法院在认定农村房屋买卖合同的效力时，会参考哪些因素？

发布日期：2019-06-11 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　高某诉称：1.确认原告高某与被告张某于2000年10月4日签订的《卖房协议书》无效;2.被告张某将北京市房山区良乡镇江村三区×房屋返还给原告高某;3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2000年10月4日签订了《卖房协议书》，协议约定将位于江村的三间东房卖给张某，作价3000元整。原告认为该《卖房协议书》违反国家强制性法律规定，属于无效协议。根据《民事诉讼法》之规定，原告现依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。
　　2、被告辩称
　　张某辩称，不同意原告的诉讼请求，并请求依法驳回。双方于2000年10月4日签订的协议书是双方的真实意思表示，并且双方就本协议履行完毕。不违反法律规定属于有效。
　　二、法院查明
　　张某现户籍所在地为北京市房山区城关街道房窑路4号院，户籍性质为非农业家庭户，户籍信息中显示系2005年12月31日从北京市房山区良乡镇江村五区1号内10号迁来，但迁入北京市房山区良乡镇江村五区1号内10号时间未能提交证据证明，经法院向北京市房山区良乡派出所调查询问，该单位称因时间较长该单位对于张某迁入房山区良乡江村的户籍信息没有留存档案。张某于1997年4月29日与案外人范某结婚，于2017年4月10日离婚，2000年3月10日范某的户口迁入江村，2005年9月16日从江村迁出，户籍性质为农业。经张某本人自述，在上个世纪八十年代户籍性质转为小城镇。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。高某向本院提交卖房协议书、照片，张某向法院提交婚姻登记信息、良乡派出所证明信、户口本。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。本案审理期间法院依法向北京市房山区良乡派出所调取了张某的户籍信息，向某公司档案馆调取了张某与案外人范某的婚姻登记信息、向北京市房山区良乡镇江村村民委员会调取了范某的常住人口登记表。其中某公司档案馆查询的结婚申请书中张某的住址(以户口为准)一栏内填有集体户口字样、职业为工人。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　驳回高某的诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中双方签订的卖房协议书涉及的是农村房屋的买卖，而农村房屋的买卖必将导致宅基地使用权的一并转移，本村集体经济组织成员享有宅基地使用权，故农村房屋只能出售给同一集体经济组织成员。
　　具体到本案，现无确凿证据证明张某在签订卖房协议时户口是否在房山区良乡江村，但根据现有证据显示，张某是在与范某婚姻存续期间购买的涉案房屋，范某的户口于2000年3月10日迁入房山区良乡江村，户口性质为农业，成为江村村民，而宅基地使用权的享有是以家庭为单位，故无论张某在签订卖房协议时是否为房山区良乡江村村民，在范某成为江村村民后其家庭都具有享受该村宅基地使用权的资格，可以修正高某与张某之间签订的卖房协议书的效力。综合以上认定，高某与张某签订的卖房协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。

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