违反合同约定不能交付房屋，买方应该怎么办？

　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　原告孙某诉称，2012年9月8日原被告协商原告购买被告楼房一套，原告先向被告支付定金4万元后又支付楼房款17万元，被告于2012年11月4日向原告出具收条。至2013年12月26日被告仍未向原告交付房屋，于是双方又达成退款协议，约定2014年5月1日前被告不能退还原告房款及违约金5万元，则按照26万元计算利息，月息4000元，直至房款还清之日止。2014年10月4日被告向原告借款1万元，后转为购房款。2015年6月5日被告出具收条一张收到原告购房款1万元。2015年被告称楼房马上能分下来，于是同年8月20日原告又向被告支付房款15000元。2016年3月1日双方又签订了一份房屋买卖合同，双方约定因被告不能交付房产，则无条件退还原告购房款40万元，时至今日，被告仍未能交付房屋，现原告为维护合法权益，起诉至法院，请求：1、依法判令被告偿还原告购房款40万元，利息自2016年3月1日起计算至款项付清之日止每月按照利息4000元计算。
　　2、被告辩称
　　被告段某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
　　二、法院查明
　　北京市朝阳区法院查明：2012年9月8日，原告孙某(乙方)与被告段某(甲方)签订《房屋买卖协议》，该协议约定乙方购买甲方在建的房产一套，出售价格为每平方米5000元，共计80平米，总价格为40万元。乙方先交付甲方定金4万元，2月以后付房款15万元，待房屋建成乙方接到钥匙后一次性交清全款。关于过户双方约定在大队办理房屋户主登记时甲方积极配合直接登记乙方为此房屋的户主，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方违约金2万元。关于违约责任双方约定如甲方违约，双倍赔偿乙方定金，如乙方违约定金不退。如付全款后违约，甲方违约除退还房屋全款和定金外，按银行存款利息的3倍付给乙方全款的利息，乙方违约则按定金的一半赔偿甲方损失。
　　2012年11月14日，原告孙某与被告段某签订《房屋买卖补充协议》，协议约定房屋交接期限为一年(自2012年10月1日至2013年9月30日)，若到期不能交房，段某除全额退还乙方已交付的房款外，按照银行存款利息的3倍利息给付孙某利息。同日被告段某出具收条，收到孙某购房定金4万元，购房款17万元。
　　2013年12月26日，原被告双方签订《房屋退款协议》，协议内容如下：因段某未能按照合同约定按期交房，实质违约，孙某要求退还所交房款21万元并加违约金5万元，合计26万元，于2014年5月1日前退还，经协商双方均无异议，如2014年5月1日前段某不能退还孙某房款及违约金，按照26万元计算利息，段某延迟一个月增加利息4000元直至还清退房款为止。
　　2014年10月4日，被告段某向原告孙某借款1万元，段某出具借条一张，后双方约定将该借款转为购房款。2015年6月5日，原告孙某给付被告段某购房款1万元，段某出具收条：收到孙某购房款1万元，段某给孙某打的所有购房款条按原计划执行+利息。
　　2015年8月20日，段某出具收条，收到孙某购房款1.5万元。
　　2016年段某出具证明，孙某购买段某房屋一套80平米，由各种原因房子没下来，如果2016年3月1日前下不来，段某愿把自己住房一套给孙某，没有任何理由再推辞。
　　2016年3月1日，原告孙某(乙方)与被告段某(甲方)双方再次签订《房屋买卖合同》，双方约定段某将平改分配其中一套80平米房屋卖给乙方孙某2012年9月8日签订双方买卖合同，但直到2014年5月房子没有分配甲方给乙方住，5万元利息从五月份每月4000元，直到2016年2月底21个月合计8.4万元利息终止。该份合同还约定：一、甲方将自80平米的改成平改楼房面积100平米一套(以村里分配的套为成交单位)出卖给乙方。二、上述楼房尚未分配楼号，具体楼号等房产交付时确定，甲方承诺从现在开始所分配的第一套楼房交付乙方。乙方自2012年至今共支付房款24.5万元给甲方，四年来乙方的13.4万元利息根据甲方将来所分配房产约定如下：如甲方分配到的是毛坯房则直接交付乙方，村委会支付给村民的装修补贴归甲方所有，如甲方分配到的是简装房，则乙方支付甲方装修补偿款6万元。三、签约时双方已明确，该房产尚未实际分配，暂时也不能办理过户手续。待房产实际入住后在到常各庄大队办理登记后，双方在到村委会办理过户，甲方予以无条件配合。四、甲方承诺不能交付房产，无条件退还乙方购房款共计40万元。五、本合同一式两份，双方签字后生效。
　　三、法院判决
　　北京市朝阳区法院判决：被告段某返还原告孙某购房款24.5万元、支付自2012年11月14日起至2014年4月30日止的违约金5万元，并自2014年5月1日起至所有款项付清之日止以每月4000元计算给付逾期利息。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为，本案中原告按照《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》的约定履行了支付定金4万元及部分购房款20.5万元(17万元+1万元+1万元+1.5万元)的付款义务，但被告段某一直未交付房屋，已构成违约，根据原被告双方于2013年12月26日签订的《房屋退款协议》，被告段某理应向原告孙某返还上述购房款20.5万元及支付自2012年11月14日起至2014年4月30日止的违约金5万元。因原被告双方于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》约定购房款的利息按照月息4000元计算，原告主张的该利息并不违反相关法律规定，法院予以支持。被告段某截止至起诉之日一直未能交付房屋，且未出庭答辩，视为其放弃质证、提出异议的诉讼权利，因此法院对原告要求被告返还购房款24.5万元、支付违约金5万元(自2012年11月14日起至2014年4月30日止)及自2014年5月1日起至所有款项付清之日止每月按照4000元计算逾期利息的诉请予以支持。同时法院对原被告双方签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》、《房屋买卖合同》予以解除。