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对名为赠与实为买卖的房屋纠纷,法院如何处理?

发布日期:2019-06-17    作者:靳双权律师

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  高某诉称:2015年4月26日,高某、黄某、刘某、链家公司签订《买卖定金协议书》和《居间服务合同》,约定高某将位于北京市朝阳区601号房屋转让给黄某、刘某,房屋及装修设备总价882万元,协议签署后支付定金48万元。同日,三方又签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。在《北京市存量房屋买卖合同》中约定,房屋成交价为537万元,该房屋家具、家电、装修及配套设施设备等作价345万元。在《补充协议》第二条约定付款方式为,2015年6月20日前支付80万元,9月1日前支付120万元,2016年4月30日前支付300万元。剩余房款于2016年4月30日前办理银行贷款支付。在银行批贷后3个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。高某、黄某、刘某应当于2015年9月1日之前自行办理物业交割手续。在《补充协议》第六条约定,高某将地下室赠送给黄某、刘某。还约定,如果高某要用首付款,则通过北京中融信担保公司担保,产生的担保费用为监管金额的1%由高某承担。合同签订后,黄某、刘某仅支付了定金48万元,合同约定的房款并未支付。高某也没有对赠与房屋办理交付和所有权转移登记,双方对赠与房屋也并未办理公证。高某诉至法院,请求法院判令:撤销高某对黄某、刘某地下室的赠与。
  2、被告辩称
  黄某、刘某辩称:不同意高某的诉讼请求,赠与行为不是一般的可撤销的赠与行为,赠与条款的约定在补充协议中,补充协议是买卖合同的补充文件,赠与的意思表示是基于房屋的买卖,双方在前期磋商过程中确定的价格包括了地下室部分,故双方约定的882万元购房合同款中包括了地下室部分,应该认定为是购买地下室的行为。
  3、第三人述称:
  链家公司述称:不同意高某的诉讼请求,买卖双方协议中虽然约定地下室部分为赠与,链家公司作为居间方了解到高某与黄某、刘某双方在磋商和签约当时涉案房屋的成交价格中明确包括有地下室的价格,涉案房屋的地下室是具备产权并需要办理过户的,实际上买卖双方对于地下室也需要进行买卖交易,也需要缴税,地下室的过户需要交纳十几万元的契税,故本案不是单纯的赠与,实际还是买卖交易,购房方当时因为资金不够,故在合同中约定暂时以赠与的方式办理地下室,等后续黄某、刘某资金到位后再办理过户手续。
  二、法院查明
  黄某、刘某系夫妻。2015年4月26日,高某、黄某、刘某与链家公司签订《居间服务合同》,约定高某、黄某、刘某在链家公司服务下就×号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。
  当日,高某、黄某、刘某与链家公司签订《买卖定金协议书》,约定601号房屋,定金48万元。
  2015年4月26日,高某(出卖人)与黄某、刘某(共同买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定高某将×号房屋出售给黄某、刘某,房屋成交价537万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价345万元;定金48万元,买受人拟贷款332万元。
  当日,高某(出卖方)与黄某、刘某(买受方)、链家公司(居间方)签订《补充协议》,约定,高某承诺房屋附带产权地下室物业地址:地下室赠送给黄某、刘某,并配合做公证公证到黄某、刘某名下。
  另查一,三方将地下室约定为赠与的原因,高某陈述,事实即为赠与;黄某、刘某陈述,该地下室更名过户税费大约17、18万元,而地下室交易价格每平方米1万元左右,过户税费与交易价格相比颇高,首付压力,故约定赠与公证,暂时不更名过户,省下一笔钱,缓解资金压力;链家公司陈述,该地下室更名过户税费约16万元左右,黄某、刘某当时资金不够,约定赠与,待资金到位后再办理过户。
  另查二,赠与的实质及撤销原因。高某称地下室其有任意撤销权,可以行使,故提起诉讼。黄某、刘某称该地下室实际是与房屋买卖购得,不属于任意撤销权行使范围,882万元房款加上税费共计1000多万元的支出包含该地下室部分的价格。链家公司认可黄某、刘某的陈述意见。
  三、法院判决
  1、一审判决
  驳回高某的全部诉讼请求。
  2、二审判决
  驳回上诉,维持原判。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  高某与黄某、刘某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,高某与黄某、刘某、链家公司签订《补充协议》,高某、黄某、刘某与链家公司签订《居间服务合同》,高某、黄某、刘某与链家公司签订《买卖定金协议书》是各方的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效,各方应依约履行各自义务。
  本案中,地下室赠与并非一个单纯的赠与。其一,约定赠与×号地下室的《补充协议》是和《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》做为一个整体存在的,该《补充协议》不能分割来看。其二,结合链家公司做为居间方的陈述意见,参考高某和黄某、刘某的非亲属仅为买卖双方的身份关系,以及普通百姓房屋买卖交易习惯,北京市房地产价值等综合因素,高某将市场价值不菲的地下室单纯赠与非亲非故的买房人黄某、刘某不符合理性当事人的思维逻辑,也不合常理,高某陈述赠与意见相较于黄某、刘某、链家公司为了暂时规避更名十几万元过户税款的意思表示,可信度较低。其三,高某原持有的房产证,房屋、地下室是登记在一起的,显示套内建筑面积为224.53平方米,该面积是包含地下室面积的。综上,地下室应跟房屋系一个整体,属于房屋买卖合同的一部分,高某和黄某、刘某约定的购房款中应该包含地下室部分价格。
  同时需要指出,公民作为纳税人,应该依法依规纳税,不应规避税收,逃避责任,法院根据双方当时真实意思表示认定该地下室赠与实为买卖行为,高某不能行使撤销权,不代表法院对各方当事人的《补充协议》约定赠与行为,暂时规避税款的行为持支持意见。
  本案中,双方当事人在房屋买卖交易中应本着诚实信用原则,依照真实意思表示履行合同条款,高某的诉讼请求,于法无据,法院不予支持。

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