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买方无故不支付剩余房屋尾款,卖方应该如何维护自身合法权益?

发布日期:2019-07-09    作者:房产律师
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告方某诉称,2015年7月3日,原告与二被告签订合同,将房屋转让给二被告,合同价款3800000元。此后二被告陆续支付了3700000元,原告亦依约履行了房屋过户手续,并在2016年初将房屋钥匙交予被告,但被告按约应在交房当日支付的100000元尾款却一直拖延至今拒不支付,故原告起诉至法院。提出诉讼请求:1、被告支付原告房款100000元;2、由被告承担本案诉讼费用。
  2、被告辩称
  被告童某、林某辩称,在2015年7月3日原、被告双方签订买卖合同之前,被告与原告及其配偶明某在2015年5月17日就已签订了一份房地产买卖居间协议,其中约定了该房产内的附属设备、室内装饰及附属车位的价格均包含在房价款内,甲方在过户之前将房屋及房屋所附属的家具家电交由乙方,乙方在过户之前结清尾款。被告是在原告同意将房屋装修及家具家电全套转让的基础上才同意以高于市场价的380万元价格购买涉案房屋。但实际交房后被告发现房屋内的部分家具原告已擅自搬离,且原告所交房屋内中央空调、水泵、地暖温控器、洁具感应器等均已损坏无法使用,造成被告损失,鉴于原告上述违约行为,被告将尾款扣留用于抵扣违约款。故综上所述,请求判决驳回原告诉讼请求。
  二、法院查明
  北京市昌平区法院查明:2015年5月17日,原告方某及其配偶明某(甲方)与被告童某(乙方)在中介方A公司(丙方)中介下签订了一份《房地产买卖居间协议》,约定甲方将房屋出售给乙方,房房屋价款3800000元,首付款1900000元(含定金200000元)于2015年7月15日前支付,支付当天甲、乙双方签订有丙方提供的《房地产买卖合同》,《房地产买卖合同》为甲乙双方认定的具有法律效力的买卖合同。第二期房款由乙方通过向银行贷款1800000元的方式支付。尾款100000元由丙方代为保管,甲方同意由丙方将该笔款项优先用于结清以下费用,待甲方与乙方成功办理房屋交接(以签订房屋交接书为准),水、电、煤、有线电视、电话、物业管理等手续后,由丙方将剩余款项转付甲方。该协议中第3.3条约定,该房地产内的附属设施、设备及室内装饰及附属车位(若有)的价格均包含在房价款内,随该房地产交付同时一并转让给乙方。协议第十一条第3款约定,若甲方在过户之前结清物业费,并在过户之前将房屋以及房屋所附属的家具家电交由乙方,乙方应在过户之前结清尾款。
  2015年7月3日,原告方某与被告童某、林某又签订了一份《房地产买卖合同》,合同内容亦是对于原告向被告出售涉案房屋的相关约定,其中约定付款方式:房屋总价3800000元,被告于2015年5月17日支付定金200000元,2015年7月3日前支付第一笔购房款550000元(包含定金),2015年7月25日前支付第二笔购房款1450000元,被告另以贷款方式支付1700000元,尾款100000元支付日期为双方交房当日。该份合同中对于房屋的其他设施设备赠送情况未作约定。
  上述合同签订后,被告已向原告支付了购房款3700000元,剩余尾款100000元未付。2015年8月11日原告将涉案房屋过户登记至被告名下。2015年9月份,原、被告双方交接涉案房屋,原告将房屋钥匙交予被告。被告称交接房屋时发现涉案房屋中部分家具缺失;且房屋中的中央空调、水泵、地暖温控器、洁具感应器已损坏无法使用。被告认为按照双方2015年5月17日居间协议中约定,房屋中的全部家具包含在房屋总价内,且原告出售房屋应保证其中的设备功能运转正常,故要求对于缺失的家具以及被告更换或维修空调、水泵、地暖温控器的费用应一并在尾款中抵扣。审理中被告提供了其自行制作的缺失家具清单以及维修清单,载明缺失家具价款为94494元,维修费用为8547元,共计103041元。被告另提供了空调维修单、采暖维修单、水泵销售及安装单等,以证明其维修更换费用。原告对于被告所述不予认可,原告称居间协议系意向性协议,双方之间的权利义务应以2015年7月3日签订的房屋买卖合同为准,其中对于家具等未作约定,且原告在交房时家具并未搬离。被告作为房屋购买方,其是知晓房屋状况才同意交易,故对被告所称的维修费用抵扣亦不认可。
  三、法院判决
  北京市昌平区法院判决:被告童某、林某支付原告方某房屋尾款100000元。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,原、被告之间先后签订了房屋买卖居间协议及房屋买卖合同,房屋买卖居间协议中对于房屋坐落、房价款、支付方式、交接过户等已作了具体约定,具备房屋买卖合同的必备条款,虽然此后又签订一份房屋买卖合同,但该合同中对于买卖标的、价款等均与居间协议一致,仅对于房款支付时间作了部分变更,另根据中介人员陈述,再行签订房屋买卖合同系因原告还款所需,故法院认定房屋买卖合同系对前一份房屋买卖居间协议部分内容的变更补充。对于家具家电的交接,房屋买卖合同中未作约定,在房屋买卖居间协议中,虽约定了“该房地产内的附属设施、设备及室内装饰及附属车位(若有)的价格均包含在房价款内,随该房地产交付同时一并转让给乙方”,但是家具家电并不属于房屋附属设施或设备。第十一条“若甲方在过户之前结清物业费,并在过户之前将房屋以及房屋所附属的家具家电交由乙方,乙方应在过户之前结清尾款”,系被告在过户前支付尾款的条件约定,并非原告应当交付所有家具家电的明确约定。即便根据中介经办人员陈述,原、被告双方口头约定所有家具家电包含在房价款内,但在2015年9月份双方已对涉案房屋交接完毕,被告并未举证证明其在交接房屋时对此提出过异议,抑或对其所主张的缺失家具家电进行过相关记录。现被告提出其自行制作的缺失家具清单,原告不予认可,法院认为被告抗辩依据不足,法院不予支持。对于被告所称涉案房屋存在空调、水泵、温控器等损坏无法使用,法院认为,原、被告之间系二手房屋买卖,双方交易过程中被告对于房屋客观状况应作相应了解,涉案房屋实际也已交由被告居住使用至今,被告并未就此提出过异议,且被告所称房屋中的空调、水泵、温控器等损坏并不足以导致房屋无法安全居住使用。据此,法院认定原、被告双方就涉案房屋已交接完毕,被告应按照合同约定支付尾款100000元。
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