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卖方拒不履行房屋买卖合同,买方可以要求解除合同吗

发布日期:2019-06-19    作者:房产律师
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告牛某诉称,原告与被告孙某经第三人介绍,于2018年5月22日签订《房屋买卖合同》,孙某将房屋出售给原告,总房款78万元,定金12万元。2018年5月22日至2018年8月15日办理网签及贷款手续。合同签订后,原告向孙某支付定金12万元。2018年7月24日,孙某及其妻子赵某称该房不再出售,故原告向法院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》;2、判令二被告双倍返还原告定金24万元,赔偿原告中介费6000元;3、本案诉讼费、保全费由二被告担负。
  2、被告辩称
  孙某辩称,不同意原告诉讼请求。合同签订后,原告去看房,双方协议房款付清后将房屋交付原告,原告房款没有付清,带人去看房,不知道原告什么意思。
  赵某辩称,不同意原告诉讼请求。被告孙某已离婚,不同意孙某卖房,没有能力支付12万元,孙某用这12万元清偿本案房屋的抵押。购买涉案房屋被告人母亲出资10万元,装修房屋出资5万元,被告还在承担房屋公积金贷款。
  第三人述称,在第三人出签订房屋买卖协议,双方都到场,协议内容双方都清楚,只收取买方6000元中介费。
  二、法院查明
  北京市昌平区法院查明:2018年5月22日,售房人孙某即甲方、购房人牛某即乙方、居间方A公司签订《房屋买卖合同》。约定,孙某自愿将房屋出售给牛某,房屋价款78万元,双方2018年5月22日至2018年8月15日到房管局网签及办理贷款手续,牛某签订合同当日交付定金12万元,2018年8月15日前将余款66万元付清。合同第六条违约责任第5款约定:如甲方拒绝履行合同或解除合同,或发生本条1、2违约责任,则需向乙方支付本合同第四条第一款确定的定金金额作为违约金,并承担所有服务费,本合同自动解除。实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。本合同有代签方的,在本合同中具有同等法律效力,对本合同的履行承担相应的法律责任。合同第八条约定其他事项:1、甲乙双方必须积极配合对方办理过户手续;2、甲方保证此房为空户,无户口问题;3、甲乙双方如有一方违约,中介服务费由违约方承担;4、甲方确认于2018年6月25日前还清贷款并注销该抵押;5、乙方有权将该房过户到乙方指定人名下,甲方同意无任何其他费用。签订合同当日,牛某将12万元定金交付孙某,孙某在《房屋买卖合同》上为牛某出具收条。2018年5月21日,牛某出具授权委托书,委托曾焕新:1、办理上述房产的签订、解除、变更房产买卖协议;2、办理上述房产的转移过户手续;3、以委托人名义支付定金、房款。2018年5月22日第三人收取曾焕新中介服务费6000。第三人及第三人委托诉讼代理人刘某2018年7月29日出具证明,证明牛某已支付孙某购房定金12万元,其中2万元由曾焕新转账支付,剩余10万元由曾焕新刷A公司POS机,刘某2018年5月22日将定金10万元转入孙某账户62×××75银行卡。
  牛某与孙某交易的房屋权利人为孙某,共有情况,单独所有。
  孙某、赵某2016年10月31日登记结婚,2018年6月6日登记协议离婚。离婚协议书约定,房产归赵某所有。
  三、法院判决
  北京市昌平区法院判决:
  1、解除原告牛某、被告孙某、第三人A公司签订的《房屋买卖合同》;
  2、被告孙某双倍返还原告牛某定金24万元,赔偿牛某中介服务费损失6000元;
  3、驳回原告牛某其他诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,牛某、孙某及第三人2018年5月22日签订的《房屋买卖合同》,是当事人真实意思表示,不违反法律规定,予以确认。房屋买卖合同的相对方是牛某与孙某,赵某不是房屋买卖合同当事人,不具有合同权利义务。牛某按协议约定,向孙某支付定金12万元后,其代理人曾焕新电话与孙某及赵某沟通,确定是否卖房,二人明确表示不卖,且至今未与牛某办理网签等交易手续。因此,孙某构成违约。因双方未办理网签手续,不具备继续履行的条件,且《房屋买卖合同》第六条第5款约定了合同解除的条件,牛某要求解除《房屋买卖合同》,应予支持。法律规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收取定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。本案主合同标的为78万元,其20%为15.6万元,牛某、孙某约定定金12万元,符合法律规定,牛某要求孙某双倍返还定金24万元,应予支持。牛某要求孙某赔偿中介服务费损失6000元,符合《房屋买卖合同》约定,应予支持。
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