合作建房，是馅饼？还是陷阱？附成功退定案例分析

发布日期：2019-05-29 作者：陈旺律师

近几年来，我国的商品房价格一直呈现着持续上涨、居高不下的态势，尽管国家不断出台政策调控房价，住房价格仍然不断攀升。基于此种现状，市场出现了大量价格低、不受限购政策约束的公寓，但这种“物美价廉”的公寓背后，却是陷阱重重……
外地户口的王女士，出于长期在广东发展的考虑，打算在广州购买一套房屋以供居住，但由于商品房价格过高以及限购政策的影响，王女士决定购买相较于商品房更为经济实用的公寓。偶然机会，王女士看到了某公寓宣传广告，“不限购不限贷”的广告语令其非常心动，在销售热情介绍和推荐下，王女士决定购买，并交付了定金。然而，在签署确认书的时候，王女士却发现销售人员提供的是一份共同出资建房确认书，销售人员向她解释道：其实合作建房就是由我们开发商提供土地，由购房者提供资金，开发商负责开发建设，最后还是由购房者获得合建房屋。听完销售人员的解释后，王女士打消了疑虑，在共同出资建房确认书上签下了自己的名字。
回到家后，王女士告诉家人她购买了一套公寓，并把共同出资建房确认书给家人看，王女士家人看完后，对于这套公寓以及共同出资建房确认书产生了疑虑，认为这种共同出资建房的模式不可靠，王女士对购房一事产生了犹豫，随后选择向律师咨询意见。
陈律师在了解该公寓的详细信息后指出：王女士出资建设的这套房屋存在着巨大风险，该公寓开发商并没有该项目所用地块的所有权，王女士没有办法拿到房屋的所有权，销售承诺王女士的红本房产证根本无法实现，实际上王女士并非购房而是租房；而且该地块是农村集体用地，王女士与开发商签订的合同是无效合同。陈律师建议王女士不要“购买”这种风险大、没有产权的公寓。
听完律师的分析及建议，王女士当即决定要求售楼处退还她交的六万元定金，但多次与销售人员沟通无果，对方态度强硬，明确表明定金不予退还。在多次碰壁后，王女士决定寻求律师帮助，委托陈旺律师担任其代理人，代为处理此事。
陈律师接受委托后，安排团队律师与王女士一同到售楼处了解情况，并与楼盘负责人交涉。在律师团队的努力下，开发商最终同意退还定金。
律师提醒：
一、注意以租代售陷阱，购房前须先明确不动产权归属。
项目所用地块的产权属于村社区经济联合社（以下简称“X村社区”），开发商只是租了该地块用以开发经营，地块上的不动产物业归土地出租方（X村社区）所有，即开发商与王女士合作建设的房屋，最终所有权是归X村社区所有。开发商美其名曰能获得红本房产证，事实上王女士连绿本房产证都无法获得，因为王女士仅能拥有合建房屋的使用权，而且这使用权并不稳定，一旦开发商与X村社区之间的土地租赁合同发生纠纷导致解除，X村社区将收回土地及地上的不动产，到时候王女士连合建房屋的使用权都无法享有。
二、使用农村集体用地建设的房屋切勿购买。
农村集体建设用地的使用范围有严格限制，仅限于乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设。项目所用地块所有权归X村社区所有，属于农村集体建设用地。X村社区将集体用地租用给了开发商，而开发商用来开发建设房地产，并以共同出资建房的名目掩盖以租代售的情况，实际上是违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”等规定，属于非法使用农村集体建设用地。王女士签订的共同出资建房确认书以及将要签订的合作建房合同因为违反法律强制性规定而属于无效合同。一旦合同被认定为无效，王女士将丧失合建房屋的使用权，以为花费时间精力金钱能购买到心仪的房屋，最后却将归入别人手中。

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