卖方称其系无权代理不愿继续履行合同，买受人该怎么办？

发布日期：2019-05-13 作者：靳双权律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　范某诉称：2016年3月底，经北京金色时光房地产经纪有限公司介绍，范某实地查看了高某1位于顺义区×1室。后在与高某2夫妇商谈过程中，高某2称该×1室不是满五唯一，但其另外有一套房屋位于同小区×2室，符合满五唯一条件也可以出售，该房屋与前述×1室格局一样。2016年3月31日，高某2与其丈夫带着顺义区×1室和×2室两个房屋的房屋所有权证原件、高某1的身份证原件来到中介公司门店，称两个房屋均可以出售。经考虑，范某选择购买符合满五唯一条件的房屋即涉诉的顺义区×2室。范某与高某2签订房屋《北京市存量房屋买卖合同》，房款为300万元。
　　签订合同当日范某支付定金10万元，合同还约定，范某在银行面签当日向高某1、高某2支付首付款90万元。同时范某及中介人员均告诉高某2，范某需要在原有房屋过户之后才能办理房屋面签、过户手续。签完合同之后三、四天范某去房屋实地进行查看。因买卖合同签署过程中高某1一直未出现，为保证合同能够正常履行，在2016年6月16日晚，中介公司员工到高某1、高某2家向高某1了解情况，高某1称其财务工作较忙，没有时间亲自签房屋买卖合同，故委托其母亲出售房屋，对《北京市存量房屋买卖合同》表示认可。后在合同履行过程中，高某1、高某2拒不配合履行房屋买卖合同，高某1的父亲称需要加价至325万元才肯出售房屋履行合同。为此，范某诉至法院，请求依法判决：1.高某2、高某1共同赔偿范某违约金60万元;2.高某1继续履行2016年3月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，高某1于判决生效之日起十五日内将房屋过户到范某名下，并于过户当日交付房屋，范某于判决生效之日起十五日内向高某1支付房屋价款290万元;3.诉讼费由高某2、高某1承担。
　　2、被告辩称
　　高某1、高某2辩称：房屋买卖合同依法应被认定无效。2016年5月25日左右，由于迟迟未等到首付款，高某2夫妇多次催促支付首付款，但均遭范某及中介公司以各种理由拖延。面对高某2夫妇的多次催促，中介公司和范某不得不承认范某因首付款未凑齐而一直没有推动面签程序。而此案中，在高某2一家急需用钱，范某仅支付10万元定金的情况下，却在合同签订后两个月内未推动任何程序，明显是范某一方的责任所致。
　　而此时遭遇困境的高某2夫妇才将与范某签订合同的情况告知高某1。高某1查阅合同后，向父母表示不认可该合同。2016年6月16日晚上，中介公司工作人员到高某2夫妇家要求高某1向高某2夫妇出具授权委托书，但高某1表示不认可该合同，不同意签署授权委托书。根据合同法第51条规定，由于高某1未追认合同，该合同应被认定为无效。合同无效的责任方为范某和中介公司，我方没有任何责任。综上，范某起诉状所言没有任何事实与法律依据，合同依法应被认定无效，合同无效的法律责任应由范某和中介公司承担，范某的诉讼请求没有依据，依法应予驳回。
　　二、法院查明
　　2016年3月31日的《北京市存量房屋买卖合同》约定:出卖人高某1，委托代理人高某2，买受人范某;出卖人出售房屋坐落为顺义区×2号，成交价格为3000000元，买受人在签订本合同的同时支付定金100000元;房款交付为买受人需要贷款的，支付的首付款为1000000元，拟贷款金为2000000元，支付首付款的时间或条件为面签当日，剩余款项由买受人申请贷款;出卖人应当在收到全部房款前将该房屋交付给买受人;当事人双方同意，自本合同签订之日起银行批贷，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
　　合同签订后，范某于当日通过中国银行转账向高某2支付购房定金10万元。
　　范某为证明其主张，提供证据如下：
　　1.高某1身份证复印件、房屋产权证复印件、契税票、专项维修基金的票据复印件各一张，证明范某在签订房屋的合同过程中，检查了高某2夫妇提供的房屋产权信息和产权人的身份信息，范某有理由相信高某2有权签订合同，合同有效;
　　2.范某2006年8月至2016年6月之间的个人完税证明原件十一页及2004年12月至2016年5月社保缴纳记录原件二张，证明范某具有北京市购房资格;
　　3.范某名下借记卡清单原件一份，证明范某已经备齐了90万元首付款;
　　4.中国工商银行和中国民生银行的范某账户余额原件二张，证明范某有能力全额支付房款，现有存款显示余额近200万元，还有一部分理财，一部分用于法院查封涉诉房屋;
　　5.录音光盘(4段)、录音文字整理材料、证人袁×证言，录音是中介公司工作人员袁×用其手机录制，时间为2016年6月9日、11日、23日，均是证人与高某1父亲的对话。证明高某1、高某2对于房屋一直在涨价，不出售房屋的理由不是高某1不同意，而是认为房屋价格卖低了。且从2016年6月11日录音证据可以看出，高某1对房屋买卖合同是了解的，并没有提出反对意见。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)范某与高某1继续履行签订的《北京市存量房屋买卖合同》，范某向高某1支付房款二百九十万元，高某1于范某付款当日将房屋过户给范某并将上述房屋交付范某;
　　2)高某1给付范某违约金二万元;
　　3)驳回范某的其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
　　此案的争议焦点一为高某2代理高某1签订的房屋买卖合同是否有效。根据审理查明情况，高某1认可其委托父母代为出售房屋，虽高某1表示高某2在与范某签订房屋买卖合同时没有告知高某1，其是在2016年5月之后才知道此事，但是根据双方当事人陈述、证人证言、录音证据，双方在2016年5月、6月期间主要是对支付首付款以及房屋价格协商。
　　高某1父亲在2016年6月9日录音中表示要求房款320万元，且月底前先支付110万元，否则高某1不同意卖房，但在2016年6月11日又再次确认同意以双方合同价格出售，但要求范某一方2016年6月15日先付款100万元，贷款190万元，付款后才配合办理房本核验、网签等手续。后通过中介人员就付款及价格问题双方多次协商未果，在高某1自认的已知卖房后双方仍主要是针对付款及价格事宜进行磋商，而不是高某1不同意卖房，故法院认定高某1的母亲高某2代为高某1签订房屋买卖合同系有权代理，房屋买卖合同真实有效，高某1应自行承担相应的民事责任，双方应当依约履行。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　此案的争议焦点二是合同能否继续履行及违约责任问题。根据合同约定及房产交易部门的有关流程，首付款应于双方在银行办理面签当日支付，面签之前要进行买房人资格审查、卖房人房本核验、买卖双方网签等必要流程。根据双方当事人陈述、证人证言及录音证据，因高某1要求先行支付首付款才同意配合办理房本核验等手续。范某虽同意先行支付首付款，但就付款金额、时间双方未能达成统一意见，故双方仍应按原房屋买卖合同约定履行，首付款支付条件尚未成就。现高某1拒绝配合办理房本核验、网签等手续，也不同意按照300万元的合同价格出售房屋，故其已构成违约，高某1应当承担相应的违约责任。现范某一方主张继续履行合同，并同意全额支付剩余房款290万元，对此，法院不持异议。
　　范某支付房款后，高某1应协助范某办理房屋的过户手续并交付房屋，故对于范某的该项诉讼请求，法院予以支持。关于范某主张的违约金，高某1提出该违约金计算标准过高，请求予以调整，法院认为高某1承担的违约金应以范某的实际损失为限，范某就此未提供证据证明，故法院视案件具体情况就该违约金金额酌情确定，对于范某该项请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于范某请求高某2就违约金承担共同赔偿责任，缺乏依据，法院不予支持。

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