住宅小区内车位究竟能否出售给业主以外的人

住宅小区内车位究竟能否出售给业主以外的人？笔者认为不能一概而论，需要综合停车位的权属、便民效益等各个方面进行综合考量。
一、什么样的车位有产权
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
根据上述规定，车位在满足构造上独立能够区分、利用上独立可以排他使用、可登记成为特定业主所有权的客体，应当认定为建筑物的专有部分。也就是说，平日里我们在小区内见到的“划线式车位”并不是建筑物的专有部分，不能登记为特定业主所有，业主购买的仅仅是“车位使用权”，而非所有权。
二、有产权的车位对外出售应当首先满足业主需要
《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
根据上述规定，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人的，那么停车位的所有权应当属于开发商所有。这种情况下，开发商是可以向小区以外的人出售停车位的，但应当首先满足业主需要。 三、无产权的车位随土地使用权的转让归业主共有
结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定及《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定，没有产权的车位不属于建筑区划内的专有部分，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，无产权的车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。 综上，笔者认为如果车位作为建筑物的专有部分，能够办理产权登记的，开发商出售给小区以外的人时应当首先满足业主需求。小区内划线式停车位实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记，将商品房向业主出售后，该部分车位的土地使用权归属全体业主，能否向小区以外的人出租，可参照物权法第七十六条第七款的规定，建筑区划内的重大事项由业主表决。
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