只有使用权的公寓，能入手吗？

发布日期：2019-06-03 作者：陈旺律师

随着房价的攀升，公寓也成为消费者哄抢的对象。那仅仅只有使用权的公寓你敢买吗？
前段时间，在佛山南海某广场认购了一套公寓的廖女士找到陈旺律师，想委托陈律师帮其向开发商要回认购金，这是怎么回事呢？
2018年7月6日，廖女士在某广场销售人员热情的接待和游说下，有意向购买其中一套公寓，销售人员表示“该公寓享有40年产权，售后返租，五年回报无风险”等等，廖女士在没有看到任何有关该物业的协议或合同资料的情况下，按销售人员的要求支付了共计7万元，后销售人员才将《物业使用权受让确认协议》给廖女士查看和签署。廖女士事后与朋友商量，方才醒悟其认购的物业仅是出让物业使用权，而非产权。
陈律师分析到，何谓使用权？使用权对应的是所有权，所有权是最完全、最典型的一个物权，拥有房屋所有权表明权利人独占性的享有一切权利，并可以在法律范围内排除他人的干预，可以对房屋行使占有、使用、收益和处分权力。而使用权仅仅是所有权四大权能之一，房屋使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。但并不能限制第三人获得同一房屋的使用权。
陈律师及团队成员接受廖女士委托后，前往某广场销售中心了解到，某广场物业所有权属于佛山市xx经济联合社集体所有，其出租给房地产开发公司，该公司隐瞒承租该物业的事实，拒不出具同意转租或转让等相关证明；并且该公司还蓄意通过格式合同增设侵害消费者的知情权、自主选择权和公平交易权的条款，违法收取名为“装修款”的费用，减轻规避己方责任，权利义务完全失衡。
陈律师说到，第一，开发商与经济联合社合作，开发商享有对某广场的使用权，本质上，双方属于租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。现开发商拒不出具经济联合社同意转租或转让的证明、租赁合同以及支付了后期18年租金的证明，却要求廖女士一次性支付包括后期18年的租金，廖女士的权益缺乏任何保障。
第二，根据《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条，集体建设用地所有权人应当充分尊重集体建设用地使用权人的合法权益,在约定的出让、出租年限内不得收回土地使用权。确因法定或约定原因需要解除合同、提前收回土地使用权的,集体建设用地所有权人应当按照有关规定对集体建设用地使用权人给予合理补偿或根据合同约定补偿。可见即使白纸黑字的写明廖女士享有该公寓使用权，也可能面临使用权被收回的风险。
第三，开发商承诺售后返租，五年回报无风险也并不可靠，很可能开发商只是在给消费者画大饼。首先根据《商品房销售管理办法》第十一条规定:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。开发商的行为显然属于违规操作，开发商出于资金快速回笼的考虑选择售后返租模式，该模式是廖女士等其他业主将其公寓使用权出租给开发商，开发商再统一委托给第三方，由第三方进行经营管理，看似双方共赢，但实际上存在很大的风险，如果其中一环出现资金断裂，或者经营不善、开发商跑路的话，廖女士的权益将得不到保障。
第四，开发商强行收取廖女士“装修款”，捆绑装修，企图规避政府出台的限价等监管政策，侵犯了廖女士自主选择权和公平交易权。另外与消费者签订装修合同的是开发商，但真正承包装修工程的是第三方，而装修合同条款是开发商出具的格式合同，其条款往往减轻或规避开发商的相关责任，比如约定出现装修质量问题，开发商不予承担，由消费者和装修公司自行解决。如果日后真的出现装修问题，装修公司跑路的话，消费者维权将面临困境。
陈旺律师随即向开发商发送律师函，严肃要求对合同条款进行公平平等协商，否则将采取合法手段维护当事人的合法权益。最后因双方不能对合同内容条款达成一致意见，开发商同意将定金退还给廖女士。
公寓具有“不限购、价格低、功能齐全、迎合年轻人的喜好”等优点，而且公寓一般坐落在市中心等较繁华地段，交通便利，功能齐全，对于单身上班族来说，不失是个好选择，另外还可以选择出租收取不菲的租金，也是一种投资方式。但是公寓分为商住公寓和住宅公寓，有些公寓没有产权证，消费者只有使用权，不能入户，也不能享受其他权利，例如本文提到的案例，如果是为了长住，陈旺律师建议购买有产权的公寓，当然如果出于投资目的可以考虑考虑，在购买公寓时要综合考虑公寓所处地段，周围环境设施，人流量等因素，计算成本还有可预期回报，谨慎签署认购书，避免掉进开发商的陷阱。

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