律师对一起央产房上市交易案件进行解析

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2015年6月27日，经北京存房房地产经纪有限公司居间介绍，我与孙某红之子孙某楠、北京存房房地产经纪有限公司签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定将孙某红名下501号房屋以4950000元的价格卖给我;我于签合同当日向孙某红支付定金100000元;过户前三日内我通过资金监管和资金存管方式向孙某红支付4840000元，因违约方原因致使守约方在合同签订后120日内未完成房屋产权转移且未取得房屋产权证书，守约方有权单方解除合同。
2015年8月1日，孙某红在房屋买卖合同文件上签字确认。同日，我付清了定金。合同签订后，我积极地履行自己的义务，办理了购房人资质审核手续。孙某红因为种种原因直到2015年9月14日才去办理央产房上市交易手续，此时我的购房人资质审核手续已过有效期，我立即重新办理购房人资质审核手续。但在十一休完假后，孙某红突然告知北京存房房地产经纪有限公司工作人员其不再履行上述房屋买卖合同，我与孙某红多次协商未果。为维护自己的合法权益，诉至法院，请求法院判决：1、孙某红履行我与其签订的501号房屋买卖合同及补充协议，办理房屋过户及交付房屋的手续。2、孙某红给付我逾期办理过户交付房屋违约金直至其履行第一项诉讼请求完毕之日止;3、孙某红逾期交付房屋的违约金，暂估十万元，从2015年11月1日起算;4、孙某红承担本案全部诉讼费用。
2、被告辩称
孙某红辩称，我不同意李宁宁的诉求请求，按照合同约定，李宁宁应在过户前三日支付全部购房款项，即最晚应于2015年9月27日前三日内支付全部购房款，而实际未支付，已经构成根本违约，造成合同无法实际履行，故于2015年10月之后不同意配合李宁宁办理相关过户手续。
二、法院查明
2015年6月27日，经北京存房房地产经纪有限公司居间服务，买受人李宁宁(乙方)与出卖人孙某红之子孙某楠(甲方)签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》。2015年8月1日，孙某红本人将《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》落款处孙某楠所代签的孙某红字划掉，签上其本人名字。买受人李宁宁(乙方)与出卖人孙某红(甲方)签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定：甲方所出售的房屋501号，房屋性质为已购公有住房;经甲乙双方一致确认,该房屋成交总价为495万元。乙方于签订合同当日向甲方支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转，乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，在过户前三日内乙方向甲方支付484万元，资金通过资金监管和资金存管方式划转。甲方应当在2015年10月30日前将房屋交付给乙方。甲乙双方最晚应于本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。
自2015年6月27日合同签订后，李宁宁支付定金共计10万元。2015年8月5日，北京存房房地产经纪有限公司递交了买方李宁宁购房资质申请，2015年8月18日，买方李宁宁购房资质审核通过，有效期至2015年9月16日。2015年9月16日，北京存房房地产经纪有限公司再次递交了买方李宁宁购房资质申请，2015年9月29日，李宁宁的资质审核通过;2015年9月14日，出卖人孙某红为501号办理了央产房上市交易手续，2015年9月17日，北京存房房地产经纪有限公司对501号进行房源核验申请，2015年9月22日，房源核验审核通过。
2015年9月30日，北京存房房地产经纪有限公司为孙某红与李宁宁办理网签手续，2015年10月10日，网签完成。孙某红认为按照合同约定，李宁宁应在过户前三日支付全部购房款项，即最晚应于2015年9月27日前三日内支付全部购房款，而实际未支付，已经构成根本违约，造成合同无法实际履行，故于2015年10月之后不同意配合李宁宁办理相关过户手续。双方由此引发争议。2015年10月28日，李宁宁起诉至法院，要求孙某红继续履行上述协议。
经开庭审理，双方主要争议点在于双方对付款方式及支付时间存在较大分歧。根据李宁宁提交的证据显示，孙某楠于2015年9月1日要求李宁宁交纳房款，李宁宁未支付。2015年10月10日，孙某红方收到居间方的短信，内容为：”今天给你出正式网签，网签价166万元。这166万元将用于资金监管，在出房本24小时内到你的光大卡账户”。同日，居间方收到孙某楠的短信，内容为：鉴于目前你们的情况，已经逾期太长时间，并且没有看到你们相应的姿态，我方正式告知中止合同。李宁宁基于此向法院表示如下的意见，我方未按照监管账户付款的原因在于孙某楠已经有毁约的意向。
根据李宁宁提交的证据显示，2015年10月16日通过邮寄方式，李宁宁向孙某红发出催办函，要求其尽快办理房屋交付及过户手续。2015年10月18日，孙某楠、李宁宁及居间方再次协商未果。2015年10月27日，孙某楠向李宁宁方出具关于《北京市存量房屋买卖合同》履行情况我方的意见，内容大致为：尽管双方在签订的合同中未明确约定购房款的付款时间，只约定了过户前三日内购买方支付房款。但根据房屋买卖交易惯例及合同约定，购买方在办理所购房屋产权转移登记前，应全额向出售方支付购房款。但合同签订后，至今已经超过九十日，出售方代表人孙某楠曾多次催促购买方履行合同义务，在合同约定的最后过户期限前支付购房款，同时办理产权过户手续。但购买方迟迟不予办理。现已经超过最晚的转移登记的时间。购买方的行为已经构成根本违约，造成合同已经无法实际履行。我方保留进一步追究购买人法律责任的权利。
审理中，李宁宁向法庭出示了银行流水明细，证明于2015年9月即已经具备支付剩余购房款的条件，并表示现在也具备支付剩余房款的能力。经询问，孙某红、李宁宁均认可房屋总成交为495万元，在孙某红办理完央产房上市交易手续后，为配合网签工作，孙某红与李宁宁均办理了光大的银行卡，以用于对房款进行资金监管。截止至今，北京存房房地产经纪有限公司、孙某红、李宁宁三方均未签订相关的资金存管协议书,孙某红表示资金监管账户与存管账户就是同一账户，双方已经约定将房款全部支付至孙某红名下的光大银行卡内。
三、法院判决
1、一审判决
1)李宁宁将购买501号房屋的剩余购房款四百八十五万元给付孙某红;
2)李宁宁履行完毕上述义务后，孙某红于十五日内协助李宁宁将501号房屋产权办理至李宁宁名下;
3)孙某红在李宁宁取得501号房屋所有权证书后十五日内，将上述房屋交付给李宁宁;
4)驳回李宁宁的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
综合双方诉辩主张，本案的争议焦点归纳为：一、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》何时生效;二、在上述协议履行过程中，孙某红、李宁宁双方是否存在违约行为。现分述如下：
关于第一个争议焦点，2015年6月27日，在孙某楠未出示产权人孙某红授权委托书代为出售房屋的情况下，经北京存房房地产经纪有限公司居间服务，李宁宁与孙某楠签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》，2015年8月1日，孙某红在上述协议上划掉孙某楠代签的”孙某红”，签上其本人的名字。从法律角度上看，孙某楠作为无权代理人与买受人李宁宁签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》自2015年6月27日至2015年8月1日处于效力待定的状态，2015年8月1日，上述协议经产权人孙某红签字追认后，该合同在未违反某家强制性法律规定的前提下则自始有效，即于2015年6月27日签订之日起即有效。《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》对出卖人孙某红与买受人李宁宁具有法律约束力。
关于第二个争议焦点，在上述协议履行过程中，孙某红、李宁宁双方是否存在违约行为。经法院审查，房屋性质为央产房。李宁宁在签订合同时已经知晓涉案房屋为已购公有住房性质，其应充分认识到在整个交易过程中可能存在的风险，并应尽到充分审查之义务。孙某红作为房屋产权人应当在房屋出售前完善手续，以使房屋具备出售条件。在孙某红对房屋未办理上市交易的情况，双方即签订房屋买卖合同，且合同中未约定办理上市手续交易的期限促成了本次诉讼的产生。
根据双方签订的合同第九条第一款，双方应最晚于合同签订之日起90日内即2015年9月27日前共同向房屋权属登记部门办理转移登记手续，李宁宁应于过户前三日内以资金监管、资金存管的方式支付484万元购房款。尽管李宁宁、北京存房房地产经纪有限公司均主张孙某红未配合其办理资金存管手续，以至合同付款方式难以操作，但结合李宁宁、北京存房房地产经纪有限公司的短信、录音资料，李宁宁、北京存房房地产经纪有限公司无法证明孙某红在收到其书面或口头通知后拒绝履行协助其办理资金存管之附随义务。因孙某红、李宁宁在合同中没有约定具体办理房屋上市交易手续的期限，故孙某红于2015年9月14日办理完央产房上市交易手续，不构成违约行为。
关于李宁宁是否构成违约行为。根据二手房房屋交易惯例，购房人具备购房资格、办理存量房屋核验是办理网签的前置程序，网签合同是办理房屋过户的前置程序。基于上市交易表是房屋买卖合同得以履行的必备性文件，孙某红于2015年9月14日才办理完毕上述手续的行为---该时间临近合同约定的最晚不超过90日办理房屋转移登记的时间，客观上造成了房屋买卖合同其他必经程序上时间的紧凑性。房源核验通过时间为2015年9月22日。李宁宁于2015年8月递交的购房人资格于2015年9月16日已经失效，再次审核通过的时间为2015年9月29日。该时间点已经超过合同期限约定的90日即2015年9月27日过户登记的时间。
上述程序完成的时间造成网签合同完成的时间已经超出合同约定的最晚不超过90日办理房屋转移登记的时间。在上述合同履行过程中，李宁宁不存在主观过错。合同中约定过户前三日内通过资金监管、资金存管方式支付剩余购房款，但没有约定具体的付款时间，故李宁宁对迟延付款的行为亦不应承担违约责任。综上所述，双方签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，亦未达到合同解除的条件，合同应继续履行。在李宁宁具有继续履行合同义务的支付能力的前提下，孙某红应当协助李宁宁办理房屋过户登记及房屋交付手续，对李宁宁主张的第一项诉讼请求，法院予以支持。李宁宁主张孙某红应承担逾期交房、逾期办理过户的违约责任，因孙某红在合同履行过程中不存在主观过错，故对李宁宁的该项诉讼请求法院不予支持。


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