违反认购书的民事责任如何认定？

发布日期：2019-05-22 作者：110网律师

问：违反认购书的民事责任如何认定？
答：缔约过失责任。认为预约是在本约的磋商过程中订立的，属于前契约阶段合同，违反预约而导致本约不成立，责任当属于缔约过失责任。
    关于缔约过失责任，耶林在文章中指出“从事契约缔结的人，是从契约交易外的消极义务范畴，进入契约上积极义务范畴，其因此而承担的首要义务业，系于缔约时善尽必要的注意。法律所保护的，并非仅是一个已存在的契约关系，正在发生中的契约关系亦应包括在内，否则，契约交易将暴露于外，不受保护，缔约一方当事人不免成为他方疏忽或者不注意的牺牲品!契约的缔结产生了一种履行义务，若此种效力因法律上的障，碍而被排除时，则会产生一种损害赔偿义务。因此，所谓契约无效者，仅指不发生履行效力，非谓不发生任何效力。简言之，当事人因自己的过失致使契约不成立者，对信其契约为有效成立的相对人，应赔偿基于此信赖而产生的损害。”其学说
的最大贡献在于肯定了在契约关系成立之前，当事人因缔约行为而产生了一种具体的、类似契约的信赖关系，此种关系属于法定债的关系；同时，当事人若因缔约上的过失破坏了这种关系，应对其给相对人造成的信赖利益损失予以补偿。
缔约过失责任产生的前提是法律必须有对先合同义务的规定。所谓先合同义务，是指当事人为签订合同而相互接触磋商之时，依据诚实信用的民法基本原则所负有的各种义务，具体指协力、告知、保护、照顾、保密等义务。法律对先合同义务的规定可以采取不同的形式，当只有诚实信用之原则规定，在判断先合同义务时应结合缔约人为订立合同而接触的实际情况及订约之目的，认购书的目的是为了将来缔结商品房买卖合同，可以视为认购书是商品房买卖合同缔结前，当事人双方进行接触和磋商的产物，认购书确定了先合同义务，故违反认购书应承担缔约过失责任。
商品房认购书在性质上属于预约合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当依据认购书的约定严格履行合同义务。依商品房认购书的约定，双方当事人负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限订立正式的商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。但只要双方在规定的期限内根据认购书的条款善意继续磋商、洽谈商品房买卖的具体事宜即可认为双方已经履行了义务，至于双方是否就商品房买卖事宜洽谈成功并签订正式商品房买卖合同在所不问。
    相关案例：
广东省高级人民法院  案　　号：（2013）粤高法民一申字第835号
江苏省高级人民法院  案　　号：（2014）苏审二民申字第280号
江西省高级人民法院  案　　号：(2016)赣民再46号

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清郭燕枝杨心忠著

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