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将房屋出卖给非本集体经济组织成员的,房屋买卖合同有效吗?

发布日期:2019-06-06    作者:房产律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  张某1诉称:1993年5月2日,张某1之父张某以4500元的价格自案外人王某(曾用名:王士才)处购买了位于61号院中的房产。1999年11月20日,张某将上述房产通过分家的形式分给了张某1。张某1于2010年1月13日将上述房产出售给冯某;根据法律规定,村民对其宅基地仅享有使用权,农村宅基地不能买卖;因此,张某1与冯某签订的买卖房协议违反法律强制性规定,应属无效。据此,诉至法院,请求判决确认张某1与冯某于2010年1月13日签订的买卖房协议无效,案件受理费由冯某承担。
  2、被告辩称
  冯某辩称:第一,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,农民对自己依法获得的宅基地使用权只有使用权,而无处置权;虽然宅基地禁止向本集体经济组织以外的人转让,但是,法律、法规、政策均不禁止农村居民向本集体经济组织以外的农村居民出卖房屋;因此不应该也不宜简单认定,在法律未禁止房屋转让的情况下,仅凭禁止农村宅基地使用权转让的规定,就否定此类农村房屋买卖合同的效力;此类房屋买卖合同,只要符合《中华人民共和国合同法》关于有效合同要件之规定,就应认定为有效合同。
  第二,本案张某1不具备主体资格。1993年,王某将房屋出售给张某。王某于2013年6月17日去世;本案涉及多手农村房屋买卖,原始取得房屋的案外人王某未向其后手主张权利,但二手买受人却向三手买受人起诉要求确认两者之间的买卖合同无效,对此应驳回其诉讼请求。王某的亲属起诉要求确认买卖合同效力,更是不符合逻辑。王某已经将房产出售给他人,待他去世后其亲属无权起诉要求确认合同效力;本案冯某已经向北京市第二中级人民法院提出再审申请,要求撤销该判决。综上所述,请求法院查明事实,依法驳回张某1的诉讼请求。
  二、法院查明
  王某生前与案外人赵某系夫妻关系,二人共生育3名子女,即长女王某1(曾用名:王凤茹)、次女王某2、长子王某3。2013年6月17日,王某死亡。
  张某系张某1之父,黄某系张某1之母。王某、张某、张某1均系北京市大兴区魏善庄镇东芦垡村村民。冯某并非该村村民。王某在61号院办集体土地建设用地使用证。
  1993年5月2日,王某与张某签订房产契约书,双方约定由张某出资4500元购买61号院内正房5间、厢房2间及院墙。上述房产契约书签订后,王某将61号院内房屋交付张某占有使用。张某支付了相应购房款。
  在购买61号院时,张某、黄某夫妇已结婚,购房款系用二人夫妻共同财产支付。1999年,张某、黄某夫妇将61号院内房屋分给张某1所有。
  2010年1月13日,针对61号院的买卖事宜,张某1(出卖人)与冯某(买受人)签订买卖房协议。该协议约定:经双方友好协商,张某1……将座落在大兴区魏善庄镇东芦垡北街61号宅基地出售给苏广成(即冯某)……此房产的总价为叁拾肆万元,此房产现房产集体土地建设用地使用证为王士才(法院注,即王某)”。张某1与冯某均在该买卖房协议上签字。订立买卖房协议时,61号院内建有北房5间、西厢房2间(系篷房)。买卖房协议订立后,冯某以银行转账方式向张某1支付购房款340000元;在付款约半年后,张某1向冯某交付61号院内房屋。61号院内房屋现由冯某占有使用。除保留原有北房5间,冯某将西厢房2间拆除,又在61号院内建造若干房屋。
  2014年,赵某、王某3、王某1、王某2将张某诉至法院,要求确认王士才与张某于1993年5月2日签订的房产契约书无效;原审法院于2014年12月16日判决认定:“现王某与张某同为魏善庄镇东芦垡村集体经济组织成员,其二人签订的房屋契约书并未导致本村集体所有的宅基地使用权流转于非本村集体经济组织成员,故该契约书不违反法律的强制性规定”、“王某与张某签订的房屋契约书应属合法有效”,并以此判决:“驳回赵某、王某3、王某1、王某2的全部诉讼请求”。现该民事判决书已生效。冯某主张已针对上述民事判决向北京市第二中级人民法院提起再审申请;经询问,冯某陈述称,尚未收到受理再审申请通知书。
  三、法院判决
  1、一审判决
  张某1与冯某针对位于61号院所签订的买卖房协议无效。
  2、二审判决
  驳回上诉,维持原判。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  关于冯某与张某1签订的买卖房协议是否有效一节,根据已生效民事判决书,张某依据合法有效之买卖合同取得61号院内房屋。之后,张某1又因分家析产自父母处合法取得61号院内房屋。
  冯某与张某1于2010年1月13日订立买卖房协议时,张某1系61号院内房屋的合法产权人,其有权依法处分61号院内房屋。但是,我国法律规定宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许任意转让。
  在房地一体的格局下,张某1在处理诉争房屋及院落的同时也处分了宅基地使用权,违反了相关法律的强制性规定,应属无效合同。张某1向冯某出卖61号院所在的宅基地,损害了集体经济组织的权益,违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的相关规定。现冯某并非61号院所在地的集体经济组织成员,因此,张某1与冯某于2010年1月13日针对61号院所订立农村房屋买卖合同,因违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效。

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