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处分共有房屋,如何认定是否经其他共有人同意?

发布日期:2019-05-16    作者:房产律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  2014年5月,张某4诉称:张老与高某系夫妻关系,我和张某3系该二人之子。北京市东城区65号、66号房屋,原系张老与高某的夫妻共同财产。2004年,上述房屋被拆迁,张老与高某获得货币补偿款3140150元。2004年6月1日,张老用部分拆迁补偿款购买了北京市东城区房屋2间(以下简称涉案房屋),建筑面积45.70平方米。
  2009年6月23日,张老与张某3签订《存量房屋买卖合同》,将房屋卖给张某3。2009年7月9日,张某3取得房屋权属证书。2009年10月,高某去世。本案房屋系张老与高某的夫妻共有财产。2009年6月23日,张老将房屋出卖给张某3时,应告知房屋共有人高某,并征得房屋共有人高某的同意。当时高某身患重病卧床不起,意识不清。张老未告知高某,亦未征得高某的同意。在房屋过户登记时,张老向房屋登记部门隐瞒了房屋是夫妻共有财产的事实。因此,张老出卖房屋的行为是无权处分行为,应属无效民事行为。
  张某3作为张老与高某的儿子,明知房屋系其父母的夫妻共有财产,在房屋过户登记时,隐瞒该事实,且未支付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条及五十二条第二项规定,张老与张某3于2009年6月23日签订的《存量房屋买卖合同》应为无效合同。故诉至法院请求依法判令确认张老与张某3于2009年6月23日签订的关于北京市东城区×胡同1幢1层房屋的《存量房屋买卖合同》无效;诉讼费由张老、张某3负担。
  2、被告辩称
  张老辩称:2004年北京市东城区66号拆迁后,已将拆迁利益全部分给子女,有分房子的,没分到房子的分钱了,房屋与该拆迁没有关系。房屋虽然登记在我名下,但购房款是张某3出的。故不同意张某4的诉讼请求。
  张某3辩称:张老将房屋过户给我系经高某同意,且在高某在世时完成的过户手续,故张老与我签订的房屋买卖合同为有效合同。另,张某4与房屋没有关系,不具有相应的诉权。综上,不同意张某4的诉讼请求。
  二、法院查明
  张老与案外人高某(于2009年10月10日去世)系夫妻关系,该二人生有五子女,长子为案外人张某1,次子为案外人张某2,三子为张某3,四子为张某4,五女为案外人张某5。
  2009年6月23日,张老与张某3签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定,张老将房屋转让给张某3;转让价款为410400元,自行划转交易结算资金。关于房屋的交付、违约责任、税费、权属转移登记等条款均未约定。2009年7月9日,张某3取得房屋产权证。
  高某去世前,一直与张老及其长子张某1生活在一起,曾在房屋中居住,后搬至北京市东城区×胡同西巷9号居住至去世。张老与高某搬离房屋后,张某3搬至房屋中居住。
  诉讼中,张某4称,高某因生病意识不清,张老将房屋过户给张某3,在房管局询问房屋是否为共有房屋(包括夫妻共有)时,张老回答“否”,张老隐瞒房屋为夫妻共有房屋,未经房屋的共有权人高某同意将涉案房屋过户给张某3,高某亦未对此处分行为进行追认,且张老、张某3之间无真实的付款行为,所以张老将房屋以买卖形式过户给张某3属于无权处分,张某3亦不构成善意取得,故张老与张某3之间关于涉案房屋的买卖合同当属无效合同。
  为证明其上述主张,张某4原审期间提交房屋登记询问笔录、日期为1988年10月、2009年1月和2月以及10月的病例材料,法院审理期间提交日期为2014年3月13日,署名张老的《证明》及张老户口复印件。其中,2009年1月、2月的病例显示高某该次住院入院时“神志清楚,表情自然”并经治疗后症状好转出院;上述证明的主要内容为:“因为我老伴脑子不清楚(脑出血)我作主把×胡同13号平房两间(整个院子是我用拆迁款买的被张某1霸占两间)过户给了张某3但张某3一直不给我支付购房款。我委托张某4向张某3要这笔房钱”。张某4称该证明系由其本人书写,写完后念给张老听,张老听完后签字捺印,之所以在原审期间未提交也未向原审法院提及是因其当时未找到。
  张老、张某3对该证明不予认可,对张某4上述主张亦不认可,称高某对双方买卖房屋知情并同意。张某3称,告知高某此事时,大哥张某1及家人、张老及张某2均在现场,当时张老说张某3给了钱款,所以把房子过户给张某3,让张某3搬进去住;当时母亲高某也说,张某3给了钱,房子就应当给张某3。张老的代理人张某2原审期间当庭表示知道此事。审理期间,张某3提交署名为张某1的说明,主要内容为张某1替其父张老收到了张某3用现金方式给付的55万元购房款。张某4对该证据不予认可,称张某3没有支付能力。
  原审法院于2014年7月24日到北京市市东城区×胡同西巷9号调查。被调查人张某1称,张老将房屋过户给张某3之事,高某知情并同意。张老本人称,因张某3没有房屋居住,其与高某商量好,将石桥胡同90平米的房屋给张某1一半,给张某3一半,办了两个房产证;其与高某一直由张某1照顾,原在石桥胡同居住,后张某1盖好×巷9号的房屋后,就搬至该处居住;因为其一直由张某1照顾,在张某1盖×巷9号房屋时,张某3直接把钱给张某1,但具体怎么给,给了多少不清楚。上述调查,经当庭质证,张某4不予认可,张老、张某3不持异议。
  另查,2004年6月11日,张老与案外人迟毅签订《房屋买卖协议书》,购得房屋,购房价款为51万元,其于同年6月25日取得房屋产权证。
  三、法院判决
  1、一审判决
  驳回张某4的诉讼请求。
  2、二审判决
  驳回上诉,维持原判。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  依法成立的合同,自成立时生效。张某4认为张老将房屋过户给张某3未经共有权人高某同意。但根据本案查明事实,首先,房屋过户给张某3之事在高某去世前完成,高某于生前对此并未提出异议;其次,张老、张某3均称高某知道此事,张老与高某一直与张某1生活在一起,并由张某1照顾,张某1亦称高某对此事知情并同意;最后,张老与高某原在房屋中居住,后搬离房屋,搬至×胡同西巷9号居住,张某3搬至房屋居住。上述查明事实已形成证据链,能够说明高某对房屋过户给张某3之事知情并同意。故张老在高某同意的情况下,与张某3签订房屋买卖合同,该合同不违反法律、行政法规强制性规定,当属有效合同。

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