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合同相对人死亡后可否要求继承人继续履行?

发布日期:2019-05-16    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告胡某诉称:
  吴某是三被告的母亲。位于北京市昌平区某房屋(简称涉案房屋)系吴某购买的单独所有的经济适用房。
  2012年7月8日,原告与吴某签订《二手房买卖协议》,协议约定2013年3月30日前吴某将涉案房屋以2100000元转让给原告,合同约定2012年8月31日吴某将房屋交付给原告使用,若原告(乙方)不能按期向吴某按照合同约定支付房款或吴某(甲方)不能按期向原告交付房屋,每逾期一日,由违约方向对方支付上述购房款的万分之五作为违约金。
  原告与吴某约定2013年3月30日前办理过户手续,并指定其儿子被告王某一为全权代理人,被告王某二和王某三当时也都同意吴某转让涉案房屋。
  2012年11月17日,吴某因病去世。现原告找到三被告协商房屋腾空及过户准备相关事宜,三被告既不腾空房屋也不配合将房屋过户至原告名下,且三被告已经明确表示不再履行合同的约定,三被告的行为已经构成违约。
  原告已经严格履行了合同约定的相关义务,已交付定金310000元且没有任何违约行为。原告按照合同约定在2012年8月31日准备搬入涉案房屋和向被告交纳部分房款时,被告王某一、王某二声称涉案房屋需装修,直至今日,三被告仍以各种理由未将涉案房屋交付给原告,王某二仍住在涉案房屋拒绝搬出。
  原告认为,吴某去世后,三被告作为吴某的法定继承人,继承了被继承人的权利同时应当履行作为被继承人的义务,三被告应当协助原告将涉案房屋过户至胡某名下,并将房屋交付给原告,但三被告既不腾空房屋也不协助原告办理过户,其行为已经损害了原告的合法权益,故原告诉至法院,请求依法判令:判令三被告继续履行合同,原告向三被告支付剩余房款,三被告协助原告将位于北京市昌平区某房屋由吴某名下过户至原告胡某名下,将房屋交付给原告;判令被告向原告支付违约金,从2012年8月31日计算至被告实际交付房屋给原告之日止;判令三被告向原告支付因其违约行为给原告造成需多缴纳的房屋税费;本案诉讼费用由被告承担。
  2、被告王某一辩称:
  不同意卖房子,吴某没有委托王某一卖房子。
  3、被告王某二、王某三辩称:
  吴某没有文化,不会写字。所谓房屋交易文件上的签字,均为王某一一人书写。关于指纹,吴某已经去世,因我国尚无指纹采集数据库,无法确认指纹的真伪。
  王某一早年受过刑事处罚,刑满释放后没有正式工作,无固定经济收入和生活来源,并且其有赌博、酗酒恶习,自身人品和诚信度相对较差,被告对买卖房屋一事一无所知。
  吴某已经七十多岁高龄,并且有重病在身,是否有完全民事行为能力值得商榷,据被告调查了解到:公证处受理公证事件时,凡年满60岁的老人均需持有3甲医院的体检证明才可以要求公证。原告的草率行为,无法证明吴某对这一交易是否属于真实意思表示,因吴某没有正式工作,年老患病在身又无钱医治,不能排除原告系乘人之危。
  综上,根据《合同法》第54条,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
  4、被告王某三提出反诉:
  第一、《二手房买卖协议》是否属于吴某生前真实意思表示,现已无法确认。从《二手房买卖协议》签订日期和村委会出具的《居住证明》对照,可以确认:签约期间吴某正在河北省某村其哥哥吴某兄家疗养,吴某本人并不在北京。
  另外,吴某没有文化,不会写字。所谓房屋交易文件上的签字,均为王某一一人书写。关于指纹,吴某已经去世,因我国尚无指纹采集数据库,无法确认指纹的真伪。
  关于所谓代理人王某一,因早年受过刑事处罚,刑满释放后没有正式工作,无固定经济收入和生活来源,并且其有赌博、吸毒、酗酒恶习,自身人品和诚信度相对较差,申请人王某三对其代理吴某买卖房屋一事一无所知。
  第二、反诉被告以“房屋买卖合同纠纷”为由,直接起诉反诉原告依法不能成立。反诉原告与反诉被告房屋买卖合同纠纷一案,反诉原告继承的是被继承人吴某债权债务关系,不是继承合同本身。继承人没有替被继承人继续履行合同的义务,反诉被告以“房屋买卖合同纠纷”为由,直接起诉反诉原告继续履行合同明显不妥,请求法院驳回反诉被告的起诉。
  第三、《二手房买卖协议》涉嫌违法违规,因违法所造成的部分债务不能转嫁给反诉原告。因被继承人吴某所有的房屋属经济适用房,依照《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用住房属于政策性住房,在购房人取得产权后的五年内,购房人只拥有有限产权,不得进行处分。
  2012年7月8日,吴某与反诉被告签订《二手房买卖协议》时,尚未超过五年的禁止转让期限。截至吴某2012年11月17日去世(此时吴某民事权利义务终止)。也仍未超过五年的禁止转让期限,故让申请人继续履行并承担这一违法违规的《二手房买卖协议》及相关法律后果,明显于法无据。
  第四、原告与吴某生前所签订的《二手房买卖协议》中,付款方式约定显失公平,该《协议》依法应予以撤销。吴某在世时,反诉被告尚未向吴某实际支付购房款,现反诉被告要求反诉原告继续履行《协议》,若按《协议》第四条付款方式3.5款约定:将涉及到因买卖房屋而必须配合反诉被告向银行申请按揭贷款等相关手续。
  当前,京城各个商业银行已经基本停止房贷,根据《协议》约定反诉被告购房贷款申请一旦各商业银行均不予认可房贷,反诉原告有永远收不到购房款的巨大风险。即使吴某健在,就目前国家对房地产的金融政策,此约定也属于:显失公平的法律禁止和可撤销《协议》。
  综上所述,反诉原告提出反诉请求:请求人民法院依法撤销反诉被告与吴某签订的:《二手房买卖协议》;本案诉讼费用由反诉被告承担。
  5.反诉被告胡某辩称:
  不同意反诉请求。签订二手房买卖协议是双方的真实意思表示,不存在欺诈和胁迫的行为,被告的反诉请求没有法律依据。
  二、法院查明
  庭审中,原告胡某出示《二手房买卖协议》一份,在该份协议上有吴某签名,在吴某签名处摁有手印。经询问,原、被告均认可协议上吴某的签名系被告王某一所签,被告王某一称不清楚手印是谁摁的,原告称手印系吴某本人摁的。
  同时,原告出示了录音证据一份,在该录音证据中有原告、吴某、王某一、王某二,案外人郑某之间的对话,对话内容涉及吴某在授权委托书上摁手印及原告购买吴某房屋的事实。对于该录音的质证意见,王某一又称手印是自己雇别的人摁的,录音中的老太太和王某二是自己花钱雇的人。
  庭审中,原告出示吴某、王某一签字的《同意交易声明》及《授权委托书》,对于吴某的签名真实性,被告王某一称为自己所签。
  庭审中,证人郑某出庭作证,证明签订《二手房买卖协议》时,有原告、郑某、吴某、王某一在场。被告对证人证言不予认可。
  该《二手房买卖协议》约定,吴某自愿将坐落于北京市昌平区某房产出售给原告,成交总价为2100000元,双方约定涉及该房产过户的税费均由乙方全部承担。付款方式:1、本协议签订之日两日内且乙方向吴某委托授权指定的人员王某一支付人民币100000元定金;2、2012年8月31日,乙方搬入北京市昌平区某房屋时乙方向甲方委托授权乙方指定的人员王某一支付人民币950000元;3、剩余房款因甲方的房屋在银行按揭贷款,所有按揭贷款本金及利息由乙方全部承担。4、合同签订之日,因故双方不能办理产权过户手续,双方约定2013年3月30日前办理。
  第十三条约定:“甲、乙双方保证于2013年3月30日前往房管部门办理产权交易登记手续,否则视为一方违约,每逾期一日,由违约方向对方支付上述购房款的万分之五作为违约金。如乙方不能如期付款,甲方有权拒接配合产权交易登记手续的办理,违约责任由乙方承担。……”
  协议签订当天即2012年7月8日,原告支付给被告王某一购房定金100000元。同年7月27日,原告支付给被告王某一购房定金30000元。同年8月25日,原告支付给被告王某一购房定金110000元。同年11月12日,原告支付给王某一房款50000元。2012年11月17日,吴某因病去世。
  同年11月27日,原告支付给王某一房款20000元。
  2013年2月27日,三被告到北京市某公证处公证该房屋由王某三继承。
  另查,涉案房屋为吴某于2004年7月29日购买,2008年3月23日交纳契税,其性质系经济适用住房,现登记地址为:昌平区。
  2014年3月4日,被告王某二将房产由吴某名下登记在王某二名下。
  2014年4月23日,原告向法院提出财产保全的申请,2014年4月23日,法院作出裁定,查封被告王某二名下的位于北京市昌平区某房屋,不得过户转让。原告交纳财产保全费。
  经法院向三被告释明:吴某与胡某签订的《二手房买卖协议》不存在可撤销的法定情形,被告就合同履行是否变更诉讼请求,要求原告承担违约责任。被告表示不变更诉讼请求,对于违约责任,被告未在限定期限内提出。
  三、法院判决
  北京市昌平区人民法院经审理判决:
  1、原告胡某给付被告王某一、王某二、王某三剩余房款1790000元,被告王某一、王某二、王某三协助原告胡某将位于北京市昌平区某房屋过户至原告胡某名下;
  2、驳回原告胡某的其他诉讼请求及反诉原告王某三的反诉请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
  现三被告并无充分证据证明原告胡某提交的《二手房买卖协议》并非吴某的真实意思表示,该《二手房买卖协议》并不违反法律的强制性规定,且三被告也不能证明在协议签订时存在可撤销情形,争议房屋虽然为经济适用住房,但已经符合上市条件,故胡某与吴某签订的《二手房买卖协议》应为合法有效。
  依据前述协议,吴某在生前已经对位于昌平区某房屋进行了处分,该处分行为符合法律规定,非因法定事由不得撤销,因吴某已经对房屋进行了处分,故三被告到北京市某公证处公证该房屋由王某三继承的行为系无权处分行为,被告王某二将房屋登记至自己名下的行为亦系无权处分行为,均属无效。
  因吴某已去世,故吴某所留债权即体现为《二手房买卖协议》中吴某应当收取的房款,三被告可对房款进行继承,同时,依据民法中诚实信用原则,根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”,三被告有义务协助原告完成房屋的过户手续,将房屋过户至原告名下。
  现原告已经支付房款310000元,原告应当在房屋过户同时向三被告支付剩余房款。故对于原告的第一项诉讼请求,证据确实、理由充分,法院应予以支持;对于原告要求三被告给付违约金的诉讼请求和原告要求三被告向原告支付因其违约行为给原告造成需多缴纳的房屋税费的诉讼请求,因吴某已经去世,三被告并非合同主体,故原告的诉讼请求,证据不足。原告可待实际发生后再行主张权利。
  反诉原告王某三的反诉请求,无事实及法律依据。
  综上,法院的判决是有法律依据的。
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