农村房屋买卖协议有效吗？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　原告孙某、闫某称，我们系夫妻关系。原居住在北京市密云区x镇x村x号，该院有北正房3间、西厢房2间、南倒座3小间。2001年1月20日，原告闫某与李某签订买卖合同将上述房屋院落卖给非本村村民李某。该房屋买卖合同未经村委会同意，也未经有关政府机关批准，也未办理农村房屋产权变更登记。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，损害了集体经济组织的权益，是法律所禁止的。故诉至法院。
　　2、被告辩称
　　被告李某辩称，不同意原告的全部诉讼请求，我方认为双方签订的农村房屋买卖合同有效，首先，双方签订的农村房屋买卖合同是双方真实意思表示，平等对价;其次，双方签订的买卖合同经有权部门予以确认，并非原告所述未经村委会及政府批准;另外，在2001年1月20日双方签订合同后被告方支付33000元的购房款，自此至今对房屋实际占有使用，在上述10多年期间之内，被告多次对房屋进行了修缮，有添附行为，在购买之时，为了家庭生活，对房屋进行过整体装修，2012年左右，又一次进行装修。购买房屋后被告为了家庭生活对上述房屋尽量大量的添附，投入了大量时间、金钱和个人精力，这是客观事实。关于原告要求返还房屋及院落，我们也不同意。原告孙某是居民，二原告在x村另有宅基地及住宅，在该村x1号，与拆迁公司已签订合同，原告无权主张返还房屋。而被告户籍虽非x村本村村民，是y村村村民，但在本村没有住房和宅基地，目前这套房是被告及家人的唯一居住住所。
　　二、法院查明
　　孙某、闫某系夫妻，1975年5月1日登记结婚。2001年1月20日，闫某与李某在王某1的主持下达成买卖房屋协议，约定将涉案院落及其内房屋，有正方3间、西厢房2间、南房3小间，西院墙南院墙到房后檐，卖给李某，经王某1调解房屋总做价为叁万叁千元正，双方同意于2001年1月20日房款一次性付清，如有变更，以房照为准，立字为据永不反悔一式两份个持一份。
　　2001年10月10日，密云县x镇x村村民委员会在《农村买卖房屋审核表》上出具意见，称双方符合买卖房条件同意交易，密云县x镇人民政府出具意见称，同意买房3间占非耕地0.18亩。密云县房地产交易事务所出具《房产卖契》称，立卖契人孙某今将所有下列房产瓦房整卖与李某，议定卖价壹万贰仟元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市密云县房地产交易事务所订立卖契为凭，房产座落密云县x镇x村，房产位置及间数北正瓦房3间，卖产人孙某，买产人李某，孙某、李某各在自己姓名处按有手戳。
　　另查，李某为密云区x1镇y村农民。
　　三、法院判决
　　北京市密云区人民法院经审理后判决如下：
　　1.确认原告孙某、闫某与被告李某于二〇〇一年一月二十日签订的《买卖房屋协议书》无效;
　　2.驳回原告孙某、闫某其他之诉讼请求。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有。农村房屋系村民经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证农村村民最基本的居住。在本案中，涉案院落及其房屋系农村房屋，涉案房屋购买人李某并非北京市密云区x镇x村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。
　　另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：其一，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;其二，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;其三，以合法形式掩盖非法目的;其四，损害社会公共利益;其五，违反法律、行政法规的强制性规定。本案中原被告签订的合同违反国家法律法规强制性规定，违反国家法律法规强制性规定的合同应属无效。
　　故对于原告要求确认双方签订的协议书无效的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。