妻子陈某不同意出售该房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由，拒绝为刘某办理房屋产权证变更手续。后刘某找到李某之妻陈某协商房屋权属变更过户手续。陈某表示，其从未同意李某出售夫妻共同房屋，也从来没有签署过同意出售的证明，李某在出售案涉房屋时未经过其同意，违反了法律规定，故不同意协助办理该房屋的权属变更登记手续。
庭审概况：
刘某起诉至法院称，其购买案涉房屋系善意，在签订该房屋的买卖合同时，陈某向中介公司出具了同意出售共有房屋的证明，且其购买该房屋系基于市场价格，并且还高于周边的价格;另外，如果其不能购买该房屋，则由于限购政策导致其无法再购买房屋。故请求法院判令强制李某、陈某履行《房屋买卖合同》，由李某、陈某协助办理案涉房屋的权属变更登记手续。
李某辩称，其在出售案涉房屋时确实未经过其妻子陈某的同意，而其所出具的陈某同意出售的证明系房屋中介机构的某员工代替所签。在陈某不同意履行《房屋买卖合同》的情况下，请求法院驳回刘某的诉讼请求。
陈某辩称，其与李某系夫妻，案涉房屋系双方共同财产，按照法律规定，出售该共有房屋，应征得夫妻双方的明确同意。李某在出售该房屋时并未征得其同意，故其不同意李某出售案涉房屋，请求驳回刘某的诉讼请求。
法院裁判规则：
刘某与李某签订《房屋买卖合同》时，刘某基于信赖李某是案涉房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，且在签订《房屋买卖合同》时李某的配偶陈某也出具同意销售的证明，故其信赖李某有权处分案涉房屋，对此没有任何过错;而经查明，刘某所购买的案涉房屋在签时同周边同类型房屋的出售价格是一致的，且略高于周边同类型房屋的价格，因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益的情形存在。基于此，在李某作为该房屋的登记权利人同刘某签订《房屋买卖合同》时，刘某是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故《房屋买卖合同》系李某与刘某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于刘某请求李某、陈某继续履行合同的诉讼请求，经查明，李某在出售案涉房屋时，系伪造了陈某的签名，而在本案诉讼过程中，陈某明确表示不同意出售案涉房屋，根据物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在陈某作为案涉房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行《房屋买卖合同》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人陈某的同意。鉴于陈某在本案中明确表示不同意出售案涉房屋，故刘某主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上述物权法规定的条件，不予支持。至于在合同有效且不能履行情况下刘某的权益保护问题，刘某可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任，对此，在法院已经向刘某明确释明其可变更诉讼请求的情况下，刘某仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更诉讼请求，故对刘某在本案中要求李某、陈某继续履行案涉《房屋买卖合同》、协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，予以驳回。据此，一审法院判决，驳回刘某的诉讼请求。
律师随笔：
本案《房屋买卖合同》能否获得继续履行，应取决于其共有权人陈某的意思。进一步而言，虽然李某在签订《房屋买卖合同》时并未取得完全的处分权，但如果在办理该房屋房产权属变更登记时取得了共有权人陈某的完全同意，则案涉房屋就可以完成物权变动;在此情况下刘某的诉讼请求可以获得支持。如果案涉房屋的共有权人陈某不同意该房屋的买卖，则由于陈某并未取得该房屋的完全处分权，根据物权法第九十七条的规定，该房屋并不能实现物权变动。而本案中对于刘某请求继续履行合同的诉请，鉴于案涉房屋的共有权人陈某并不同意出卖，且其明确表示不予协助办理该房屋的权属变更登记手续，故本案不能支持刘某关于继续履行的诉讼请求。
对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。合同法第一百一十条的规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”而在本案中，鉴于案涉房屋系李某与陈某的夫妻共同共有财产，因此，刘某的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对此，物权法第九十七条对于共有物处分的条件规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，在本案案涉房屋共有权人陈某并不同意出售该房屋的情况下，李某作为共有权人之一对案涉房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件;进一步，在刘某的诉讼请求不符合上述法律规定条件的情况下，则其诉讼请求不能成立，应予驳回。
其次，城市房地产管理法第三十八条第(四)项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。对该强制性规范的法律性质，目前的共识是，该规范属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。而人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理实践保持一致。因此，对于本案刘某的诉讼请求，人民法院予以驳回，也同城市房地产管理法的规定保持了衔接。
再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护二者之间的平衡，即真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。对此，在房屋买卖合同有效的情况下，一方面，买受人可以请求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益，在此情况下，其基于交易安全上的利益则得到了保护;另一方面，如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护。在上述既保护了买受人的交易安全利益，又保护了共有物权人利益的情况下，对于本案所涉刘某继续履行的请求，人民法院予以驳回，能够较好地实现当事人之间静态利益和动态利益的平衡。