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一方不履行合同义务,违约责任如何承担?

发布日期:2019-05-22    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  高某诉称:高某与韩某在北京我爱我家房地产经纪有限公司办公场所内于2016年1月14日签订房屋买卖合同,约定高某购买韩某名下位于北京市朝阳区房屋,价格237万元,定金5万元,网签后5日内向韩某支付20万元,过户当天支付130万元,高某贷款82万元。支付定金后,韩某却拖延履行网签等义务,经高某及中介公司催告无果,2016年2月24日,中介公司通知高某,韩某拒绝出售房屋,故诉至法院请求:1.判令韩某继续履行双方签订的房屋买卖合同,协助将房屋过户至我名下;2.判令韩某支付违约金237000元。
  2、被告辩称并反诉
  韩某答辩并反诉:认可收到了高某支付的定金5万元,也认可双方签订过房屋买卖合同,现在不同意继续履行合同。因为房屋是韩某名下唯一住房,韩某的售房行为未经过配偶刘某的书面同意,处分了夫妻共同财产,合同应当解除,不同意高某的全部诉讼请求。另提出反诉,反诉请求:1.解除双方之间签订的房屋买卖合同。2.判令高某支付违约金474000元。因为按照合同约定90天之内是完不成过户全部流程的。
  二、法院查明
  韩某与刘某于1979年4月22日登记结婚。2013年12月30日,韩某取得房屋所有权证书。
  2016年1月14日,高某(买受方、乙方)与韩某(出售方、甲方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,主要约定高某以房屋成交价237万元的价格购买建筑面积75.71平方米的房屋,乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元,定金通过自行交接方式划转。乙方拟选择公积金方式贷款82万元,网签后5日内乙方向甲方支付20万元,办理房屋所有权转移登记当天乙方向甲方支付130万元。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的,乙方继续申请贷款,但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。甲方应当在过户后且2016年8月10日将房屋交付给乙方。
  1月14日签约当日,高某支付韩某定金5万元。1月底韩某告知中介公司及高某拒绝继续履行买卖合同。高某称刘某系在签订合同期间复印材料的时候到场的,中介没有让刘某签过字,刘某也没有表示不同意售房的意见。
  一审庭审中,经高某申请,中介公司工作人员出庭作证,证人称其系房屋买卖的实际经办人,大约在2015年年底,证人带高某去看房屋,看房时,房屋内有人,是韩某夫妻居住,高某看后,觉得不错,在楼下中介门店面谈,高某和韩某签订了协议,证人刚从业不久,所有细节都是店长经办。韩某是为了置换房屋卖房。签约后韩某要求签订补充协议,再次明确付款时间,2016年过年前,韩某告知证人要×的房屋已经通过链家公司出售了,韩某没有买到,也没有看到合适的,卖了房屋就没有地方居住了,所以韩某就没有在补充协议上签字。看房和签约时,韩某配偶在场,韩某的配偶知道售房的价格,合同的细节可能不知道,签订买卖合同后的第二日,证人找×的配偶要求其签订夫妻财产同意出售声明书,但是韩某的配偶不同意签。
  各方认可证人的居间经办人身份,高某认为证人证言说明了韩某的配偶对售房过程是全程知晓的,没有反对阻止合同的签订,高某有理由相信卖房行为是韩某夫妻双方共同的意思表示。韩某认为证人证言不能证明刘某同意售房,且证人陈述刘某是签约时全程在场,而高某都认可刘某不是全程在场,实际上刘某是签约后才去的。刘某认为证人陈述不属实,看房时其在家做饭,签约时也不在场。刘某是去找×了,但去的时候她们都签完了。中介第二天找其签同意出售的声明,其没有同意。
  三、法院判决
  1、一审判决
  1)解除高某与韩某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》;
  2)驳回高某的诉讼请求;
  3)驳回韩某的其他反诉请求。
  2、二审判决
  驳回上诉,维持原判。。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》“签约提示”中约定了:出售房屋为共同财产的,买受人应当查看并留存共有权人同意出售声明复印件。本案中,依据查明的事实,能够认定涉案房屋系韩某与刘某在婚姻关系存续期间购得的房屋,属于夫妻共同财产。合同签订过程中,高某在完全知道房屋属于韩某与刘某夫妻共同财产、合同中的风险提示条款亦约定有买受方应查看并留存共有权人同意出售声明复印件的情况下,依然在没有刘某同意出售声明复印件而与韩某单方签订《北京市存量房屋买卖合同》,其未能尽到审慎的审查义务。
  中介公司及高某的陈述无法认定韩某对刘某同意出售共有房屋存在代理行为,由于韩某在处分房屋时并未征得共有权人刘某的同意,韩某未经刘某同意擅自出售共有房产,其行为属于无权处分。现共有权人刘某不同意将房屋的物权让渡于高某,韩某与高某之间的买卖合同不能继续履行,法院支持了韩某关于解除合同的反诉主张,法院认为并无不当。高某基于继续履行而主张的违约金,因房屋买卖合同解除,该违约金主张的前提基础发生变化,故高某作出调整后可另行主张。
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