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拒不交付房屋造成合同无法履行,买方应该怎么办?

发布日期:2019-07-19    作者:房产律师
  北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告孟某、林某共同诉称:原被告于2016年1月10日签订《房屋买卖(居间)合同》一份,约定被告将房屋以936000元的价格有偿转让给两原告。原告于合同签订当日向被告支付了购房定金20000元。双方约定于2月初办理托管贷款手续,然被告多次拒绝原告配合办理托管手续的要求。原告为了维护自身的合法权益,不得已诉至法院,法院依法判令:1、解除原被告之间的房屋买卖合同。2、判令被告返还定金20000元。3、判令被告赔偿损失344100元(具体是房屋的差价损失332000元及评估费12100元)。4、判令本案诉讼费由被告承担。
  2、被告辩称
  被告左某辩称:第一、同意原告的第一项和第二项诉讼请求;第二、关于损失赔偿部分,原被告之间签订的《房屋买卖(居间)合同》是一份初步协商了买卖意向的居间合同。因为双方签订的合同对于首付款比例、付款时间、过户时间、交房期限这些房屋买卖的主要条款没有约定,双方最终没有完成合同的交易导致合同的解除,并不是由于被告的违约行为造成的,而是双方在进一步磋商的过程中无法达成一致意见而造成的,被告并无过错,因此不应当承担赔偿损失的责任;第三、关于房屋评估报告,案涉房屋早在2016年2月份、3月份已经确定了因为客观原因无法交易过户,评估报告的时间点是2016年7月21日,以该时间点的房产价值来评价原告损失是不准确的。
  二、法院查明
  北京市丰台区法院查明:2016年1月10日,左某作为出卖方(甲方),孟某、林某作为买受方(乙方),A公司作为居间方(丙方)签订《房屋买卖(居间)合同》(编号1801793)一份,主要约定出卖方将房屋及配套车库出售给买受方,房屋所有权登记于左某名下。房屋成交价格为936000元;买受方于2016年1月10日支付定金20000元,双方约定于2016年1月25日前去房管交易中心办理资金托管贷款手续,等贷款下来后一星期内办理过户手续。该合同第六条第五款约定甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同,或发生本条第1、2、3、4款违约现象,违约方向另一方支付房屋成交价格百分之二作为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。左某在落款处甲方签名,孟某、林某在落款处乙方签名,A公司在落款处丙方盖章。同日,孟某、林某向左某支付购房定金20000元。
  2016年3月20日,左某向孟某、林某发送短信,主要内容为“耽误你们这么久实在不好意思,我之前也配合你们过户的,过不了我也没办法,我把订金退给你再赔你违约金,我真的是自己要住的,不是因为房价高了才不卖的,之前我去签字的时候就知道房价涨了,也没说不签字不卖啊。”
  法院调取了案涉房屋私房申报登记表,申请情况一栏中填写的申请人姓名为左某,共有情况一栏为空白,需要说明的问题一栏中注明“家庭人员:夫:卫某,年龄27岁。”
  被告陈述,其曾与原告一起去办理资金托管手续,但是房管部门要求其提交两份离婚证明,其无法提交与卫某的离婚证明,因为当时被告为了享受购房优惠,虚构了卫某的身份信息进行权属申报。实际上被告当时在购房时并未结婚,所以资金托管手续也无法办成。
  三、法院判决
  北京市丰台区法院判决:
  1、原告孟某、林某与被告左某签订的《房屋买卖(居间)合同》解除。
  2、被告左某返还原告孟某、林某定金20000元。
  3、被告左某支付原告孟某、林某房屋差价损失332000元及评估费12100元。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,《房屋买卖(居间)合同》明确约定原被告双方于2016年1月25日左右办理托管贷款手续,但被告于2016年3月20日向原告发送的短信,已经明确表明其无法配合两原告办理相应的资金托管手续。此外根据法院调取案涉房屋私房申报登记表,在需要说明的问题一栏中注明了所有权人的信息,被告称该信息系其虚构,致该《房屋买卖(居间)合同》存在继续履行的障碍,原告有权单方解除《房屋买卖(居间)合同》,解除通知到达被告即发生法律效力。原告在第二次庭审中变更诉讼请求为解除双方的《房屋买卖(居间)合同》,被告表示同意,因此该《房屋买卖(居间)合同》于2016年10月24日解除,被告左某收取的定金20000元亦应返还,故法院对原告要求解除《房屋买卖(居间)合同》并要求被告返还定金20000元的诉讼请求法院予以支持。《房屋买卖(居间)合同》明确约定一方违约的,违约方向另一方支付房屋成交价格百分之二作为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。本案中,案涉房产的房产证及土地证上登记的房产所有人及土地使用权人均只有被告左某一人,两原告在与被告签订《房屋买卖(居间)合同》时,有理由相信被告左某是案涉房产的唯一所有权人,原告在签订《房屋买卖(居间)合同》后,按约支付了购房定金并催告被告协助办理资金托管手续,原告在签订及履行该《房屋买卖(居间)合同》中没有过错。被告为了享受购房优惠,虚报了其有家庭成员丈夫卫某的情况,并记载于案涉房屋私房申报登记表中。而这一该信息影响了《房屋买卖(居间)合同》的进一步履行,且被告在与两原告签订《房屋买卖(居间)合同》时未披露该信息,现《房屋买卖(居间)合同》未能继续履行的过错完全在于被告方,其理应承担相应的违约责任。根据房地产评估咨询中心出具的评估报告,案涉房屋于两原告申请评估时的价值为1268000元,原告的实际损失即为房屋差价损失332000元,远高于双方约定的违约金,现原告要求被告赔偿其房屋差价损失332000元,符合双方的约定,法院予以支持。关于原告主张的评估费12100元,该费用系原告为确定其实际损失而产生,被告亦应予以承担。
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