内部转名房”风险

发布日期：2019-06-02 作者：陈旺律师

#内部转名便宜几十万，仅限两日！#
#内部转名可以省掉几万税费！#
……这些广告层出不穷。虽然政府监管执行力度不断加强，但现实中“内部转名房”现象仍然存在，炒房和炒股一样，玩的都是心跳！
那么“内部转名”到底是什么操作？
一、“内部转名”是什么
所谓“内部转名”，就是一手买家前期买入，与开发商签订认购书，后该买家以一手房名义内部转名给其他买家，由开发商协助改名。
据了解，目前“内部转名”常见的情形有：

第一、投资者购房，不进行网签，通过内部转名赚差价。
第二、部分付了首付的买家因购房资格、房贷等出现问题转名。

“内部转名房”之所以吸引买家，不仅因为可以给暂时没有购房资格的买家缓冲时间，而且该类型房产价格一般更为优惠。
听起来很诱惑？那么问题来了，“内部转名房”有没有风险？能不能买？
二、“内部转名房”风险知多少
在本律师代理的一起 “内部转名房” 胜诉案件中，A与B开发商签订认购书，未办理网签手续，未签署正式的房屋买卖合同。经中介介绍，A与C签订了《房产交易协议书》，约定A将认购的房屋通过“内部转名“的方式转让给C，A收到C支付的购房款后，办理转名手续。后A未履行相关转名手续，本律师代理C一方，向法院提起诉讼，要求与A解除协议，并由A返还定金并支付违约金。A同意解除协议，但是抗辩没收5万定金，不同意支付违约金，并在本案中提起反诉，要求C 支付不履行协议的违约金。
（一）本案难点
第一，“内部转名房”是否可以成功转名？
第二，C以A无法办理转名手续为由主张A违约在先，A是否需承担违约金及返还定金？
第三，A以C未履行支付义务为由没收C的定金和要求C支付违约金，C是否需支付？
（二）胜诉策略
策略一：因A个人原因，涉案协议书实际无法履行，A承担磋商不成的责任。理由如下：
1.内部转名是违规销售行为，不受法律保护，无法完成转名手续。
2.开发商B未同意为双方办理转名手续。
3.A隐瞒事实，承诺可以办理转名手续属于欺诈，导致合同实际无法履行。
策略二：C积极履行约定的义务，无需担责。理由如下：
1.A随意变更房产价款，违反协议书约定，并非C违约。
2.C按约定履行支付义务，A未予以配合办理转名手续。
（三）风险提示
虽然本案获得了胜诉，但是实践中“内部转名房”存在很多风险。
其一，内部转名是违规销售行为，不符合法律规定。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第二条第（十）项规定:“严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。”政府部门禁止“内部转名”,即使支付了房款或签订了认购书，也面临被取消交易的风险。
其二，该行为因未签房产买卖合同、未网签的制约，对买方无保障。对于一手买家而言，若房价上涨较大，开发商不愿续约，一手买家可能只能得到少数的赔偿金，且还需向其他买家支付合同违约金。对于真正买家而言，若遇到虚假房源，不仅不能买到心仪房屋，还可能无法收回购房定金等。
在“内部转名”的交易过程中，买家需警惕虚假房源，以免竹篮打水一场空，且尽量在售楼部签订交易协议，取得开发商同意，确认协助转名，可以顺利网签。“内部转名房”价格相对较低，但风险较高，建议消费者慎重考虑，通过合法渠道购房。

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