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房屋买卖合同纠纷

发布日期:2019-07-18    作者:驰东法律团队律师

上诉人(原审原告):吕x凤,女,1996年4月24日生,汉族,住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人:董x,北京市中x(xx)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吴x豪,北京市中x(xx)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):唐x,男,1990年12月3日生,汉族,户籍地江苏省南京市玄武区,现住江苏省南京市栖霞区。
被上诉人(原审被告):唐x龙,男,1966年2月24日生,汉族,户籍地江苏省南京市玄武区,现住江苏省南京市栖霞区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人:房x威,江苏驰东律师事务所律师。
上诉人吕x凤因与被上诉人唐x、唐X龙房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市栖霞区人民法院(2018)苏0113民初2551号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕x凤上诉请求:一、请求法院撤销一审判决;二、依法改判支持上诉人一审诉讼请求或者将本案发回重审;三、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审程序严重违法。一审法院将南京市江宁区标鑫房地产经纪服务中心追加为第三人参加本案诉讼,却在判决书中遗漏第三人,使判决书不能真实反映诉讼过程。二、一审判决认定事实错误。一)《房地产买卖中介合同》第六条约定,禁止第三人代收代付房款,上诉人与被上诉人从未对该约定进行变更,一审判决在没有任何证据证明的情况下直接认定上诉人与被上诉人对该约定进行了改变,与事实不符。二)中介工作人员王x收到卖方客户退款25万元,为退还买方客户吕x凤31万元,还差6万元,于是向买方客户吕x凤的配偶高息借款31万元,然后当天将31万元退还给吕x凤。至于被上诉人退款25万元的去向,一审法院没有审查。王x作为中介工作人员不可能在己经全额退还中介费的情况下补偿吕x凤6万元,也不可能为6万元差额去借款31万元。但是一审认为王x陈述的事实均合理,明显违背常识与交易习惯。三)一审法院刻意回避王x实施诈骗的事实。王x从未将款项退还给上诉人,王x虚构了己经退还款项的事实,骗取被上诉人的信任,导致被上诉人将25万元汇入王x账户,王x具有诈骗意图,实施了诈骗行为,一审法院刻意回避该事实。四)王x陈述不具备证据效力,其作出对自己有利的陈述,目的是为了逃避诈骗罪惩罚而进行的虚假陈述,该证词不应被采信,不具备证据效力。五)上诉人己经举证证明2017年6月1日上诉人配偶展勤超分两笔向王x出借31万元,王x转款31万元至上诉人账户系归还欠款。一审法院未采信该证据,导致事实认定错误。综上,请求法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
唐x、唐X龙辩称,我方认为王x无论是第三人还是证人,只是与本案事实有关,与一审处理结果没有关系。本案处理的是退款,不是房款,王x经手的也是退还款项,所以上诉人所说的中介人员没有代收房款的权利与本案无关,而且双方在协商解除买卖合同及退款是同意通过王x进行处理的,所以上诉人以合同约定的中介不得代收房款作为自己的上诉理由之一,没有事实依据。请求法院驳回上诉人的上诉请求。
吕x凤向一审法院提出诉讼请求:1.判令唐x、唐X龙返还吕x凤购房款31万元,并承担占有使用期间的同期银行贷款利息;2.本案诉讼费用由唐x、唐X龙承担。
一审法院认定事实:2016年11月24日,吕x凤作为买受方(乙方),唐X龙、唐x作为出售方(甲方),南京市江宁区标鑫房地产经纪服务中心作为中介方(丙方)三方共同签订《房地产买卖中介合同》(以下简称案涉合同)和补充协议各1份,约定:唐X龙、唐x将其所有的、坐落于本区天旺路2号9幢一单元1601室(以下简称案涉房屋)房屋出售给吕x凤,中介方提供居间服务,合同载明案涉房屋建筑面积为88.46平方米,房屋来源为买受(征地拆迁安置),售价为119万元。合同第六条房款的支付与转付约定:甲、乙双方自行办理房款的支付、丙方不得代收代付房款。合同第九条违约责任约定甲、乙双方承担违约责任的情形为“无正当理由不履行合同的”等,并约定违约方支付给守约方违约金为双倍定金。补充协议约定乙方于2016年11月24日支付甲方定金1万元、过户当日支付首付房款30万元、贷款87万元用于支付房屋转让价款的余额,乙方于过户后三日内与贷款银行签订借款合同,同时委托银行将贷款资金全部划入甲方账户,下款时间以银行放款时间为准,贷款不足部分乙方以现金方式补齐房款;甲方承诺于收到全款后一周内将房屋交付给乙方,甲方承诺将该房屋内所有户口迁出,乙方支付甲方尾款1万元,如甲方户口未能全部迁出,则视为违约,违约金人民币双倍尾款2万元。第五条其他约定中第3条内容为:“另行约定:乙方签订合同当日追加定金贰拾壹万元整,如双方任何一方违约,则违约方承担双倍定金为违约金,违约金为人民币肆拾贰万元整。甲乙双方约定过户时间为2017年1月26日前双方办理过户事宜,如在约定期内乙方不能正常履行过户事宜,则乙方预付甲方总房款人民币壹佰万元整作为首付款,于该房屋正常上市买卖当日办理过户事宜,支付时间为2017年1月26日前支付甲方人民币伍拾万元整,于2017年7月26日前支付甲方人民币叁拾万元整。双方办理过户事宜后于乙方拿到新证三个月内支付甲方尾款(贷款方式发放),如期限内贷款无法发放,应及时付清甲方尾款捌拾柒万元整(¥870000)”。
一审庭审中,双方对于案涉房屋的价款说法不一致,吕x凤主张案涉房屋的价款为《房地产买卖中介合同》第一条约定的119万元,但在陈述付款情况时表示定金为1万元、首付款30万元、贷款87万元于房屋过户后支付,根据付款约定总房款应为118万元,两者相差1万元属于合同约定不明。而唐X龙、唐x则主张房屋价款以双方签订的补充协议第五条其他约定中第3条手写的部分为准,即真实房价款为187万元。具体为定金21万元;2017年1月26日前如吕x凤无法办理贷款手续,则应预付100万元作为首付款,于2017年1月26日前支付50万元、于2017年7月26日前再支付30万元;房屋正常上市办理完过户手续后吕x凤取得新证三个月内再支付尾款87万元。吕x凤与唐X龙、唐x及中介方协商付款方式时,在确定无法办理贷款的情况下,首付款为100万元时,漏算了预付的定金1万元,致使依照上述付款方式计算得出的房价款为188万元,比真实价款多了1万元。案涉合同及补充协议签订后,吕x凤分别于2016年11月24日支付房款21万元、2017年1月24日支付房款10万元,合计31万元。唐X龙在收到上述款项后分别向吕x凤出具收条2份。
一审庭审中,吕x凤主张案涉合同已经双方协商一致解除,并要求唐X龙、唐x返还全部首付款31万元;唐X龙、唐x认可案涉合同已经解除,但认为因吕x凤拒绝履行支付房款的义务,无正当理由不履行合同,应承担违约责任,且唐X龙、唐x在等待吕x凤付款的期限内丧失了房屋的租金收益,已产生实际损失,故不同意返还全部首付款,扣除房屋一年的租金收益大约6万元后,仅同意返还25万元。因吕x凤委托中介经办人员王超与唐X龙协商返还房款事宜,故唐X龙已于2017年5月31日将返还吕x凤的25万元房款交付王超,并当庭提交唐X龙的交通银行客户交易清单、唐x与王超的微信聊天记录各1份作为证据,交易清单载明:2017年5月31日,从唐X龙账户转账支付王超24万元;微信聊天记录中王超确认收到唐X龙退还的房款25万元。针对唐X龙、唐x的上述证据,吕x凤质证意见如下:对证据的真实性不予认可,即便唐X龙确实曾向王超转账25万元,也不能认定该款项为返还吕x凤的首付款,因为案涉合同约定,由双方自行办理房款支付,中介不得代收房款,实际上吕x凤也并未收到唐X龙、唐x返还的房款25万元。
唐X龙、唐x为进一步证明吕x凤已收到中介王超代唐X龙、唐x返还的房款,提交微信聊天记录、转账交易详情截图、中介王超的招商银行户口交易明细各1份作为证据,其中:1.微信聊天记录载明:王超收到唐X龙退的25万元房款,因吕x凤同意王超代收,王超收到后与吕x凤联系,吕x凤不同意接受退款25万元,要求全退,后王超认了6万元的损失退了31万元给吕x凤,且通过银行转账给付,后吕x凤确认收到。2.转账交易明细及王超的招商银行户口交易明细载明:2017年6月1日15时20分,王超向吕x凤名下招商银行尾号为7319的银行卡转账汇款31万元,交易备注为代退唐X龙首付款。针对以上证据,吕x凤当庭质证认为,王超在未经吕x凤授权的情况下收到唐X龙退还的房款并侵占了该款项,因担心被追究侵占或诈骗的刑事责任,故王超在与唐x的微信聊天中作出了虚假陈述,因此不认可微信聊天记录的真实性。对王超招商银行户口交易明细的真实性予以认可,王超确实曾于2017年6月1日转账汇款给吕x凤31万元,但该31万元系偿还吕x凤男友展勤超的借款,而非代退唐X龙的首付款,该交易明细中也载明王超于2017年6月1日12时31分、15时18分收到展勤超的两笔汇款合计31万元,因展勤超从事小额贷款业务,王超向展勤超借款31万元,利息约定较高,展勤超向王超交付借款后,王超又表示暂时不需要使用该款项,为了避免负担高利息,即于当日按展勤超的指令,将该笔借款还给了吕x凤。对转账交易详情的真实性不予认可,因为代退唐X龙首付款的交易备注是事后人为添加修改的,从王超招商银行户口交易明细中该笔转账交易没有备注可以印证该证据系虚假的。吕x凤另提交展勤超的平安银行个人账户汇总信息清单1份作为证据,该清单与王超的户口交易明细相吻合,印证了展勤超曾向王超汇款31万元的事实。唐X龙、唐x当庭质证,对展勤超个人账户汇总信息清单的真实性予以认可,但认为该证据与本案并无关联,即便王超曾向展勤超借款,那么应向出借人展勤超归还借款,而不是吕x凤;且收到借款当天就归还,也与常理不符;加之第一次庭审结束后,王超与唐x的微信中陈述展勤超抓住其把柄,要求其向法庭陈述收到退房款后未将款项给付吕x凤,并要求其拒绝配合提供转账记录,可以认定吕x凤故意将已收到的王超代退的房款31万元定性为偿还的借款,实际原因是展勤超从王超处追回借款的诉讼风险较高,所以在已收到退款的情况下故意提起本次诉讼。一审庭审后,一审法院就双方争议的31万元的性质问题,向中介方王超进行调查。王超陈述:其与吕x凤早在案涉房屋买卖交易前就已相识多年,吕x凤从事的是个人贷款业务,而其经营中介,时常需要吕x凤帮忙融资借款,所以双方之间互有多笔经济往来。案涉房屋买卖不成后,其代吕x凤找唐X龙沟通退首付款事宜,因唐X龙不肯将首付款31万元全部退还给吕x凤,其在中间多次协调,最终唐X龙同意退25万元,但要求吕x凤来取款并出具收条,后吕x凤委托其代收房款,并认为其曾承诺保证办理房屋过户事宜,现房屋不能过户致使吕x凤不能贷款支付房款,合同解除的责任在中介方,故要求其将31万元首付款全部退还,考虑到其作为中介方对合同解除负有责任,且与吕x凤之间长期存在经济往来,故将唐X龙退还的25万元连同其添加的6万元,合计31万元全部退还给吕x凤。2017年6月1日,展勤超通过转账汇款给其31万元,该款项系其向展勤超的借款,其一直在陆续支付借款的利息,因为利息较高,至今已支付了10余万元,该笔借款目前仍未偿还,其与展勤超之间的借款、还款都是给付本人,且吕x凤购房时与展勤超并未登记结婚,展勤超也不可能要求其将借款偿还给吕x凤。
一审法院认为:双方均确认案涉合同已实际解除,但对合同解除后的房款返还问题双方产生争议,吕x凤主张唐X龙、唐x应返还全部房款31万元;唐X龙、唐x则辩称吕x凤未依约支付房款致使合同解除,吕x凤应承担违约责任,依照合同约定违约金为双倍定金42万元,考虑到唐X龙、唐x的实际租金损失,仅同意返还吕x凤25万元,因吕x凤委托中介方王超协商返还房款事宜,故唐X龙、唐x已将该25万元交付王超,唐X龙、唐x提交的银行转账记录及其与王超的微信记录证实了唐X龙、唐x的上述辩解意见。王超在收到唐X龙、唐x返还吕x凤的25万元房款后,于次日向吕x凤转账汇款31万元,针对该款项,唐X龙、唐x主张其中的25万元系王超代唐X龙所退房款,另6万元系王超就其应对案涉合同解除承担部分责任而自愿对吕x凤进行的补偿;而吕x凤则主张该款项为王超偿还吕x凤男友展勤超的借款,并提交展勤超的银行账户明细作为证据,证明王超向吕x凤转账当日曾收到展勤超的汇款31万元,但该证据仅能证明王超与展勤超之间存在经济往来,且在银行账户明细中对王超转账给吕x凤的31万元并未注明款项用途,故吕x凤以此主张未收到王超代退的房款,依据不足。结合一审法院向王超的调查中,其自认该笔向吕x凤的转账31万元系代唐X龙退还的房款,其作为付款人有权对所付款项的用途进行说明,而吕x凤作为款项的接收人,如认为该款项的性质并非代退房款,应提供证据加以证明,因吕x凤提交的证据不足以证明其诉称的事实和理由,故在王超已代唐X龙、唐x返还吕x凤房款的情况下,吕x凤再主张唐X龙、唐x返还房款31万元,缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。关于吕x凤提出案涉合同约定中介方不能代收房款,故唐X龙、唐x将房款交付王超的行为违反了合同的约定,一审法院认为,案涉合同中虽然对款项的交付进行了约定,但并非不可变更,且王超收到唐X龙、唐x的退款后已将款项交付给吕x凤,故吕x凤据此认为王超给付吕x凤的31万元不是代退房款,缺乏事实和法律依据。依照《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条之规定,一审法院判决:驳回吕x凤的诉讼请求。一审案件受理费5950元减半收取2975元,由吕x凤负担。
二审中,双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于吕x凤收取31万元如何认定的问题。本院认为本案所涉系房屋买卖合同纠纷,双方合同解除后,尚未履行的终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中,上诉人吕x凤要求被上诉人唐X龙、唐x返还房款31万元,已由中介经办人员王x于2017年6月1日通过转账汇款方式给了吕x凤,王x亦自认该笔汇款系代唐X龙、唐x退还给吕x凤的首付房款,故吕x凤收到的31万元,应视为唐X龙、唐x返还的房款。吕x凤主张该款项系王x偿还其男友展勤超的借款,并未获得王x认可,亦与事实不符,本院不予采信。故吕x凤再主张被上诉人返还房款31万元,缺乏事实与法律依据,对此本院不予支持。至于王x与展勤超的借款纠纷,不属于本案处理范畴,本案不予理涉。
关于一审程序是否违法问题,本院认为,无独立请求权的第三人,可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。南京市江宁区标鑫房地产经纪服务中心并非必须共同诉讼的当事人,一审未通知其作为第三人参加诉讼,已向双方当事人进行释明,并未违反法律规定,上诉人主张程序违法的理由,不能成立,本院不予支持。
综上所述,吕x凤的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费5950元,由吕x凤负担。
本判决为终审判决。

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