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北京市法院执行办案规范——不动产的执行

发布日期:2019-05-22    作者:方俊飞律师
北京市法院执行办案规范--不动产的执行
(2018年 北京市高级人民法院)

一、查封
  第一条 【查询】

  人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前,应当向国土资源、房地产管理部门查询该房地产的权属、他项权利、有无在先查封等情况。上述单位应当配合人民法院的查询工作,并告知查询结果。

  人民法院执行人员到上述单位查询房地产权属情况时,应当出示本人工作证或执行公务证,并出具介绍信或协助查询通知书,写明查询内容。人民法院执行人员查询并复制或者抄录的书面材料,由上述单位或者其所属的档案室(馆)加盖印章。无法查询或查询无结果的,上述单位应当书面告知人民法院。

  人民法院来函查询的,上述单位应当在十日内以书面形式将查询结果告知人民法院。

  第二条 【查控时权属判断的一般规则】

  人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产。

  未登记的建筑物和土地使用权,依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

  对于登记在第三人名下的不动产,第三人书面确认该财产属于被执行人的,人民法院可以查封,查封时应当提交案外人书面确认书的复印件。

  第三条 【权属证明与权属登记冲突的处理】

  人民法院查封时,土地使用权、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的,以权属登记为准。

  第四条 【查控时权属判断的特别规则】

  根据物权法二十八条、第二十九条判断属于被执行人所有的土地使用权、房屋,但尚未办理过户登记的,执行法院可以查封。

  第五条 【可分割或不可分割不动产的查封】

  人民法院对可以分割处分的房屋、土地使用权应当在执行标的额的范围内分割查封,不可分割的房屋、土地使用权可以整体查封。

  分割查封的,应当在协助执行通知书中明确查封房屋、土地使用权的具体部位;房屋有具体的楼层和房号的,应当注明楼层和房号。

  第六条 【被执行人所出售不动产的查封】

  被执行人将其所有的不动产出卖给第三人,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院应当解除查封。

  第七条 【被执行人所购买不动产的查封】

  被执行人购买第三人的不动产,已经支付部分或者全部价款并实际占有该不动产,虽未办理产权过户登记手续,但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封。

  第八条 【全部缴纳出让金土地使用权的预查封】

  被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的,人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

  第九条 【部分缴纳出让金土地使用权的预查封】

  被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的,对可以分割的土地使用权,按已缴付的土地使用权出让金,由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权,人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封;对不可以分割的土地使用权,可以全部进行预查封。

  被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的,人民政府在收回土地使用权的同时,应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理,预查封自动解除。

  第十条 【未登记房屋的预查封】

  下列房屋未进行房屋所有权登记,人民法院可以进行预查封:

  (一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;

  (二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;

  (三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

  第十一条 【预查封的办理、期限及效力】

  国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。

  预查封的期限和效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。

  第十二条 【过户登记过程中的查封】

  对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请,尚未核准登记的,人民法院可以进行查封,已核准登记的,不得进行查封。

  核准登记,以权属登记部门办理权属登记手续时核准人员最后签署意见的日期为准。

  第十三条 【已登记不动产的查封】

  查封不动产的,人民法院应当张贴封条或者公告,并可以提取保存有关财产权证照。

  查封已登记的不动产,应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的,不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。

  第十四条 【未登记建筑物的查封】

  查封尚未进行权属登记的建筑物时,人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人,并在显著位置张贴公告。

  第十五条 【查封笔录】

  查封不动产,执行人员应当制作笔录,载明下列内容:

  (一)执行措施开始及完成的时间;

  (二)土地使用权、房屋及其他地上建筑物坐落、权属等情况;

  (三)土地使用权、房屋及其他地上建筑物的占有、使用、保管情况;

  (四)其他应当记明的事项。

  执行人员及保管人应当在笔录上签名,有民事诉讼法二百四十五条规定的人员到场的,到场人员也应当在笔录上签名。

  第十六条 【房地一体原则】

  查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

  地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的,应当分别办理查封登记。

  第十七条 【轮候查封之一】

  两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的,国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后,对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记,并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

  第十八条 【轮候查封之二】

  轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的,排列在先的轮候查封自动转为查封;查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的,轮候查封自动失效;查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的,对剩余部分,排列在先的轮侯查封自动转为查封。

  预查封的轮侯登记参照本规范第六百八十一条和本条第一款的规定办理。

  第十九条 【查封的期限及续封程序】

  人民法院查封不动产的期限不得超过三年。

  申请执行人申请延长期限的,人民法院应当在查封期限届满前办理续行查封手续,续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封手续。

  续行查封无需上级人民法院批准。

  第二十条 【查封的程序】

  人民法院查封不动产,应当作出裁定,并送达被执行人和申请执行人。

  采取查封措施需要有关单位或者个人协助的,人民法院应当制作协助执行通知书,连同裁定书副本一并送达协助执行人。协助执行通知书送达时发生法律效力。

  第二十一条 【不动产登记部门的协助义务之一】

  对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋,国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。

  国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的,可以向人民法院提出审查建议,但不应当停止办理协助执行事项。

  第二十二条 【不动产登记部门的协助义务之二】

  国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的房地产,在查封、预查封期间不得办理转移登记、变更登记、抵押登记、预告登记、商品房预售合同登记备案等手续,但经查封法院同意的除外。

  国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封,仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的,对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法一百一十四条的规定处理。

  国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时,除复制有关材料所必需的工本费外,不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。

  第二十三条 【不动产登记部门的协助义务之三】

  有下列情况之一的,国土资源、房地产管理部门应当在收到协助执行文书之日起十个工作日内与人民法院联系,书面回函告知或提出审查建议:

  (一)被查封的土地使用权、房屋座落、部位或面积难以确认的;

  (二)被查封的土地使用权、房屋未登记在被执行人名下的;

  (三)有其他难以协助执行的情形的。

  回函应当附有相关证明材料,并注明联系人和联系方式。

  人民法院应当自收到回函之日起十个工作日内向国土资源、房地产管理部门反馈书面意见。在人民法院没有明确意见前,国土资源、房地产管理部门应当暂停办理协助执行文书涉及房屋、土地使用权的转移登记、变更登记、抵押登记、预售合同登记备案等事项,且不得将协助执行文书退回人民法院。如被执行人或其他人对该查封有异议的,应当告知其向有关人民法院反映或提出异议。
二、处置
  第二十四条 【房地权属的转移原则】

  在变价处理土地使用权、房屋时,土地使用权、房屋所有权同时转移;土地使用权与房屋所有权归属不一致的,受让人继受原权利人的合法权利。

  第二十五条 【用途和出让年限改变的禁止】

  人民法院执行土地使用权时,不得改变原土地用途和出让年限。

  第二十六条 【生活所必需住房的保障】

  对被执行人所有的居住房屋,人民法院可以查封、拍卖、变卖、抵债,但应当保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。

  第二十七条 【被执行人“唯一住房”的执行】

  金钱债权执行中,被执行人所有的“唯一住房”,符合下列情形之一的,人民法院可以执行:

  (一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

  (二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

  (三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

  第二十八条 【划拨国有土地使用权的执行】

  查封划拨的国有土地使用权后,人民法院经与国土资源管理部门取得一致意见,可以裁定予以处理,所得价款应当先行缴纳依法应缴纳的土地使用权出让金。但以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准予以处理,不必再另行与土地行政管理部门协商。

  拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。

  第二十九条 【集体土地使用权的执行】

  人民法院执行集体土地使用权时,经与国土资源部门取得一致意见后,可以裁定予以处理,但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金及有关税费。

  处理农村房屋涉及集体土地的,人民法院应当与国土资源部门协商一致后再行处理。

  第三十条 【无证房产的执行之一】

  人民法院在执行无证房产的过程中,既要依法履行强制执行职责,又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力;既要保证执行工作的顺利开展,也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。

  第三十一条 【无证房产的执行之二】

  执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出协助执行通知书;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

  第三十二条 【无证房产的执行之三】

  执行法院向房屋登记机构发出协助执行通知书,房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的,执行法院应在三十日内依照法律和有关规定,参照行政规章,对其说明理由进行审查。理由成立的,撤销或变更协助执行通知书并书面通知房屋登记机构;理由不成立的,书面通知房屋登记机构限期按协助执行通知书办理。

  第三十三条 【不动产上权利负担的处理】

  拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权,因拍卖而消灭,拍卖所得价款,应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权,但当事人另有约定的除外。

  拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

  第三十四条 【查封后擅自租赁的处理】

  被执行人擅自出租查封不动产的,不得对抗申请执行人。人民法院可以裁定解除承租人对该财产的占有,但不应当宣布租赁合同无效或解除租赁合同。

  第三十五条 【承租人请求阻止移交占有的处理】

  承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。

  承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。

  第三十六条 【房地权利的转移及登记时的追溯】

  被查封的土地使用权、房屋经拍卖、变卖或者以物抵债后,人民法院应当作出土地使用权、房屋所有权转移的裁定书,裁定送达权利受让人时即发生法律效力。

  国土资源、房地产管理部门依据前款中的裁定进行权属登记时,当事人的土地、房屋权利应当追溯到该裁定生效之时。

  第三十七条 【不动产的移交及有关占有的解除】

  人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的不动产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的不动产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖不动产应当移交而拒不移交的,强制执行。人民法院认为被执行人或第三人对不动产的占有影响变价的,可以在变价前依法解除其占有。

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