隐名代理人签订的房屋买卖合同纠纷，如何解决？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2013年10月，范某诉称：2013年4月10日，我委托母亲马某作为全权代理人代我购买房屋并办理购房手续。2013年5月12日，经房地产经纪公司提供居间服务，马某作为我的代理人与张某的代理人丁某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪合同》，由我购买张某所有的位于北京市朝阳区房屋。双方约定张某应于2013年7月1日将701号房屋交付给我，逾期交房超过30日，我有权退房并有权要求张某按照成交价20%支付违约金。
　　合同签订后，我依约支付了定金10万元和购房款150万元。但张某并没有办理房屋解押手续。经我多次催促，张某多次以办理解押手续款项不够为由，要求我给其垫钱解押。在中原公司约双方去银行办理贷款面签手续时，张某拒绝去银行办理面签，明显毁约。701号房屋于双方签约时总价为358万元，现市场总价为455万元，价格上涨了约100万元，张某显然是在巨大利益驱动下故意毁约。故诉至法院：1.要求解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》。2.要求张某返还购房预付款和定金160万元及利息(以160万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算自2013年5月23日至款项实际退还之日止)。3.要求张某支付违约金71.6万元。4.要求张某支付居间费9.666万元。
　　2、被告辩称
　　张某辩称：不同意范某的诉讼请求。我和范某没有买卖房屋的合同关系。我是701号房屋所有权人，我委托母亲丁某对外出售房屋。经中原公司提供居间服务，我将房屋出售给马某，而非范某。《北京市存量房屋买卖合同》中买受人为马某，也都是马某签名确认。此次诉讼前，马某作为原告曾以同样案由向我提出同样的诉求，故范某并非本案适格主体，应予驳回。合同履行过程中，我认为应以买受人名下房屋进行抵押贷款，而不是701号房屋，合同对此并无明确约定，引发双方争议。2013年6月9日，未经我同意，中原公司和马某进行网签擅自将买受人变更为范某，导致合同无法继续履行。如果法院认定范某主体资格，我同意退还购房款，但因买受人原因无法继续履行，中原公司变更网签主体和网签价格，违约金过高，不同意赔偿违约金、利息及居间服务费。另，如果双方协商细化办理解押手续，我方同意按原价格将房屋过户给买受人，可以继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。
　　二、法院查明
　　2013年5月12日，经中原公司提供居间服务，张某(出卖人)与马某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人出售701号房屋，建筑面积111.65平方米。房屋性质为商品房，已设定抵押。成交价格为358万元，买受人在签订本合同的同时支付定金10万元，买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为198万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付出卖人。出卖人应当在2013年7月1日前将该房屋交付买受人。合同第七条违约责任约定：出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的20%向买受人支付违约金。
　　《北京市存量房屋买卖合同》下方出卖人处签章：张某丁某代;买受人处签章：马某。同日，张某(甲方)、马某(乙方)与中原公司(丙方)签署《房屋买卖居间合同》，甲、乙双方同意采用自行交割：商业贷款方式付款。甲、乙双方定于丙方通知之日起30日内2013年7月1日前，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。乙方向丙方支付居间服务费9.666万元。《房屋买卖居间合同》下方甲方处签字：张某，代理人丁某;乙方处签字：马某;丙方处签章：中原公司。签订合同当日，马某支付张某定金10万元，于2013年5月16日支付130万元，于2013年5月23日支付20万元，合计160万元。2013年5月13日，马某向中原公司支付居间服务费3万元。2013年6月9日，701号房屋经中原公司办理了网签手续，登记出卖人系张某，买受人系范某，成交价格系283万元。
　　关于买受人主体，张某表示签署合同及支付房款均由马某进行，马某及中原公司从未告知买受人为范某。马某曾以买受人身份就701号房屋向法院提起过诉讼，诉求与该案均一致。网签合同是中原公司和范某擅自办理的，变更买受人以致合同无法履行。张某就此提交另案起诉书为证。范某表示马某作为其委托代理人办理购买701号房屋事宜，签订合同时明确告知买受人为范某。签约时范某在国外，马某对法律等情况并不了解，故以自己名义签署。至于另案诉讼情况是委托代理人没有和当事人沟通了解，诉讼有误，后向法院撤诉。
　　对此，范某提交2013年4月10日授权委托书，欲证明其授权马某代为办理房屋买卖事宜;提交另案中原公司经办人出庭证言，其表示签订合同时收取了网签材料，经审核完毕后进行了网签，网签时没有和买卖双方说。前期写成马某的名字方便办理手续，网签时侯写范某名字，因马某曾经表示房产证要写女儿范某的名字。
　　关于合同履行，范某认为其如约支付首付款160万元后，张某应积极办理房屋解押手续。双方虽未明确约定办理房屋解押期限，但根据交易惯例，房屋交付之前应办理完毕房屋权属转移登记手续。张某拒不办理房屋解押，且在中原公司约好面签时间时，拒绝到场办理，没有依约将房屋交付范某使用，明显违约。范某现不要求履行合同，而依据合同约定行使解除权，并要其张某承担违约责任。对此，张某认为双方约定以贷款方式支付尾款，对于贷款的理解是买受人以己方房屋贷款，并非以701号房屋进行抵押贷款。双方就解押事宜曾协商，但未能达成一致。后得知网签买受人并非合同签订人，由此导致合同无法继续履行，而非己方违约。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)范某与张某签署的《北京市存量房屋买卖合同》于判决生效之日起解除。
　　2)张某返还范某购房款一百六十万元。
　　3)张某赔偿范某三十五万元。
　　4)驳回范某的其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《北京市存量房屋买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守。本案双方争议焦点在于买受人主体身份及违约责任承担。
　　关于买受人主体，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。张某向马某出具授权委托书，委托马某代办购房事宜。马某虽以己方名义与张某订立《北京市存量房屋买卖合同》，但并不影响实际买受人张某行使合同权利。故张某以主体抗辩依据不足，法院难以采信。
　　关于违约责任，《北京市存量房屋买卖合同》约定买受人以抵押贷款方式支付尾款。虽未明确提及以701号房屋办理抵押，但根据交易习惯及行业惯例，二手房买卖采用抵押贷款付款方式时均系以交易房屋为抵押标的物。张某作为房屋出售人，对此应知悉且了解，其所述对抵押贷款的理解与常情常理相悖，难以成立。但此行为并未明确履行期限，亦未约定解除权和违约责任。
　　在网签过程中，中原公司将买受人登记为范某，且网签价格低于成交价格。虽范某与马某均确认委托关系存在并确认买受人身份，但合同买受人登记为马某且由马某帐户付款，在案证据不足以证明范某向张某披露了买受人真实身份。此情况下，张某解释无从履行合同符合情理。就合同约定逾期交房违约责任，在交房期限之前，双方对于履约均存在过错。现范某主张解除合同，张某表示同意，法院不持异议。张某应将已收取购房款160万元退还范某。范某主张的违约金，法院根据双方过错程度、履约情况及利益平衡等因素，结合实际损失酌情判处。对于范某主张的利息损失及居间费损失不予支持。