无权处分签订的房屋买卖合同效力，法院如何认定？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　权某2诉称：权某1与韩某1系夫妻关系，二人于1959年2月6日登记结婚，婚后生育一子为我、一女为权某3。1996年12月31日，权某1所在单位房改，其与妻子韩某1共同以成本价购买了位于北京市丰台区房屋一套。韩某1于2010年2月5日去世，遗产没有分割。2014年初，家庭成员因房屋居住问题发生矛盾，我才得知房屋早已过户给权某3。经查询得知：2007年12月17日，权某1未经韩某1同意，将房屋通过虚假买卖的形式过户给权某3。我认为，房屋应属于父母的夫妻共同财产，权某1在未经韩某1同意的情况下，其无权擅自处分涉案房屋。故起诉请求：依法确认权某1与权某3于2007年12月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，将涉案房屋恢复登记在权某1名下。
　　2、被告辩称
　　权某1辩称：同意权某2的诉讼请求。
　　权某3辩称：我与权某1签署的合同系双方真实意思表示，房屋买卖流程规范、各类手续及票据齐备，且经过政府机构审批后依法办理了产权过户登记，不具有法律规定的合同无效之情形，因而应受到法律保护。权某2既不是合同当事人，也不是房屋共有人，不具有提起合同无效的主体资格。即便假设权某1当年未经其妻韩某1同意转让了房屋，也应是所有权人向无处分权人追究其赔偿损失的问题，而不是主张合同无效，更与我无关。我购买该房屋，房屋共有人韩某1是知情的。房屋并非韩某1的遗产，而是早在韩某1遗产开始继承的三年前就已完成房屋过户手续。请求驳回权某2的全部诉讼请求。
　　二、法院查明
　　权某1与案外人韩某1于1959年2月6日登记结婚，婚后育有一子权某2、一女权某3。
　　1996年12月31日，权某1购得北京市丰台区房屋，购房款为13885元。1998年7月7日，权某1取得该房屋的所有权证。
　　2005年5月5日，权某3加入美国国籍。
　　2007年12月17日，权某3以其作为中华人民共和国公民时的身份及姓名与权某1签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定权某3以366000元的价格向权某1购买房屋。同日，权某3取得收款人为权某1的二手房交易付款366000元的发票。2008年1月16日，权某3取得涉房屋的所有权证，该证取得后存放于权某1处。
　　2010年2月5日，韩某1去世。
　　2014年，权某3挂失房屋的所有权证，并于该年4月24日重新补办了房屋的所有权证。该房屋现仍由权某1居住使用。
　　庭审中，权某2与权某1主张韩某1对房屋买卖一事没有知情同意。权某1并称，韩某1在2008年下半年获知了房屋过户的事实，并提出反对，后赴美国与权某3协商此事，未果;权某1又称，其在房屋买卖时受到权某3欺骗，才在合同上签字，其并无售房意图，且始终未收到所谓购房款。权某2同意权某1的上述意见。权某3则主张韩某1知情同意，并称办理房屋过户手续时韩某1也一同前往。经法院要求，权某3对韩某1一同前往之事未能提供有效证据，亦未能提供权某1、韩某1实际收取了房款的书面证据。权某1则对签订该合同并非自己真实意思表示以及韩某1赴美国是为了协商此事等情节未能提供有效证据。
　　审理中，权某3提供韩某2、杜×1、孙×1出庭作证。韩某2称，其系权某3的朋友，曾经在2005年与权某1、韩某1吃饭中听权某1、韩某1提起想把房屋出售给权某3，后其于2007年借给权某310万元以购买该房，并联系另一位朋友杜×1，请杜×1也出借10万元，后权某3都已还清，钱款全部是现金往来，欠条已经撕毁，2008年听韩某1说房屋已经卖给权某3了。杜×1称，其系权某3的朋友，通过韩某2与权某3结识，2007年韩某2找到其，称想让其借10万元给权某3买父母的房屋，其同意了，后权某3还清，钱款全部是现金往来，欠条已经撕毁。孙×1称，其系权某3丈夫的朋友，与权某3一家人都认识，此前和权某3丈夫说过他们应买房改善一下居住条件，2008年听说权某3买了她父亲的房屋。权某2、权某1对上述证人证言均不予认可。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)权某1与权某3签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;
　　2)权某3协助权某1将房屋所有权人变更登记为权某1。
　　2、二审判决
　　1)权某1与权某3签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;
　　2)权某3协助权某1将房屋所有权人变更登记为权某1。
　　3)驳回权某3的上诉请求。
　　四、律师点评
　　律师认为：
　　一、权某1与权某3于2007年12月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力，应受《中华人民共和国合同法》第五十一条之调整。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款则规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，正确处理本案，应首先考量权某1与权某3于2007年12月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》并据此将房屋过户至权某3名下之行为的法律性质。
　　首先，权某1称，自己与权某3签订合同并一同在房屋登记机关办理房屋过户手续，并非其真实意思。但权某1作为完全民事行为能力人，在没有充分证据证明其受到了欺诈、胁迫、乘人之危等法定事由或出于自身文化水平限制的情况下，其称对上述法律行为不能判断效力及后果，法院不予采信，法院认定权某1之行为代表了其真实意思。权某3之行为亦能代表其真实意思。因此应认定权某1与权某3对该房屋的所有权处分达成了意思表示上的合意。
　　但是，权某3并不能证明其实际给付了购房款项。其所持的购房发票如原审判决所述，并不能作为给款的证据。其提供的证人韩某2、杜×1均系其朋友，且韩某2、杜×1对证明其二人借给了权某320万元一事全部为口述，而无任何借据、收条及转帐记录或存取款记录，法院难以采信;且，即便有权某3借款20万元的事实存在，亦无法推断该20万元确实支付给了权某1，即权某3在购房款给付一节，仍缺失直接给付权某1的收条、转帐记录、存取款记录等有效证据，故法院根据现有证据只能认定权某3并未给付权某1购房款。
　　房屋买卖合同法律关系中，买受人欠付出卖人全部购房款，系根本违约行为，一般应由解除合同等违约责任进行调整。但本案的买受人和出卖人并不等同于一般的买卖双方，权某1与权某3系父女关系;对于作为买受人主要义务的购房款一事，双方在合同中约定的是自行交易，而在欠付多年中，权某3从未进行给付，权某1亦从未索要主张;经考察，合同中约定的房款数额亦围绕着当时的最低指导价而非市场价而确定(合同价仅为每平方米6000元);再结合双方的父女关系，法院有理由认定，双方对于房款的给付并无相应意思表示，在签订合同及办理过户手续时，权某1与权某3的真实合意应为对该房屋所有权的让与及转移，而非一般意义上的买卖，权某1与权某3签订的《北京市存量房屋买卖合同》并非真正的买卖合同，而只是为了该房屋转移登记的一种处分行为。
　　综上，权某1与权某3于2007年12月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力，应受《中华人民共和国合同法》第五十一条之调整，而不受《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之调整。
　　二、权某1构成无权处分，且未经韩某1追认。
　　房屋系权某1与韩某1夫妻关系存续期间购得，应为权某1与韩某1的夫妻共同财产。权某1于2007年12月将该房屋单方处分给权某3，权某3对于韩某1也参与了该处分行为没有提供有效证据，故法院应认定至少在处分当时韩某1并未知情同意。在该房屋过户后，权某1称韩某1在2008年下半年知情并表示反对，权某3则称韩某1自始至终对此事表示同意。因此，对于作为房屋共有权人的韩某1是否知情并同意，因韩某1已去世，无法与其本人核实，法院仅能依据现有事实进行推定。而由于没有任何证据表明韩某1以明示的方式对该处分行为进行了追认，故涉及到对韩某1的“追认”是以明示还是默示为准的问题。
　　对此，法院认为，房屋属于家庭的重大财产，尤其是房屋属权某1与韩某1唯一具有所有权的房屋(韩某1另有承租公房一处不计)，且权某1与韩某1一直在该房屋居住。同时，韩某1与权某1、权某2、权某3均存在紧密的身份关系，其获知后亦会因该身份关系影响其准确表达追认或拒绝追认之态度。现其已去世，在无法与本人核实的情况下，结合上述背景，法院在没有充分证据证明韩某1对该房屋之处分予以追认的情况下，将该存疑之情节推定为无为宜。
　　综上，房屋系权某1与韩某1的夫妻共同财产，权某1将其处分给权某3，且未经韩某1追认，该处分行为及其外在表现形式(即《北京市存量房屋买卖合同》)应属无效。