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签订房屋买卖合同后,卖方违约,买方应该怎么办?

发布日期:2019-06-03    作者:房产律师
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告张某诉称,原告与被告魏某系房屋买卖合同关系,原告与第三人系居间合同关系。原告通过第三人购买产权人为被告的房屋,原告与被告于2018年5月18日签订《房屋居间合同》,约定房屋总价款为510000元,支付方式为一次性现金支付,合同签订后原告向被告支付了定金20000元,并积极履行了合同义务,后被告却拒绝履行《房屋居间合同》,不再出卖涉诉房屋。原告认为,被告与原告签订的《房屋居间合同》系双方真实意思表示,被告应当遵守诚实信用原则,按照合同约定履行义务,被告拒绝出卖涉诉房屋的行为构成违约,故向法院提出诉讼请求:1.请求判令解除2018年5月18日原告、被告及第三人签订的《房屋居间合同》;2.请求判令被告赔偿原告房屋差价损失109200元;3.请求判令被告返还原告房屋定金20000元;4.请求判令被告赔偿原告中介费损失6000元;5.本案诉讼费、保全费、评估费由被告承担。
  2、被告辩称
  魏某辩称,不同意原告的诉讼请求。该房屋我当时卖的低,签完合同后四、五天有人说能卖80万元,我之所以卖的低了,是因为我们不知道行情。现在原告要求的赔偿过高,如果原告同意我赔偿60000元到70000元,让原告把诉讼保全撤了,我用房子贷款,用贷款偿还原告。
  A公司述称,原告陈述的事实属实。被告在我公司门店登记想要出售涉案房屋,被告口头说想卖53万元到54万元,着急用钱。所以我们就给被告找能一次性付款的客户,就找到了原告,原告看完房就委托我们和被告谈价钱,在门店谈的,最后谈的51万元成交,原告交付20000元定金,余款在网签的时候再付。中介费收了原告6000元。被告在签订三方居间合同后三五天给我们打电话说不卖了,被告的孩子不让卖了,明确表示不再出售该房屋,我们告诉被告如果不卖就要按照合同约定赔偿,让被告返还定金并承担6000元中介费,被告说没钱,一直拖着,直到原告起诉。对原告的诉讼请求没意见。
  二、法院查明
  北京市朝阳区法院查明:房屋登记在魏某名下,该房屋建筑面积为40.83平方米。2018年5月18日,魏某(卖方)与张某(买方)及A公司(居间方)签订《房屋居间合同》。《房屋居间合同》约定:张某向魏某购买房屋,成交价格为510000元。买方于签合同当日将20000元交付卖方作为定金。除定金外剩余房款490000元,买方须在2018年6月5日前筹齐,否则视为买方违约,买卖双方须在2018年6月5日前亲自签署《房产买卖协议》递件至房管局,并分别将定金及除定金外剩余房款存入房管局指定的资金监管机构。买卖双方均应在2018年6月6日前亲自到房管局申请办理产权变更相关手续。合同第四条违约责任约定买卖双方任何一方未按合同约定履行义务的,应当向守约方承担相应的违约责任。张某于2018年5月18日向魏某支付定金20000元,向A公司支付服务费6000元。原、被告及第三人均认可被告于2018年5月23日明确表示不出卖涉案房屋。
  法院委托房地产评估公司对房屋的市场价值进行评估,该房屋当前的市场价值为660000元。张某垫付评估费共计6500元。
  三、法院判决
  北京市朝阳区法院判决:
  1、解除张某、魏某、A公司签订的《房屋居间合同》;
  2、魏某返还张某定金20000元;
  3、魏某向张某赔偿房屋差价损失75000元;
  4、魏某向张某赔偿中介费损失6000元;
  5、驳回张某的其他诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,被告在签订合同后明确表示不再出售涉案房屋,导致交易失败,应认定被告单方违约,原告要求解除涉案房屋的《房屋居间合同》,法院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。对原告要求被告返还原告交纳的房屋定金20000元的请求,法院予以支持。
  关于原告要求被告赔偿房屋差价损失109200元的请求,被告的违约确定之日为2018年5月23日,被告不履行合同义务应当赔偿原告因此受到的损失。合同约定如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成,本合同终止或解除的,卖方须返还双倍定金予买方。若支付的定金不足弥补买方损失的,卖方还应负责赔偿。损失赔偿额应当包括合同全面履行后可以获得的利益,在被告违约情况下,房屋发生了价格上涨情形,房屋价格上涨属于合同全面履行后可以获得的利益。被告在出售房屋时向中介公司提出涉案房屋的出售价格及因着急用钱要求买方一次性付房款的意思表示。因此综合涉案房屋所处区域的实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力以及当事人的过错程度,利益损失赔偿额以房屋价格涨跌差价的50%为宜,即(660000元-510000元)×50%=75000元。
  关于原告要求被告赔偿原告中介费损失6000元,合同约定如因买方或者卖方一方违约导致本合同不能履行的,买卖双方已经支付的居间报酬均不予退还,守约方支付的居间报酬作为其损失,由违约方予以赔偿,故被告作为违约方应赔偿原告中介费损失6000元。
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