房屋买卖居间合同纠纷

昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0103民初10612号
原告：缪建平，男，1979年8月13日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。
委托诉讼代理人：于波，云南于波律师事务所律师，特别授权代理。
被告：刘成贵，男，1990年8月16日出生，汉族，云南省昭通市人，住云南省昭通市鲁甸县。
委托诉讼代理人：许传中、ＸＸ，北京市尚公（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南华辉房地产经纪有限公司新迎分公司，住所：昆明市盘龙区新迎北区10组团160栋4单元102号。
法定代表人：王昌华，系该公司经理。
委托诉讼代理人：郑松，云南唐律律师事务所律师，特别授权代理。
原告缪建平诉被告刘成贵、云南华辉房地产经纪有限公司新迎分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告缪建平的委托诉讼代理人于波，被告刘成贵的委托诉讼代理人许传中、ＸＸ，被告云南华辉房地产经纪有限公司新迎分公司的委托诉讼代理人郑松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪建平向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与两被告签订的房屋买卖合同；2、请求人民法院判决两被告共同向原告返还4万元；3、请求人民法院判决本案的诉讼费、公证费、保全费、担保费全部由两被告承担。事实和理由：原告通过58同城网站看到被告二发布的位于昆明市盘龙区小龙村小区1栋7单元2层213号房屋出售信息，该房屋同时附有房子与大露台连在一起的房屋平面图，还附有大露台视频、文字说明被告一房屋实际面积160平，带一百平米露台，原告看中该房屋同时带有大露台决定购买。2018年11月10日，被告一、二共同给原告看过视频后（该视频显示被告一房屋与大露台相连及走到大露台全景）原告与两个被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告以人民币780000元购买该房，产权证号为：盘龙区字第0084332号，同时被告一、被告二负责人王昌华向原告承诺并在房屋买卖合同上手写约定：原告缪建平按此房价购房前提是甲方刘成贵所宣传发布的的露台可以使用，小区物业认可。合同签订当日原告向被告一支付了购房定金20000元，被告一向原告出具了收据。后来原告到小区物业了解后发现，被告一、二所称的100平米的大露台是归物业所有，被告一没有所有权，也无使用权。但被告一、二却称房屋与大露台都是被告一的，被告一无法履行，原告订立合同的目的无法实现。根据我国《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任、一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。根据《经纪人管理办法》第十八条规定：经纪人不得从事下列行为：（二）隐瞒与经纪活动有关的重要事项；（四）采取胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，促成交易；第十九条规定：经纪人违反法律、法规及本办法规定，给当事人造成经济损失的，应当承担赔偿责任。本案中，两被告共同称该房与大露台都属于被告一，但却无法履行，其行为依法已构成违约且导致合同目的不能实现，因此原告有权按合同法规定解除合同并依法要求两被告共同返还定金4万元，请依法支持原告的全部诉讼请求。
被告刘成贵辩称，原告诉请与客观实际不符，同意解除合同，但不同意返还定金，被告刘成贵不存在违约行为，反而原告存在违约行为，请求法院驳回原告的第二、三项诉请。本案中原告作为成年人已经实地查看了整个涉案房屋对现状，同时在签订房屋买卖合同的过程中，合同书上也已经明确了建筑面积，原告所称的100平米大露台归被告所有，已不能实现合同目的，不履行合同没有任何法律依据。整个大露台也不属于物业所有，而是属于全体业主所有，这是一种常识。原告现在是不想不愿意买涉案房屋，找了一种托词借口，不应该支持这种请求。同时本案中露台是否可以使用，我方跟物业沟通，实际上可以晾晒衣服、放置花盆，这在法律上也是一种使用，在原告向被告支付定金之后，原告便没有按照收条和合同的约定支付购房款。原告在本案中构成违约，被告有权不退还定金在整个交易过程中，两被告均没有对原告构成任何欺诈行为。
被告云南华辉房地产经纪有限公司新迎分公司辩称，被告认为云南华辉房地产经纪有限公司新迎分公司不是适格的诉讼主体，仅提供一个居间服务合同，并没有收取原告的定金，露台的宣传被告是根据被告刘成贵的陈述进行宣传，没有进行任何虚假宣传。请求法院驳回原告的全部诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《房屋买卖合同》，系有原、被告签字，本院予以认可；2、原告提交的公证书、公证票据，形式合法，内容真实，本院予以认可；3、原告提交的视频，未有其他证据予以佐证，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年11月10日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买坐落于房屋，建筑面积60.12平方米，成交价格780000元，房屋价款一次性支付，签订合同时原告向被告刘成贵支付定金20000元。双方约定在2018年12月12日之前办理产权过户转移手续并委托云南华辉房地产经纪有限公司协助办理，原告向被告云南华辉房地产经纪有限公司新迎分公司支付中介费15600元。当日，被告刘成贵向原告出具收条，收到20000元定金，并约定若原告未在一个月内支付购房款，则定金不退还；若被告刘成贵未在一个月内出于自身原因不能正常过户，则双倍定金罚则。2018年11月21日，原告申请云南省昆明市明信公证处对“58同城”APP中《实际面积160平带一百米露台正规两室两厅急售86万》的房屋中介信息进行证据保全，云南省昆明市明信公证处作出（2018）云昆明信证经字第47064号公证书，并支付1000元公证费。
经审查，原告提交的《房屋买卖合同》标题下面的有手写一段话“乙方缪建平按此房价购房前提是甲方刘成贵所宣传发布的露台可以使用，小区物业认可”，该段话系被告云南华辉房地产经纪有限公司新迎分公司法定代表人王昌华在《房屋买卖合同》签订后，在原告本人所持的合同上书写。
本院认为，针对原告主张定金罚则的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，其首要作用是担保合同的履行，定金合同为从合同，定金可以因为一方不履行约定的债务而执行定金罚则。在原、被告签订的《房屋买卖合同》中明确文字表述为“定金”，符合定金的构成要件，应当视为定金。同时，在被告刘成贵出具的《收据》，载明了定金是20000元，以及定金不予退还、双倍惩罚的使用情形，故可以根据合同履行情况来适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《房屋买卖合同》明确写明房屋面积60.12平方米及价款780000元，原告作为一个正常的完全民事行为能力自然人，在签订合同时应当注意到合同的内容及条款，应当按照合同约定的内容履行，原告未在规定的期限内支付剩余房款，被告刘成贵有权不予退还定金。同时，原告作为一个正常的购房者，应当能合理注意到面积只有60.12平方米的房屋却有100平米的大露台房屋价款与常理不符合，而原告却以该情况为由起诉，故对于原告主张的双倍定金罚则，本院不予支持。
针对原告主张解除合同的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告云南华辉房地产经纪有限公司新迎分公司未同意解除合同，故不能达成约定解除条件，且本案中基于本案处理的情况，亦不能适用法定解除，故对原告主张解除合同的诉讼请求本院不予支持。
此外，本院认为，被告云南华辉房地产经纪有限公司新迎分公司法定代表人王昌华在《房屋买卖合同》标题下面的有手写一段话“乙方缪建平按此房价购房前提是甲方刘成贵所宣传发布的露台可以使用，小区物业认可”，若原告是基于中介的介绍，误以为涉案房屋有100平米的大露台可以使用，才签订合同，则属于居间合同法律关系纠纷，在本案中不予处理，原告可以另案起诉予以解决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：
驳回原告缪建平的诉讼请求。
案件受理费800元、保全费420元，由原告缪建平负担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审　判　长　　李　娜
人民陪审员　　宋庆云
人民陪审员　　陈　欣


二〇一九年五月二十日
书　记　员　　杨　璐