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夫妻一方擅自出卖共同共有房屋纠纷

发布日期:2019-07-19    作者:张牡律师
二手房买卖纠纷中,出卖方违约时往往提出夫妻一方擅自出卖共同共有房屋,未经另一方同意,要求解除买卖合同。出卖方之所以提出这一诉求,无外乎夫妻感情破裂,一方为争取离婚时的财产利益而单方出卖共有房屋或因房价上涨,出卖人期望通过法院判决解除买卖合同而享受已售房屋增值的利益等这几个原因。针对出卖方的诉求,买受方如何抗辩,在提出抗辩时,需要对夫妻一方擅自出卖共同共有房屋,未经另一方同意在三种不同具体情形下进行分析,这涉及到《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》以及即将在2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》。
  关于夫妻一方擅自出卖共同共有房屋的文章不胜枚举,本文仅从商品房买卖合同中买受方抗辩的角度来分析探讨,以供参考。
  一、厘清相关的概念
  1、家事代理
  家事代理,又叫日常家事代理权,是指夫妻一方在与第三人就家庭日常事务为一定法律行为时,享有代理对方的权利,夫妻一方的行为视为夫妻双方共同的意思表示,双方对代理行为后果承担连带责任。
  日常家事代理权的法律依据是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》(法释〔2001〕30号)第十七条,该条款是对《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:“(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
  需要注意的此项权利所强调的是日常家庭事务,即权利的行使是出于家庭日常事务的考虑,因此,房屋买卖这一民事法律行为已经超出了日常家事代理的范畴。
  2、表见代理
  表见代理,已通过的《中华人民共和国民法总则》(将于2017年10月1日起施行)第一百七十二条中明确规定,“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效”。《中华人民共和国合同法》第四十九条对此也有规定。
  在合同交易中,表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。因此表见代理制度由以下四个构成要件:(1)代理人是无权代理,包括代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为;(2)代理行为外观上存在使相对人相信无权代理行为人具有代理权的理由或事实,含义包括存在有代理权授予的外观,外在表现上有相对人相信无权代理行为人有代理权的事实和相对人对无权代理行为人有代理权已经形成了合理信赖两层内容;(3)相对人与无权代理行为人实施了民事法律行为;(4)相对人善意无过失,相对人不知道无权代理行为人为无权代理,且相对人对自己“不知道”没有主观上的过失。
  3、善意取得
  善意取得是指无处分权人将不动产或者动产转让给买受人,买受人是善意的且付出合理的价格,依法取得该不动产或者动产的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得的构成要件作了规定,善意取得应当符合以下三个构成要件:(1)、受让人受让该动产时是善意的,主要是指受让人不知让与人无所有权或处分权的事实;(2)、以有偿取得为前提,以合理的价格受让;(3)、受让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
  对此,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(法释〔2016〕5号)第十五条至第二十一条中对善意买受人、转让人无权处分、买受人重大过失、买受人受让该不动产或者动产时、合理价格、取得所有权的等进行细化规定。
  另外,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(法释〔2011〕18号)第十一条的规定也体现了善意取得:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持”。
  二、不同情形的抗辩分析
  出卖方违约时提出夫妻一方擅自出卖共同共有房屋,未经另一方同意。根据房屋权属登记的权利人的不同,此类案件主要分为三种情形:
  1、夫妻共同共有房屋权属登记在双方名下,其中一方未经另一方同意擅自以夫妻双方的名义将房屋出卖给买受人。或夫妻共同共有房屋权属登记在一方名下,另一方未经登记为权利人的一方同意擅自以登记权利人名义将房屋出卖给买受人。
  【参考案例】(2014)粤高法民一申字第279号,谢谦与李吉华房屋买卖合同纠纷一案。
  【裁判要旨】处分夫妻共有财产,应当经夫妻双方共同同意,任何一方无权擅自处分。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。买卖双方当事人转让案涉房屋,属于出卖人一方非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的情形,该转让房屋民事法律行为需要夫妻双方共同确认,买受人无法提供证据证明夫妻另一方最终确认或事后追认,也没有其他证据证明出卖人转让房屋是与夫妻另一方的共同意思表示或构成表见代理。
  【抗辩分析】
  由于一方是未经另一方同意,但以夫妻双方名义或以登记为权利人的另一方名义将房屋出卖给买受人,应审查出卖人是否符合表见代理的构成要件。
  主张构成表见代理的,合同相对人应当承担举证责任,不仅应当举证证明代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由或事实,而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。
  (一)相对人举证证明代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由或事实。一般情况下,无权代理人当时拥有实施其他民事法律行为的代理权,或者根据交易习惯行为人的行为外表表明其有代理权,均可构成外表授权。实践中行为人持有被代理人的授权委托书、空白合同书或者其他表明其具有代理权的证明文件等,通常被认为是构成外表授权。同时由于夫妻双方中一方的身份关系,甚至很多相对人混淆日常家事代理权的法律概念,相对人会对行为人具有代理权形成合理信赖。根据出卖人如何以夫妻名义实施房屋买卖行为,来判断是否具有外观上存在使买受人相信出卖人能够代理另一方。
  (二)相对人举证证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。一般情况下,以通常一般人的判断能力或手段为标准,对相对人本人有过失或相对人本人与行为人(无权代理人)之间是否存在特殊关系作为评价相对人善意且无过失的标准,不能仅仅根据相对人本人的判断力为标准。出卖人以夫妻名义实施房屋买卖行为,买受人作为相对人是否存在过失,是否是善意的,可以从买受人是否查询房屋权属登记、是否询问或确认了合同有夫妻双方签字,买受人与出卖人之间是否有特殊关系,买受人对出卖人的情况了解程序等进行评价。
  2、夫妻共同共有房屋权属登记在一方名下,登记为权利人的一方未经另一方同意擅自以自己名义将房屋出卖给买受人。
  【参考案例】池某某等与李某某等房屋买卖合同纠纷案(《人民司法·案例》2014年第16期)
  【裁判要旨】判决李某某购买房屋完全符合不动产善意取得的三个法律要件,其根据物权法善意取得制度享有该房屋的所有权。为论述李某某构成善意取得,法院将不动产善意取得的要件归纳为三点:买受人出于善意、以合理的价格转让、转让的不动产已经登记。
  【抗辩分析】
  由于登记为权利人的一方以自己名义将房屋出卖给买受人,应当审查买受人是否符合善意取得的构成要件。
  (一)买受人出于善意。法律推定买受人是善意的,举证责任分配是由真实权利人一方来举证证明买受人非善意。
  关于“善意无过失”,买受人作为买受人抗辩思路主要是:受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的。
  无重大过失如何认定?从不动产买卖的角度来看,买受人一般要查看不动产的权属证明,例如不动产登记证(房产证)、房屋交易中心不动产登记查询等,经审核查询,证明出卖人为登记人,已经达到一般人的具有善意。但真实权利人下列有证据证明不动产买受人具有下列情形之一的,应当认定不动产买受人知道转让人无处分权,买受人具有重大过失:
  (1)登记簿上存在有效的异议登记;
  (2)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;
  (3)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;
  (4)买受人知道登记簿上记载的权利主体错误;
  (5)买受人知道他人已经依法享有不动产物权。
  (6)买受人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的
  (二)以合理的价格转让。应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。据此,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔1999〕19号)第十九条:对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。
  买受人只需要参考房屋的售价与市场价值相比是否低于百分之七十。
  (三)转让的不动产已经登记。买受人与出卖人已经完成房屋产权的登记手续。
  (四)不存在转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;也不存在转让合同因买受人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
  3、合法的夫妻共同共有房屋未办理产权登记,一方未经另一方同意擅自将房屋出卖给买受人。
  【参考案例】(2012)扬邗民初字第0154号,马金芳诉赵年霞等房屋买卖合同纠纷案(江苏省高级人民法院公报(2014年第2辑)(总第32辑),(2014)参阅案例29号)
  【裁判要旨】根据城市房地产管理法的相关规定,未取得房屋权属证书的房屋不能进行转让,这一规定属于管理性强制性规定,而不属于效力性强制性规定。在卖方未取得房屋权属证书的情况下签订的房屋买卖合同,不会导致合同无效。因此,在卖方未取得房屋权属证书情况下签订的房屋买卖合同,系合同双方的真实意思表示,并未违反法律法规的强制性规定,应当认定为有效合同。
  【抗辩分析】
  要区分物权变动的原因与结果,区分合同的效力与合同的履行问题。合同有效并不必然导致房屋过户的结果发生。当事人不违反法律规定而合意订立的合同,法律应该予以保护,对于合同的效力也应该给予肯定。未取房屋得产权证书前,无论出卖人以谁的名义处分房屋,买受人也无法办理房产过户登记,无法取得受让房屋的所有权,但不影响双方签订的买卖合同效率,买受人可以合同诉请出卖人承担违约责任,也可以诉请出卖人依照合同约定履行自己的义务。
  (一)买受人可以依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2012〕8号)第三条规定主张出卖人的违约责任:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”
  (二)买受人可以依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定主张出卖人依照合同约定履行自己的义务:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
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