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婚前个人房产婚后共同还贷的增值利益计算

发布日期:2019-07-19    作者:吴丁亚律师


根据婚姻法解释(三)之相关规定,对于婚前按揭房产中一方个人婚前出资产生的增值利益,应当归一方所有不予分割。对于婚后共同出资还贷产生的增值利益,归双方所有予以分割。实践中,关于分割的具体计算方式做法不一,本案法官参照成本与收益的理念,就计算增值利益的具体考量因素和公式进行分析,供大家研究探讨。
 
吴丁亚律师提示裁判要旨
 
对于婚前一方的个人房产婚后还贷及增值部分系夫妻共同财产,离婚时一方应给对方折价补偿,本文对婚前一方的个人房产及个人享有部分份额的房产在婚后还贷增值利益如何计算进行阐明。
 
吴丁亚律师提示诉辩主张
 
1.原告宁某诉称:
 
2010723日我与吴某1登记结婚,2016720日北京市第一中级人民法院判决双方离婚,原审中因涉及第三人吴某2,经双方同意房产未予分割,另案处理。200723日,吴某1、吴某2与北京某房产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》,房屋总价635797元,首付485797元,剩余房款150000元向银行贷款,房产登记在吴某1和吴某2名下,按份共有,每人各占50%的份额。自20108月至20136月还贷款97858.03元,我认为上述还款发生在我与吴某1婚姻关系存续期间,应属夫妻共同财产,故诉至法院,请求判令吴某1支付我该房屋贷款相对应的财产增值503190元;吴某1承担本案诉讼费。
 
2.被告吴某1辩称:
 
我不同意宁某的诉讼请求,我们在婚姻关系存续期间不存在未分割的财产,本案诉争的房屋实际所有权人并非我,房屋的首付款及贷款都是我父亲吴某2支付的,购房时因为年龄限制所以用的我的名义贷款,首付款和贷款均由吴某2支付。双方在婚姻存续期间所还的银行贷款不是用我个人财产和双方的共同财产偿还的,宁某要求支付的是20108月至20136月期间还贷的增值部分的二分之一是没有法律依据的,按房产证上登记的产权人份额,吴某1只占50%,所以增值部分只有50%属于我。结婚时,宁某知道房产是我父亲吴某2的,他要这套房子只是为了跟我争抚养权,他说他拿着现金还房贷的事不属实,他不知道我们贷款的银行和账号,所以我不同意宁某的诉讼请求。
 
3.第三人吴某2辩称:
 
我不同意宁某的诉讼请求。诉争房屋跟吴某1没有关系,是我借她的名义购买的,产权归我所有,我曾分两次给吴某1汇款用于偿还房屋贷款,吴某1和宁某结婚前这笔款项就存在,就已经在吴某1名下,其将婚前这笔存款取出用于后期投资,买了理财产品,通过这种方式我给吴某1的钱在婚后转化成了他们的夫妻共同财产,不论双方婚后用什么钱还贷款都不能排除这笔钱是我给的钱,所以我认为吴某1婚姻期间所还贷款就是我的财产,所以房屋增值跟宁某没有任何关系。
 
事实和证据
吴丁亚律师提示
法院经公开审理查明:吴某2系吴某1之父。20071月,吴某1、吴某2(买受人)与北京某房地产开发有限公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》,约定吴某1、吴某2购买诉争房屋,买受人支付首付款485797元,剩余房款150000元由吴某1向中国农业银行申请贷款的方式支付。20087,吴某1开始偿还房屋贷款。
 
20101月,吴某1、吴某2取得房屋所有权证,诉争房屋登记为吴某1、吴某2按份共有,各占50%的份额。
 
2010723日,吴某1与宁某登记结婚。20136月诉争房屋贷款全部清偿完毕,共偿还房贷本息共计167583.85元。其中,吴某1婚前即20087月至20107月期间共偿还贷款70753.31元,婚后自20108月至20136月供偿还贷款96830.54元。
 
2016年,宁某向本院提起离婚诉讼,经一审、二审后北京市第一中级人民法院作出终审判决,双方均同意在离婚诉讼中对诉争房屋未予分割。
 
20168月,吴某2、吴某1办理房屋产权变更登记,吴某2取得房屋所有权证,诉争的房屋登记为吴某2单独所有。
 
诉讼中,经宁某申请,本院委托评估公司对诉争房屋结婚时的价值及现价值进行评估,鉴定机构出具估价结果,估价对象在结婚时(2010723日)的市场价值估价结果为179万元,折合单位建筑面积价值约为21551/平方米;估价对象的现价值为673万元,折合单位建筑面积价值约为81026/平方米。吴某2、吴某1自始至终不同意对房屋进行评估并拒绝配合房屋评估。对于鉴定意见,本院确认为有效证据,能够作为本案的判案依据。
 
关于婚后房屋贷款的款项来源及性质问题,宁某称房屋婚后还贷部分系用共同财产偿还,宁某提交了吴某1名下农业银行尾号为0217账户的交易明细,从该明细中可以看出吴某1一直采用不定期地向还贷账户中存入现金或网银转账然后定期进行扣款的方式偿还房贷,双方结婚时还贷账户中的余额为104.22元。吴某1、吴某2认可证据的真实性,但不认可其证明目的。
 
吴某2称诉争房产系其房产,贷款系其偿还,吴某1认可吴某2所述内容,称其将吴某2给付的20万元取出后存入个人名下工行银行账户中与个人财产混同,然后取出部分现金还贷,部分用于理财。吴某2、吴某1提交证据如下:
 
1200725日,吴某2(甲方)与吴某1(乙方)签订的《协议书》,证明诉争房屋系吴某2个人房产,宁某不认可该协议书的真实性,表示对协议书并不知情。
 
2、建设银行转账凭证,证明吴某2已经给付吴某120万元用于偿还房贷,宁某对该证据的真实性认可,但不认可其证明目的,转账凭证并未标明用途,无法证明该笔款项系偿还房屋贷款。
 
3、工商银行凭证,证明吴某2给付吴某1的款项在婚前是存在的,宁某认可该证据的真实性,但该证据反映的内容与吴某1、吴某2的陈述相矛盾,吴某1婚前的存款用来存定期并未偿还房贷。
 
4、工商银行账户明细,证明吴某2婚前给吴某1的钱婚后用于购买理财产品,宁某认可该证据的真实性,但该账户反应的时间段跟还贷无关,贷款在此前已经还清。
 
吴丁亚律师判案理由
 
法院经审理认为:第一,《协议书》的证明效力。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。协议书约定吴某2借用吴某1名义办理房屋贷款及还贷,承担购房及还贷全部资金,诉争房产归其所有。宁某对该协议书的真实性不予认可,吴某2与吴某1亦未提交相应证据证明宁某对协议书的内容明知,在此情况下,虽然吴某1认可上述《协议书》的真实性,但由于吴某1、吴某2系本案利害关系人,故在无其他证据予以佐证的情况下,上述《协议书》不能单独作为认定案件事实的依据,吴某2依据该协议书主张房屋归其单独所有没有事实及法律依据。
 
第二,婚后所还房贷的款项来源及性质。在无特殊约定或相反证据的情况下,婚后还贷应系夫妻共同偿还,还贷款项及相对应的增值部分应归双方共有。
 
吴某1称其婚后所还贷款并非用夫妻共同财产偿还,而是从吴某2转给吴某120万元中支付,吴某1对其上述主张负有举证责任。根据本案查明事实,吴某2汇款时并未明确标明款项用途系偿还房贷,且吴某1并未立即用上述款项偿还全部房贷,而是将上述款项与自己的财产混同,现有证据无法显示20万元款项的实际用途和去向,亦不足以证明婚后所还房贷系由吴某2负担,吴某1、吴某2应当承担举证不能的不利后果。
 
综上,本院认定诉争房屋婚后还贷部分系由吴某1、宁某的共同财产偿还,还贷款项及相对应的增值部分归夫妻共同所有,吴某1应就该部分款项对宁某予以补偿。
 
第三,折价款计算标准。双方对于婚后还贷部分的增值计算标准不一,本院认为较为合理的方式是对缔结婚姻关系时、解除婚姻关系时的房屋价值分别作出评估,双方离婚时均同意未分割诉争房屋,故本案中房屋现值应系实际分割时的价值。本案中,考虑到诉争房屋的来源、出资及贡献情况,如果采取平均分割的方式将会产生不公平的结果,故本院综合上述情况并结合照顾女方和子女的原则,对具体补偿数额进行判定。
 
定案结论
 
法院依照《中华人民共和国婚姻法》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十八条之规定,判决如下:
 
1.吴某1于本判决生效之日起七日内支付宁某房屋折价款200000元;
 
2.驳回宁某的其他诉讼请求。
 
解说
 
本案涉及到婚前一方与他人共有房屋婚后还贷及增值部分的认定和分割,实务中,对于婚前一方的个人房产婚后还贷及增值部分系夫妻共同财产,离婚时一方应给对方折价补偿,但是对于婚前一方仅享有部分份额的房屋婚后还贷及增值部分该如何认定目前还存在争议。
 
(一)婚前一方的个人房产婚后还贷增值利益的计算
 
增值利益应与孳息、投资收益区分,增值利益不是孳息,也不是投资收益,孳息是从原物本体中产生的物,增值利益则是受市场规律及国家政策的影响产生的。投资收益一般是指以盈利目的,通过花费时间、精力经营取得的利益,凝结了人的劳动在其中,而增值利益则是被动产生的,一般不包含人为的因素。
 
根据婚姻法解释二的规定,一方以个人财产投资取得的收益(投资收益),属于夫妻共同财产。根据婚姻法解释(三)的规定,夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。因此,对于婚前按揭房产中一方个人婚前出资产生的增值利益,应当归一方所有不予分割。对于婚后共同出资还贷产生的增值利益,归双方所有予以分割。
 
关于分割的具体计算方式,经过查阅大量的案例及探讨,发现该部分的计算方式实践中做法不一,甚至说比较混乱,为了便于理解我认为可以参照成本与收益的理念。先要明确几个概念:
 
1、房屋总成本包括首付和贷款本息
 
2、贷款本息即贷款本金和利息,离婚案件中通常涉及的几个常见概念有婚前还贷、婚后还贷,未还贷款
 
房屋总成本=首付+贷款本息(婚前还贷+婚后还贷+未还贷款)
 
因为市场行情变动,房屋价值也是在变动中,在房价上涨的情况下,如果截取某个时间点,该节点房屋价值减去购买时房屋价值即是该期间的房屋增值收益。如结婚时的价值减去购买价值即为结婚前的增值收益,离婚时的价值减去购买价值即为离婚前的增值收益,婚姻期间的增值收益即是后者与前者的价差。但需要强调的是,房屋的增值收益(任何期间)是因为投入的房屋总成本而产生的,那么某个期间的部分投入成本所对应的就是该部分成本的增值收益。此处,需要明确的概念:
 
1、婚姻期间房屋增值=离婚前的增值收益-结婚前的增值收益=(离婚时房屋价值-购买时房屋价值)-(结婚时房屋价值-购买时房屋价值)=离婚时房屋价值-结婚时房屋价值
 
2、婚后还贷部分增值利益(涉及婚前、婚后、未还贷款等因素)
 
婚后还贷/房屋总成本(首付+婚前还贷+婚后还贷+未还贷款)×婚姻期间房屋增值
 
3、应注意如下问题:
 
1)当离婚时房价小于等于结婚时房价,即婚后房价下跌或平稳,则不产生增值利益。
 
2)当结婚前未产生或产生很少的增值利益时,婚前增值部分可忽略不计,房产评估时可仅就离婚时房屋价值进行鉴定;当婚前已经产生较高的增值收益,房产评估时应当对结婚时和离婚时两个节点的房价进行评估。
 
3)婚姻期间,婚前投入(首付和婚前还贷)及未还贷款亦产生婚后房屋增值
 
最后,应当强调的是当事人主张分割的是还贷及还贷的增值利益,而上述计算的是还贷部分的增值利益,所以计算时不要忘记加上还贷的部分。此外,夫妻一方应得的数额还应除以2。最后得出的公式:
 
一方应获得的款项=婚后共同还贷的部分/房屋的总成本*婚姻期间房屋增值/2+婚后共同还贷的部分/2
 
当然,这一公式只是严格按照出资额计算了一个基准,具体分割时,还应当结合照顾女方和子女的原则综合考虑。
 
(二)婚前一方享有部分份额的房产婚后还贷增值利益的计算
 
本案的特殊之处在于诉争房产系女方婚前与父亲按份共有的房产,通常情况下根据权利义务对等的原则,女方与其他共有权人应当按照各自的份额承担房屋贷款,但是本案中女方婚后贷款均由女方独自偿还,即本应由共有人承担的贷款,女方均代为偿还,共有人对此明知且未提出异议,故法官认为共有人未承担偿还贷款的义务就不应享有因承担该义务而产生的相关增值利益。但是因为房屋从产权及来源方面均有共有人的贡献,所以应当通过考虑权属及来源等因素对利益进行平衡,最终进行合理分割。
 
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