对无权代理人签订的房屋买卖的合同效力，法院如何认定？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　刘某诉称：我和二被告于2012年11月6日就位于北京市101号房屋(以下简称101号房屋)签订了房屋买卖合同，约定我以76万元价格购买101号房屋，后我支付了5万元定金。101号房屋于2013年1月3日交付后，我与二被告协商相关事宜，二被告明确不同意上述买卖合同。故我起诉要求二被告继续履行合同将房屋交付给我使用。
　　2、被告辩称
　　杨某辩称：我是101号房屋的所有权人，赵某未经我同意将房屋出卖给刘某，其行为属于无权处分，故我不同意原告诉讼请求。
　　赵某辩称：我和杨某意见一致。
　　二、法院查明
　　2012年11月6日，杨某(出卖方)和刘某(买受方)在金城阜业公司经纪下签订了房屋买卖居间合同，约定刘某以76万元价格购买101号房屋，刘某于合同签订日交纳定金5万元，于2013年1月20日前给付66万元，剩余5万元于过户之日给付。合同出卖方有赵某和杨某的签字，买受方有刘某的签字。庭审中，双方均认可合同签订当时杨某不在场，合同中杨某的签字并非其本人所写。后，刘某交纳了5万元定金，赵某出具了收条，现定金在赵某处。
　　审理中，金城阜业公司主张赵某就101号房屋买卖事宜取得了杨某的授权，向法院提交了二被告的身份证和选房确认单，杨某对其真实性没有异议，但指出自己的身份证是在该公司办理其他房屋买卖事宜时提供的，仅仅有身份证无法证明其与赵某之间存在委托代理关系。刘某在庭审中承认在双方诉讼之前从未见过杨某。金城阜业公司亦未向法院提交二被告之间委托代理合同等证据。
　　经查，赵某系杨某之弟媳。101号房屋系杨某作为被拆迁人就位于门头沟区88号(以下简称88号)取得的安置房。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　驳回刘某的诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。
　　本案中，杨某系101号房屋的所有权人，赵某以杨某名义和刘某签订了房屋买卖合同。在合同签订过程中，赵某未向刘某及第三人金城阜业公司出具书面委托手续，仅仅提交了选房确认单等，刘某亦未亲自向杨某本人核实房屋买卖事宜，第三人金城阜业公司以赵某曾代理杨某办理其他房屋买卖事宜为由认为双方存在101号房屋的委托代理关系，没有事实和法律依据，无法证明赵某和杨某之间就出售101号房屋存在委托代理关系。
　　现杨某明确表示对赵某的行为不予追认，故刘某要求继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。