房产纠纷指导案例

发布日期：2019-07-10 作者：吴丁亚律师

案例问题1：房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的，房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位

指导意见：最高法院民一庭倾向性意见认为，房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。支付了全部房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中有限履行商品房屋买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。

案例问题2：被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权能否阻止其后设定抵押权的强制执行

指导意见：最高法院民一庭倾向性意见认为，被拆迁人与拆迁人按照产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，明确了拆迁安置房屋的位置和用途，此后该拆迁安置房产设定抵押权，被拆迁人请求排除抵押权人申请的强制执行，应予支持。

案例问题3：使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则

指导意见：最高法院民一庭倾向性意见认为，“房改房”不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻一方使用已故配偶工龄优惠购买的“房改房”，考虑到承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类“房改房”认定为夫妻共同财产。

附典型案例：建设工程施工合同解除后，质量保证金条款能否适用

本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点问题为：一、案涉工程价款数额如何认定（原审判决认定的工程款数额是否遗漏了8577568元）；二、A公司应向B公司支付的损失费用数额如何认定（原审判决认定的损失数额是否遗漏了周转材料闲置费用损失1705091元）；三、在认定A公司应向B公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金。

关于焦点一，案涉工程价款数额如何认定的问题。根据A公司盖章的《产值审核说明》以及双方当事人盖章的《工程已完产值审核汇总表》记载，经双方共同核对，对B公司承建的案涉工程已完产值审核为278486147元，这是双方的共同意思表示，根据民事活动中应遵循的诚实信用原则，双方均应受到各自做出的意思表示的约束，故截至2016年2月2日（《产值审核说明》和《工程已完产值审核汇总表》形成的时间），案涉工程的已完产值应确定为278486147元。根据《工程已完产值审核汇总表》列明，278486147元包括土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费、垫资利息和工程停工费这几项，其中，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费可归入工程价款，垫资利息和工程停工费可归入损失费用。根据《工程已完产值审核汇总表》记载，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费的数额分别为243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四项相加，共计264101188元。故工程价款应认定为264101188元。原审判决对此计算错误，本院予以纠正。工程价款264101188元减去已付款38000000元后，为尚欠工程价款，故尚欠工程价款为226101188元，B公司在此欠款数额范围内对案涉工程的折价或者拍卖价款享有优先受偿权。A公司虽然在答辩意见中认为其不应支付B公司工程款，但未对原审判决提起上诉，故本院在二审程序中对其相关意见不予审查。

关于焦点二，A公司应向B公司支付的损失费用数额如何认定的问题。根据《工程已完产值审核汇总表》记载，垫资利息和工程停工费分别为8543389元、5841570.5元。另外，2016年5月27日的会议纪要记载A公司愿意支付给B公司的周转材料闲置费为1705091元，因该会议纪要上有A公司的副总经理和负责项目的工程师签字，其行为属于职务行为，故该会议纪要对于A公司具有约束力，该1705091元周转材料闲置费应算入A公司应向B公司支付的损失费用。除此之外，原审判决对B公司诉请的995119元停工期间管理费、220575元机械设备闲置费、103725元工程材料调拨款和50000元装修工程保证金均予以了认定和支持，B公司对此未提出异议，A公司亦未对此提起上诉，故应予以认定。综上，A公司应向B公司支付的损失费用数额为：8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。原审判决对此计算错误，本院予以纠正。

关于焦点三，在认定A公司应向B公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金的问题。根据双方于2013年12月10日签订的《建设工程施工合同》专用条款第68条约定“质量保证金是用于承包人对工程质量的担保。承包人未按约定及有关法律法规的规定履行质量保修义务的，发包人有权从质量保证金中扣留用于质量返修的各项支出”、“除专用条款另有约定外，工程竣工验收合格满二年后的28天内，发包人应将剩余的质量保证金返还给承包人。剩余质量保证金的返还，并不能解除承包人按合同约定应负的质量保修责任”，A公司作为发包人返还所扣留的质量保证金的时间是“工程竣工验收合格满二年后的28天内”，但这是在工程能够竣工验收合格的情形下。本案中，因资金问题，案涉工程已于2015年1月停工至今，并且B公司在一审时的诉请之一就是解除《建设工程施工合同》，在此情形下，在B公司和A公司之间，案涉工程不可能再满足竣工这一条件，故有关质量保证金的返还问题不能直接适用上述规定。鉴于案涉工程已于2015年1月停工，至今已经超出两年，在此期间，A公司并未提出证据证明案涉工程存在质量问题以及需要进行质量返修，故其主张应继续扣留质量保证金没有依据，其应按照已经认定的数额向B公司支付工程欠款及损失费用。原审判决对此认定不当，本院予以纠正。

综上所述， B公司的上诉请求成立，予以支持

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